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業(yè)態(tài)分析（業(yè)態(tài)分析要從哪幾個(gè)方面分析）

發(fā)布時(shí)間：2023-03-02 19:31:45 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 292 問大家

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于業(yè)態(tài)分析的問題，以下是小編對(duì)此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、市場(chǎng)營(yíng)銷的研究對(duì)象是什么？
2、簡(jiǎn)述市場(chǎng)營(yíng)銷的主要對(duì)象有那些,每一種對(duì)象舉例說明？
3、商業(yè)新業(yè)態(tài)的內(nèi)容介紹
4、商業(yè)地產(chǎn)招商具體是做什么呀？

業(yè)態(tài)分析（業(yè)態(tài)分析要從哪幾個(gè)方面分析）

一、市場(chǎng)營(yíng)銷的研究對(duì)象是什么？

市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的研究對(duì)象主要是企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)及其規(guī)律性，主要研究賣主的產(chǎn)品或服務(wù)如何轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者和用戶手中的全過程。探討在生產(chǎn)領(lǐng)域、流通領(lǐng)域和消費(fèi)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用一整套開發(fā)原理、方法、策略，不斷拓展市場(chǎng)的全部營(yíng)銷活動(dòng)以及相應(yīng)的科學(xué)管理。

業(yè)態(tài)分析（業(yè)態(tài)分析要從哪幾個(gè)方面分析）

擴(kuò)展資料

研究?jī)?nèi)容

1、營(yíng)銷原理：包括市場(chǎng)分析、營(yíng)銷觀念、市場(chǎng)營(yíng)銷信息系統(tǒng)與營(yíng)銷環(huán)境、消費(fèi)者需要與購買行為、市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)選擇等理論。

2、營(yíng)銷實(shí)務(wù)：由產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、分銷渠道策略、促銷策略、市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略等組成。

3、營(yíng)銷管理：包括營(yíng)銷戰(zhàn)略、計(jì)劃、組織和控制等。

4、特殊市場(chǎng)營(yíng)銷：由網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、服務(wù)市場(chǎng)營(yíng)銷和國(guó)際市場(chǎng)營(yíng)銷等組成。

營(yíng)銷步驟

1、分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)

2、選擇目標(biāo)市場(chǎng)

3、確定市場(chǎng)營(yíng)銷策略

4、市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)管理

（1）市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。既要制定較長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃，決定企業(yè)的發(fā)展方向和目標(biāo)，又要有具體的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃，具體實(shí)施戰(zