農(nóng)用地景觀設計方案

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關于農(nóng)用地景觀設計方案的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、沭陽縣悅來鎮(zhèn)肖湖村后面那條河具體規(guī)劃

• 2、修建農(nóng)家樂用地申請報告

• 3、“點狀供地”突破鄉(xiāng)村旅游用地瓶頸

• 4、利用農(nóng)用地分等方法進行甘肅省土地開發(fā)整理狀況分析

一、沭陽縣悅來鎮(zhèn)肖湖村后面那條河具體規(guī)劃

地呈字[2020]第3號《建設用地項目呈報說明書》、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案及供地方案收悉。經(jīng)審查，現(xiàn)批復如下：

一、同意你縣的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和征收土地方案，將新河鎮(zhèn)堰頭村，悅來鎮(zhèn)橡佟村、肖湖村、葉新莊村、棗林村，扎下鎮(zhèn)盧巷村、明莊村26.6779公頃集體農(nóng)用地(其中耕地18.0212公頃）轉(zhuǎn)為建設用地并征收為國有。同時將新河鎮(zhèn)堰頭村，悅來鎮(zhèn)肖湖村、棗林村，扎下鎮(zhèn)盧巷村、明莊村1.7396公頃集體建設用地征收為國有。

同意你縣將2.3871公頃國有農(nóng)用地(其中耕地0.345公頃）轉(zhuǎn)為建設用地。同時使用國有建設用地32.7718公頃，國有未利用地4.3499公頃。

以上共計批準建設用地67.9263公頃，其中轉(zhuǎn)用農(nóng)用地29.065公頃；征收土地28.4175公頃。

二、同意你縣的補充耕地方案。請按照補充耕地方案，補充數(shù)量相等、質(zhì)量相當?shù)母?，切實做好耕地補充及其后期管護工作，落實建設占用耕地耕作層土壤剝離利用。

三、同意你縣的供地方案，將批準的建設用地以劃撥的方式用于宿連航道（京杭運河至鹽河段）整治工程一期工程軍屯河樞紐和沭新河南船閘建設。請落實相關生態(tài)管控要求，并將具體供地情況及時上報省自然資源廳備案。

四、你縣要嚴格依法履行征地批后實施程序，及時足額支付補償費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，落實安置措施，妥善解決好被征地農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，保證原有生活水平不降低，長遠生計由保障。征地補償安置不落實的，不得動工用地。

二、修建農(nóng)家樂用地申請報告

修建農(nóng)家樂用地申請報告

農(nóng)家樂是農(nóng)民向城市現(xiàn)代人提供的一種回歸自然從而獲得身心放松、愉悅精神的休閑旅游方式。下面是我推薦給大家的修建農(nóng)家樂用地申請報告，希望大家有所收獲。

修建農(nóng)家樂用地申請報告(1)

第一章 農(nóng)家樂項目申請報告總論

一、項目背景

項目名稱、項目承辦單位、承擔編制申請報告的咨詢意念及其資質(zhì)、申請報告工作依據(jù)及其工作概括。

二、項目單位申請情況

項目申請單位現(xiàn)有主要產(chǎn)品、生產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負債和股東構(gòu)成情況。

三、項目研究結(jié)論

項目規(guī)模、原材料、燃料和動力供應、項目工程技術方案、環(huán)境保護、投資估算和資金籌措、項目經(jīng)濟評價等綜合評價結(jié)論。

第二章 項目建設基本情況

一、項目建設基本情況

國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展概括、項目建設地點、占地面積、投資規(guī)模]出資方式及融資方式、主要投資方、似進口設備及用匯額等。

二、項目產(chǎn)品技術方案

主要產(chǎn)品產(chǎn)量，主要設備裝置。主要生產(chǎn)車間的生產(chǎn)能力，生產(chǎn)線數(shù)量，生產(chǎn)技術方案，技術參數(shù)和工藝流程、主要工藝設備選擇。技術含量及知識產(chǎn)權(quán)情況和技術水平發(fā)展階段評價。

三、項目建、構(gòu)筑物方案

總平面布置和運輸、土建工程主要建、構(gòu)筑物和建筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設計、其他工程等。

第三章 建設用地與相關規(guī)劃

一、項目建設用地區(qū)域情況

建設地區(qū)的資源、區(qū)域地質(zhì)、交通運輸情況，自然重要任條件與項目的特定生產(chǎn)需要的關系。

二、項目用地情況

項目用地占用土地數(shù)量、占用農(nóng)用地、建設項目用地等數(shù)量，生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、原料基地占地面積，需要拆遷及可利用的原有建筑物、構(gòu)筑物情況，項目需要支付的補償或出讓費用，項目用地預審情況。

三、項目布局規(guī)劃情況

合理布局的論證分析。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的項目選址和布局與所在地城市規(guī)劃銜接情況。

第四章 資源利用和能源耗用分析

一、資源和原材料

項目需要利用的自然資源及其來源、數(shù)量、運輸方式、供應條件以及今后發(fā)展和開發(fā)趨勢，項目所資源利用與相關開發(fā)資源利用總體規(guī)劃的銜接。

二、能源耗用和公共設備的占用

項目所需煤、電、氣、汽、油、路(運輸)等燃料、有動力及公用設施的數(shù)量和能力，需由項目自建的規(guī)模和種類以及可利用的現(xiàn)有的設施能力。

三、節(jié)能和節(jié)水措施

能源和水資源消耗大的項目，應符合綜合利用、節(jié)約資源和可持續(xù)發(fā)展等方面的要求，并提出節(jié)能的節(jié)水措施，對能耗、水耗指標進行分析。

第五章 環(huán)境影響分析

一、建設項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀

項目所在地的自然及經(jīng)濟社會情況。包括地理、水文、氣候、氣象等情況，自然保護區(qū)、風景瀏覽區(qū)、名勝古跡以及重要政治文化設施情況，生活居住區(qū)分布情況和人口密度等社會經(jīng)濟情況、人群健康狀況和地區(qū)病等情況，環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀。

二、項目主要污染和污染物分析

項目主要污染源，主要污染物的種類、排放濃度、排放量和排放方式等，廢棄物的回收利用和處理、處置方案。采用的污染物排放標準。

三、建設項目的環(huán)境影響

建設項目對環(huán)境的可能造成的影響的分析、預測和評估項目影響的特征，環(huán)境影響的范圍、程度和性質(zhì)。

四、環(huán)保措施的評述及其技術經(jīng)濟論證。

提出各項措施的投資估算，建設項目環(huán)境影響的經(jīng)濟損益分析。

五、環(huán)境監(jiān)測制度及環(huán)境管理的建議。

六、環(huán)境評價結(jié)論和建議。

第六章 經(jīng)濟和社會效益分析

一、投資估算和資金籌措

分析項目建設和運營所需投資，估算工程總投資，并對資金籌措作出分析。

二、國民經(jīng)濟評價

從國家整體的角度考察項目對國民經(jīng)濟的貢獻和需要國民經(jīng)濟付出的代價。

三、社會效果分析

分析項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響，包括分析項目建設的解決和促進就業(yè)的作用，項目與當?shù)乜箍萍?、文化發(fā)展水平的相互適應性、項目與當?shù)鼗A設施發(fā)展水平的相互適應性、項目與當?shù)鼐用竦腵宗教、民族習慣的相互適應性、項目對合理利用自然資源的影響等。

第七章 建設與實施

一、項目建設實施的安全、消防、衛(wèi)生等措施。

二、工程質(zhì)量要求。

三、項目的招標方式和招標組織形式。

第八章 農(nóng)家樂項目申請報告結(jié)論與附件

一、結(jié)論及有關說明。

二、需要政府解決的問題和建議。

三、農(nóng)家樂項目申請報告其他有關附件。

修建農(nóng)家樂用地申請報告(2)

為了開發(fā)XX城農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，增強城市服務輻射功能，拉動消費，增加收入，開辟農(nóng)業(yè)增收新途徑，拓出XX新農(nóng)村建設度假娛樂新模式，特制定本規(guī)劃。

一、基本情況

XX移民度假樂園位于共青城市金湖鎮(zhèn)的一個新農(nóng)村建設村，北靠德安寶塔，東臨博陽河，共安大道中心地段，南臨共青城市，距市區(qū)僅4公里，與金雞山遙遙相望。

寨下度假樂園總面積15畝，擁有餐飲、住宿、娛樂、水上垂釣卡拉OK、棋牌、度假、設有健身娛樂(羽毛球、乒乓球、網(wǎng)球等)。游泳等為一體的娛樂場所。電力設施齊備，交通便利。

二、規(guī)劃依據(jù)

1、區(qū)位優(yōu)勢。XX農(nóng)家樂緊靠德安縣城和共青城市，交通便利、經(jīng)濟基礎較好，而且共青城市有常住人口7萬多人，流動人口近2萬人，有強大的消費群體做后盾，具有能消售、能帶動的優(yōu)勢和消費群體消費層次較高的優(yōu)勢。

2、地理優(yōu)勢。XX農(nóng)家樂前有數(shù)十畝魚塘，后靠綠樹青山，極適合度假休閑。

3、政策優(yōu)勢。XX市剛成立不久，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的力度明顯加大，且又與新農(nóng)村建設的要求同步，為加快開發(fā)迎來了難得的戰(zhàn)略機遇期。

三、建設思路

本規(guī)劃以具有娛樂休閑價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品為前提，以規(guī)劃、設計、修建為手段，以創(chuàng)設現(xiàn)代化經(jīng)營管理理念為載體，把新農(nóng)村建設與體現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)莊風貌結(jié)合起來，講求“原汁原味”，避免“視角污染”，追求設施與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)莊活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型休閑、娛樂新型農(nóng)莊。

四、建設內(nèi)容

1、農(nóng)家樂將建設一棟集休閑娛樂、餐飲、住宿為一體的多功能建筑，力求讓顧客滿意。

2、農(nóng)家樂內(nèi)的數(shù)十畝魚塘將提供給顧客垂釣、水上娛樂。

五、可行性分析

1、適應了旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的客觀要求，是旅游開發(fā)形式轉(zhuǎn)型的新探索，推進了現(xiàn)代旅游業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，不僅拓寬了旅游資源開發(fā)的路徑，而且把旅游、農(nóng)業(yè)、新農(nóng)村建設有機結(jié)合起來，加快了結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升和豐富了旅游的內(nèi)涵，減少了旅游開發(fā)的投資風險，迎合了大眾消費心理。

2、可促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化改變。旅游業(yè)具有極強的關聯(lián)帶動作用，開發(fā)農(nóng)業(yè)旅游，向二、三產(chǎn)業(yè)交叉滲透深，對第三產(chǎn)業(yè)帶動作用強。同時充分開發(fā)利用了農(nóng)村豐裕的空間資源和眾多的家事活動、傳統(tǒng)文化、風俗等無形資產(chǎn)，所需資金少，不但可緩解農(nóng)村非農(nóng)化過程中資金不足的矛盾，而且可增強農(nóng)民的商品意識，農(nóng)民調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主動性加快，農(nóng)產(chǎn)品的變現(xiàn)速度加快。

3、可以創(chuàng)造就業(yè)機會，增加農(nóng)民收入，縮小城鄉(xiāng)差距，加快新農(nóng)村建設步伐。積極開發(fā)農(nóng)家樂市場，不僅可以有效地解決農(nóng)村富裕勞動人口的就業(yè)問題，緩解社會壓力，而且擴大了農(nóng)產(chǎn)品銷售市場，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的多項、多次增值，為傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向“高效生態(tài)農(nóng)業(yè)”與休閑度假完美結(jié)合拓出新路子、找到農(nóng)民增收的新的增長點，有利于城鄉(xiāng)差距縮小。

4、可以促進農(nóng)村基礎設施建設，加強城鄉(xiāng)交流，提高農(nóng)村生活質(zhì)量與品位。項目開發(fā)不但加快了基礎設施建設進程，提升了農(nóng)村生活質(zhì)量，而且增強城鄉(xiāng)交流，加快觀念更新、提升品位、推動進步。

5、可以加強生態(tài)環(huán)境保護與建設，有利于農(nóng)村經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。開發(fā)農(nóng)業(yè)休閑度假的生產(chǎn)素材是當?shù)厝伺c自然和諧共生的鄉(xiāng)村環(huán)境，因此對加快生態(tài)建設、農(nóng)地保護、規(guī)范開發(fā)、資源永續(xù)利用力度大，有利于促進農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。

6、可以緩解假日高峰旅游壓力，促進城鄉(xiāng)消費。不但可以有效地對部分旅游者進行分流，就近帶動消費者，同時也提高了度假休閑的質(zhì)量，不需要旅途勞累，豐富城鄉(xiāng)人民的消費及文化生活。

七、投資估算及效益分析

本規(guī)劃建設設計建設年限為2年，投資約合人民幣150—200萬元。項目建成后，年可創(chuàng)純收入30萬元，5—7年可收回成本。如在建設期間逐漸投放運營，收回成本年限可縮短。預期最佳高峰期年收入可達到50萬元。因此本項目市場前景廣闊，具有經(jīng)濟、社會、生態(tài)三大效益，不失為一條促進分工、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、 推動發(fā)展的有效增收途徑。

八、實施措施

1、創(chuàng)新開發(fā)。建議經(jīng)營者忠實目標消費人群，采取分期實施、逐步完善、適度規(guī)模發(fā)展。采取對服務內(nèi)容進行細分，量身定制不同的消費價格，以獲得更多的消費群體。并堅持生態(tài)優(yōu)先、方便經(jīng)濟原則，使環(huán)境優(yōu)美、服務體貼到位、提高品味，吸引留住客商及消費者。

2、強化管理。一是要轉(zhuǎn)變觀念，統(tǒng)一思想，正確認識農(nóng)家樂的休閑度假效應。二是要合理規(guī)劃，科學、規(guī)范開發(fā)。三是要精心設計農(nóng)家樂的特色，突出高品位。四是要強化開發(fā)中的安全衛(wèi)生工作。五是要搞好促銷。六是要培養(yǎng)休閑度假管理服務。

綜上所述，開發(fā)寨下農(nóng)家樂切實可行，迎合了共青城市所提出的加大開發(fā)力度，有助于城鄉(xiāng)結(jié)合開發(fā)，縮小城鄉(xiāng)經(jīng)濟差距，體現(xiàn)了共青城市和諧理念，使社會健康穩(wěn)步發(fā)展。特申請寨下農(nóng)家樂開發(fā)，懇請各級主管部門給予批準為感!

農(nóng)家樂籌備組

20xx年x月x日

修建農(nóng)家樂用地申請報告(3)

市旅游局：

黃土崗鎮(zhèn)樂陽餐廳位于黃土崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，本餐廳于xx年9月1日正式開始營業(yè)，占地面積1.6畝，靠近黃土崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府，具有交通便利的優(yōu)勢。餐廳前有高山相伴，左有農(nóng)田相依，具有天然的農(nóng)家氣息和得天獨厚的自然景觀。

服務接待方面，本餐廳配有專門的廚師和服務員，并能保證服務人員每天24小時在崗，能夠提供接待、問詢和結(jié)賬服務。

就餐服務方面，本餐廳有照明充足的就餐大廳和包房，并配有風扇和空調(diào)，桌椅、餐具配套齊全。餐廳擁有專門的菜品單和飲品單，提供就餐預定服務，并能達到出菜率80%。本餐廳餐具嚴格實行一沖、二洗、三清、四消毒的程序，保證餐具的衛(wèi)生健康;就餐區(qū)域執(zhí)行嚴格的除蟲、除塵 消毒等措施，保證就餐的安全健康。為保證就餐客人的飲食需求，本餐廳還力爭每個月出一個新的菜品，供顧客品嘗。

廚房方面，本餐廳同時擁有傳統(tǒng)的農(nóng)家土灶和煤氣灶，保證作出的菜品具有濃厚的農(nóng)家風味。地面鋪有防滑瓷磚，并有吊頂。有消毒柜及專門存放餐、飲具的櫥柜，餐、飲具分類存放。有冰柜，并且生熟食分開存放。冷熱菜分開制作，并且砧板、道具分開使用。有專門放置臨時垃圾的垃圾桶，并做到及時清理。廚房與餐廳之間做到隔熱、隔音、隔油煙。有專門的防火滅火器。

公共區(qū)域方面，有供客人使用的水沖式公共衛(wèi)生間，室內(nèi)通道整潔，并在出口處有緊急出口標示。庭院有供客人使用的專門停車棚，并且清潔衛(wèi)生。有供客人娛樂的籃球場、羽毛球場。

經(jīng)過自查，我認為本餐廳已經(jīng)具有二星級農(nóng)家樂標準，因此，特申請本餐廳評定為二星級農(nóng)家樂。

專此申請，請審批!

黃土崗鎮(zhèn)樂陽餐廳

20xx年x月x日

修建農(nóng)家樂用地申請報告(4)

xx市漢源縣人民政府:

漢源縣××有限公司為了打造陽光漢源，配合漢源縣人民政

府開發(fā)漢源，公司擬投入資金5500萬元，在漢源縣九襄鎮(zhèn)×××村修建一個五星級農(nóng)家樂，規(guī)劃占地約50畝，按五星級農(nóng)家樂標準打造漢源縣第一農(nóng)家樂品牌，建成集吃、住、游、娛為一體、旅游休閑的園林式農(nóng)家樂，農(nóng)家樂建成后可解決近200人就業(yè)，上交各種稅費200萬元。妥否請批示

附：漢源縣×××有限公司立項報告書

漢源縣×××有限公司

20xx年x月x日

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三、“點狀供地”突破鄉(xiāng)村旅游用地瓶頸

一

什么是“點狀供地”

“點狀用地”可理解為：將項目用地區(qū)分為永久性建設用地和生態(tài)保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可只征不轉(zhuǎn)，按租賃、劃撥、托管等方式向項目業(yè)主提供使用用地。

點狀供地是一種新出臺的土地獲取方式，點狀是相對于原來的片狀而言。（舉個例子，如果開發(fā)商按照“片狀供地”從政府手里買了一塊地，面積1萬 ，容積率是2，那么開發(fā)商只能建造不超過2萬 的建筑。）而點狀供地則是將項目用地區(qū)分為永久性建設用地和生態(tài)保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可只征不轉(zhuǎn)，按租賃、劃撥、托管等方式供項目業(yè)主使用。通俗點說，就是在一大片土地上，用多少土地指標，算多少容積率，通過散點或者帶狀供給建筑用地，而其他周邊土地可以通過租賃的方式獲得。

與傳統(tǒng)整片式供地方式相比，“點狀供地”具有以下特點：

二

為什么需要“點狀供地”

近年來，在鄉(xiāng)村振興政策與市場需求的雙輪驅(qū)動下，鄉(xiāng)村 旅游 以超預期的速度和規(guī)模發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與土地利用的矛盾也越來越緊張，土地是鄉(xiāng)村 旅游 發(fā)展最基礎和最為重要的生產(chǎn)要素之一，直接關系到產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標和 社會 效益。

在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的提出和推進過程中，鄉(xiāng)村 旅游 發(fā)展中的土地問題也愈發(fā)明顯，沒有“ 旅游 用地指標”和“ 旅游 用地指標”的投入產(chǎn)出不平衡成為制約 旅游 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本問題。從現(xiàn)在的客觀條件來看，片狀供地的方式在農(nóng)村操作起來困難重重。

第一，在鄉(xiāng)村休閑項目中，傳統(tǒng)整片式供地方式，由于項目占地較大，用地多，容積率低，政府供地緊張，以及農(nóng)轉(zhuǎn)用、占補平衡指標等問題，使得項目難以落地。

第二，鄉(xiāng)村 旅游 項目，一般出于環(huán)境和景觀營造的角度考慮，設施設計屬于較小型且分散，按傳統(tǒng)的成片用地的供給方式，會造成很大的土地浪費，對于開發(fā)商和政府雙方而言，片狀供地都不劃算。

第三，傳統(tǒng)供地方式對資金要求過高，而鄉(xiāng)村 旅游 項目資金回報期又較長，投資方再有錢也難免感到猶豫和吃力。因此，點狀供地更符合現(xiàn)實情況，有利于鄉(xiāng)村休閑項目的發(fā)展。

第四，點狀供地更有利于盤活土地資產(chǎn)。幾乎每個項目都會留下“土地邊角料”，點狀供地可將這些土地推向市場，盤活土地再利用，釋放土地管理壓力，及時回籠土地成本，適當補充財政性收入。

第五，按照之前的經(jīng)驗來看，資本下鄉(xiāng)的投資商，更多的是和村集體或者村民打交道、做生意，因此不可避免的出現(xiàn)抵押融資困難、農(nóng)戶毀約等問題，和村民的糾紛也常常使項目半途流產(chǎn)，而點狀供地則通過先進行轉(zhuǎn)為國有建設用地，后通過公開出讓方式獲取，因而所建項目具有產(chǎn)權(quán)，避免了和村民產(chǎn)生糾紛的問題，確保了項目投資的可靠性。

三

“點狀供地”的政策依據(jù)

為解決“土地問題”，尤其是農(nóng)村發(fā)展問題，2015年起，國家相關部門發(fā)布的農(nóng)村發(fā)展政策中均對鄉(xiāng)村 旅游 用地進行明確的支持與指導。部分地方在“ 旅游 用地”上的試點和推廣取得了較大突破，“點狀供地”成為較為實用的創(chuàng)新路徑。

2018年年初，海南省人民政府《關于進一步加強土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見》中提出，積極 探索 在百鎮(zhèn)千村、共享農(nóng)莊以及其他 旅游 項目設施建設中，主體項目周邊用地保持原貌的情況下，采取分散化塊、點狀分布的方式“點狀供地”，進一步提升土地利用的精細化、精準化、集約化程度。

2018年6月30日，浙江省人民政府辦公廳發(fā)布《關于做好低丘緩坡開發(fā)利用推進生態(tài)“坡地村鎮(zhèn)”建設的若干意見》以下簡稱（《意見》）。《意見》中明確指出“實行點面結(jié)合、差別供地”，即開發(fā)建設項目實行項目區(qū)供地，項目區(qū)為單個地塊的，按建設地塊單個供地；項目區(qū)位多個地塊的，按建設地塊組合供地。

2018年7月27日，廣東省政府出臺的《廣東省促進全域 旅游 發(fā)展實施方案》（下稱《方案》），對 旅游 用地方面提供了政策扶持，意在解決廣東在 旅游 用地上面臨的普遍問題?！斗桨浮访鞔_，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法依規(guī)盤活利用空閑農(nóng)房和宅基地，改造建設民宿、創(chuàng)客空間等場所，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以預留部分規(guī)劃建設用地指標（不超過5%）用于零星分散單獨選址的鄉(xiāng)村 旅游 設施建設，對鄉(xiāng)村 旅游 項目中屬于新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的用地，以及符合精準扶貧等政策要求的民生用地所需指標，可從省新增建設用地指標中統(tǒng)籌解決。這一政策的提出，既鼓勵農(nóng)村主動參與到 旅游 項目中來，又為新業(yè)態(tài)提供了用地保障。比如，民宿的建設，就可以參照這一用地政策。

2018年10月吉林省旅發(fā)委發(fā)布“冰雪令”，包含土地政策、扶持政策、獎勵政策、惠民政策等7項務實舉措，其中在土地政策中尤其提到，凡投資鄉(xiāng)村 旅游 項目，符合各類規(guī)劃的，可實現(xiàn)“點狀供地”；凡投資文化 旅游 項目，可采取先租后讓的方式取得土地使用權(quán)；不屬于永久性建筑的項目，只要與原土地使用人協(xié)商一致后，可直接建設項目，不需辦理建設用地手續(xù)。

除以上提到的海南省、浙江省、廣東省、吉林省外，安徽省、重慶市、四川省部分地區(qū)也先后出臺相關政策支持“點狀供地”模式的落地執(zhí)行。

四

有哪些“點狀供地”落地案例

在政策支持的背景下，不少地區(qū)已突破性采取“點狀用地”方式為休閑 旅游 項目落地謀出路，近年來“點狀用地”方式為鄉(xiāng)村 旅游 項目提供了新的生機，成功造就了杭州莫干山裸心谷、重慶武隆歸原小鎮(zhèn)、廣東番禺等一批優(yōu)秀的鄉(xiāng)村 旅游 休閑項目。

1、杭州莫干山裸心谷

浙江德清莫干山裸心堡項目采取“點狀供地、垂直開發(fā)”的方式，將項目用地分為永久性建設用地和生態(tài)保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可以只征不轉(zhuǎn)，以租賃、劃撥、托管等方式供項目業(yè)主使用。裸心堡僅新增建設用地12畝，其余八成的建筑是租用當?shù)剞r(nóng)房改造而成，園區(qū)內(nèi)的200多畝山林，從村民手中流轉(zhuǎn)，保持原貌，大大節(jié)約了用地指標。

2、重慶武隆歸原小鎮(zhèn)

位于重慶武隆仙女山鎮(zhèn)的歸原小鎮(zhèn)是通過點狀用地修建的一個鄉(xiāng)村休閑項目，項目總占地面積1163畝，主要包括36棟民宿建筑，其中25棟為新建民宿，11棟由原空置農(nóng)房改造而來。據(jù)了解，目前已有3棟空置農(nóng)房改造完成并投入使用，用于山里工作室、接待中心和茶室，其余8棟將陸續(xù)被改造成民宿、青年旅社、農(nóng)事體驗工作坊等。歸原小鎮(zhèn)是通過點狀用地發(fā)展的一個成功案例，具有以點帶面、助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施的成效。

針對這個項目特殊性來講，像其他 旅游 小鎮(zhèn)一樣，歸原小鎮(zhèn)項目前期也遭遇供地難、不符合規(guī)劃、不預立項的問題，后來依據(jù)“點狀用地”模式，按照項目建筑物占地面積、建筑半間距范圍及必要的環(huán)境用地進行點狀規(guī)劃、點狀報批、點狀供地，不僅極大的減少了土地占用指標，解決了項目用地問題，同時減輕了投資方的資金壓力。而且，被征收農(nóng)房戶主將農(nóng)房周邊的耕地、林地等分別以600元/畝·年和150元/畝·年的租金租賃給項目方，用于農(nóng)事相關項目打造，租賃期為12年，農(nóng)民每年獲取租金收益，而當?shù)剞r(nóng)民也參與到歸原小鎮(zhèn)的運營和建設工作中，提供了大量了就業(yè)崗位，改善了生活居住條件。

3、廣東番禺

廣東番禺為進一步提高土地利用率，契合 旅游 點狀開發(fā)需要，在“零占耕地”的基礎上，推行點狀供地綠色 旅游 建設用地難題。在規(guī)劃區(qū)之外的“低丘緩坡”等尚未開發(fā)土地上，按照民宿、農(nóng)家樂等零散分布 旅游 建設項目用地依山順勢“點狀布局、垂直開發(fā)”需要，實現(xiàn)點狀供地、點狀建設，未開發(fā)建設土地作為生態(tài)保留用地維持原狀。截至目前，涂茨鎮(zhèn)小海文旅度假建設項目和賢庠鎮(zhèn)沈家洋地塊楓康項目取得點狀供地規(guī)劃設計條件，節(jié)約建設用地指標60%以上。

總體來看，“點狀供地”是一項創(chuàng)新舉措，也是在發(fā)展鄉(xiāng)村 旅游 、盤活農(nóng)村閑置房屋、促進農(nóng)民增收、助推鄉(xiāng)村振興等方面的新嘗試。至于在后續(xù)發(fā)展和執(zhí)行的過程中會相繼帶來哪些紅利或負面影響，讓我們拭目以待。

五

“兩大問題”和“三大策略”

“點狀用地”試點及推廣過程中，須規(guī)避兩大問題：

一是資本下鄉(xiāng)項目打政策“擦邊球”?！包c狀用地”的一大優(yōu)勢在于不僅縮減了用地指標，同時也減少了項目前期的投資，減輕了投資方的資金壓力，因而可能會出現(xiàn)部分資本下鄉(xiāng)項目打“點狀用地”政策的“擦邊球”，戴著設施農(nóng)用地、臨時用地的帽子非法取得建設用地。

二是生態(tài)保留用地租賃時間及價格問題。一方面，歸原小鎮(zhèn)項目所租賃的耕地、林地租賃期限為12年，但建設用地上所建房屋產(chǎn)權(quán)為40年，生態(tài)保留用地租賃期限與建設用地出讓年限不一致，意味著歸原小鎮(zhèn)項目的整體功能不能得到長期保障，難以杜絕因產(chǎn)權(quán)不一而帶來的問題。另一方面，雖然項目方已對村民賠償和租金問題進行了考慮，且按照合同約定向農(nóng)戶支付租金，但村民契約精神欠缺，隨著項目的推進，當?shù)卮迕裉岢隽顺鲂沦r償和租金訴求，導致項目不能如期推進。

“點狀用地”政策實施中，須貫徹如下三大策略：

旅游 用地是關乎 旅游 業(yè)優(yōu)質(zhì)可持續(xù)發(fā)展的核心問題。 旅游 業(yè)作為我國新時代下經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，有理由在用地制度安排上獲得如工業(yè)、農(nóng)業(yè)那樣的專項扶持，“點狀供地”政策的試點到推廣是關于 旅游 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要舉措。以“點狀供地”為 探索 的新一輪 旅游 用地標準、管理的優(yōu)化調(diào)整是推進我國 旅游 供給側(cè)改革的必要前提，將為 旅游 業(yè)實效賦能，顯著提高 旅游 業(yè)對資本、人才等要素的吸引力。

四、利用農(nóng)用地分等方法進行甘肅省土地開發(fā)整理狀況分析

（一）甘肅省耕地后備資源狀況

甘肅省地處中國西北內(nèi)陸，屬于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，土地開發(fā)利用程度較低，未利用土地面積大，是我國耕地后備資源集中分布的省份之一，有進一步開發(fā)利用的巨大潛力。但是，耕地后備資源的分布不均衡，從甘肅省大的地域分布看，耕地后備資源主要分布在河西地域，集中分布于河西走廊平原一帶；其次隴中北部的沿黃灌區(qū)也有較大面積的耕地后備資源分布；隴東區(qū)可開墾及可復墾耕地后備資源面積較??；隴南山地和甘南高原沒有或基本沒有連片的耕地后備資源（圖 5-13）。

圖 5-13 甘肅省各市（州）耕地后備資源分布情況柱狀圖

分析 1997 ～ 2005 年甘肅省各市（州）耕地占補平衡數(shù)據(jù)可以看出，河西及隴中北部耕地后備資源的開發(fā)是保持全省耕地總量動態(tài)平衡的主要途徑（圖 5-14）。甘肅省黃河以東旱作區(qū)土地開發(fā)強度大，水土流失嚴重，生態(tài)建設主要是將坡耕地退耕還林、還牧，大中型建設項目占用的耕地必須通過異地開發(fā)，實現(xiàn)占補平衡。

圖 5-14 1997~2005 年甘肅省各市（州）耕地占補平衡情況柱狀圖

（二）分區(qū)確定開發(fā)整理項目實際能達到的農(nóng)用地等別

按照農(nóng)用地分等過程中確定的甘肅省 6 個國家二級指標區(qū)，對農(nóng)用地分等數(shù)據(jù)進行綜合分析。自然質(zhì)量等別是以光溫生產(chǎn)潛力為基礎，用土地條件（包括土壤等自然條件）以及水利設施（灌溉、排水等）等要素加以修正，再用產(chǎn)量比系數(shù)進行折算后得到的，是一個理論的（本底的）標準糧總量，反映了農(nóng)用地的潛在生產(chǎn)能力；而利用等別以自然質(zhì)量等別為基礎，用分等單元所在的土地利用系數(shù)等值區(qū)的平均利用水平進行修正而得到的，是一個實際的（反映平均利用水平條件的）標準糧總量，反映了農(nóng)用地的實際生產(chǎn)能力。由于開展分析時甘肅省的農(nóng)用地分等工作尚未完成，在分析中選擇了 15 個縣（市、區(qū)）近 9000 個樣點數(shù)據(jù)，所有樣點的自然質(zhì)量等別介于 2 ～ 20 等之間，利用等別介于 1 ～ 14 等之間。采用二級指標區(qū)最高的自然質(zhì)量等指數(shù)作為補充耕地的理論最高等級，采用二級指標區(qū)最高的利用等指數(shù)作為補充耕地實際能達到的等級，采用二級指標區(qū)平均利用等指數(shù)作為補充耕地項目設計時的最低等級，并對旱作區(qū)和灌溉農(nóng)業(yè)區(qū)分別測算，測算結(jié)果見表 5-9。

表 5-9 國家二級指標區(qū)土地開發(fā)整理項目等別控制表

由于外業(yè)調(diào)查只是抽樣調(diào)查，樣點結(jié)果并沒有覆蓋所有的耕地類型情況。晉陵丘陵溝谷區(qū)和盆周秦巴山區(qū)典型縣（市、區(qū)）上報的所有樣點均為旱地，河西走廊區(qū)典型縣（市、區(qū)）上報的所有樣點均為水澆地，因此，無法根據(jù)樣點利用等指數(shù)平均值得出這 3 個二級指標區(qū)相對應的項目最低等級。根據(jù)現(xiàn)有資料假定數(shù)據(jù)，計算了有水源條件下晉陵丘陵溝谷區(qū)和盆周秦巴山區(qū)的項目最低等級；而河西走廊區(qū)由于地處干旱荒漠地帶，年降雨量小于 200 毫米，最西部的敦煌市年降雨不足 50 毫米；除東部、中部祁連山沿山地帶有部分旱耕地外，其余地區(qū)無灌溉不能發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不設旱作區(qū)的最低等級。

（三）確定各二級指標區(qū)分等因素的最佳組合

根據(jù)開發(fā)整理項目實際能達到的等級所對應的農(nóng)用地分等因素及其分級標準，考慮當?shù)氐募夹g條件、資金投入狀況等，分析樣點數(shù)據(jù)分等因素狀況的水平分布，得出各因素設計條件的最優(yōu)組合（表 5-10，表 5-11）。

表 5-10 國家二級指標區(qū)土地開發(fā)整理項目分等因素最佳組合（1）

續(xù)表

表 5-11 國家二級指標區(qū)土地開發(fā)整理項目分等因素最佳組合（2）

（四）確定補充耕地項目的優(yōu)化設計方案

依據(jù)補充耕地項目所在區(qū)域的自然、經(jīng)濟、技術條件，按照技術可行、經(jīng)濟合理的原則，努力提高灌溉設施、有效土層厚度、防洪抗旱等方面的設計標準，增加資金投入，提高補充耕地質(zhì)量，盡可能使各因素達到二級指標區(qū)分等因素的最佳組合標準，形成補充耕地項目的優(yōu)化設計方案。

農(nóng)田平整工程是耕地整體工程設計中提升補充耕地質(zhì)量的重要內(nèi)容。應遵循因地制宜、確保農(nóng)田旱澇保收、填挖土方量最小和與農(nóng)田水利工程相結(jié)合、盡可能地增加有效耕地面積的原則，以實現(xiàn)便于機械化耕作，發(fā)揮機械效率，提高機耕質(zhì)量，灌水均勻方便，利于排水、改良土壤等目的，滿足作物高產(chǎn)、穩(wěn)產(chǎn)對水分及土質(zhì)的需求。項目區(qū)土地平整強度受地形地貌、灌溉水源和灌排水情況的影響，應因地制宜，區(qū)別對待。從總體上講，土地平整應滿足項目區(qū)內(nèi)自流灌溉、自流排水的要求；從局部來看，土地平整應符合農(nóng)作物生長的需要。通過農(nóng)田平整工程，將會對耕地地形坡度、地表巖石露頭度、有效土層厚度等因素產(chǎn)生直接影響。由于機械施工的作用，也可能會影響到表層土壤質(zhì)地的變化。

農(nóng)田水利設施工程設計是在對洪、澇、旱、漬、鹽、堿等進行綜合治理和合理利用水資源的原則下，對水土資源、灌排渠系及其建（構(gòu)）筑物等進行的統(tǒng)籌安排，主要影響灌溉保證率、灌溉水源、鹽漬化程度等因素。根據(jù)項目區(qū)地形、作物、水源、土壤等條件確定渠道灌溉方式，田間灌溉工程根據(jù)當?shù)胤N植情況、農(nóng)民生產(chǎn)的習慣和特點設計。

農(nóng)村道路工程設計及農(nóng)田生態(tài)防護林設計改善農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)，提升了耕作便利程度，符合開發(fā)整理項目渠、路、田、林相配套的要求；可以提升補充耕地的土地利用系數(shù)，對土壤有機質(zhì)含量、土壤 pH 值等因素的提升產(chǎn)生間接的影響。

（五）利用分等成果加強對土地開發(fā)整理項目的質(zhì)量考核

通過開展農(nóng)用地分等成果在土地開發(fā)整理項目規(guī)劃、可行性研究、初步設計、控制和驗收中的應用研究，為土地開發(fā)整理中耕地后備資源、耕地質(zhì)量提高評定和考核提供科學依據(jù)，其中，對新開發(fā)的土地項目進行開發(fā)前后的質(zhì)量評價考核無疑是最為重要的一個方面。農(nóng)用地分等成果為土地開發(fā)整理項目評價指標體系的建立、權(quán)重的確定以及農(nóng)用地自然質(zhì)量等別、利用等別、經(jīng)濟等別的變化提供了控制指標、評價方法和具體的評價步驟。

首先，根據(jù)土地開發(fā)整理項目可行性研究，進行土地開發(fā)整理項目的初步設計，確定土地開發(fā)整理所能達到的農(nóng)用地自然質(zhì)量指數(shù)、評價因素級別、土地利用系數(shù)、土地經(jīng)濟系數(shù)、農(nóng)用地利用等指數(shù)和農(nóng)用地經(jīng)濟等指數(shù)，依次確定相應的工程設計標準，并將這些標準確定為土地開發(fā)整理項目耕地質(zhì)量控制和驗收的控制標準。

土地開發(fā)整理采用工程措施，在通過田、水、路、林、渠進行綜合治理的改造過程中，一些評價指標（例如道路密度、防護林體系建設、田塊平整度等影響土地經(jīng)營的評價因素）通過農(nóng)用地利用等別和農(nóng)用地經(jīng)濟等別的變化得到體現(xiàn)。在土地開發(fā)整理項目區(qū)域內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)督管理中，可以充分利用農(nóng)用地分等的系列成果，將其應用到土地開發(fā)整理的質(zhì)量目標控制、相應評價指標的前期控制以及后期的整理區(qū)域內(nèi)耕地質(zhì)量的后評價中，為土地開發(fā)整理項目檢查、指標控制、項目驗收提供科學依據(jù)。

在土地開發(fā)整理項目結(jié)束后，根據(jù)農(nóng)用地自然質(zhì)量評價因素以及權(quán)重指標測算評價土地開發(fā)整理項目的農(nóng)用地自然質(zhì)量變化、評價因素變化、土地利用系數(shù)、土地經(jīng)濟系數(shù)以及農(nóng)用地利用等指數(shù)、農(nóng)用地經(jīng)濟等指數(shù)的變化。 通過前后農(nóng)用地自然質(zhì)量等別、利用等別的變化幅度，評價土地開發(fā)整理的效果，可以使土地整理中心有效地對地方土地開發(fā)整理項目的實際效果進行有效監(jiān)測和考核。

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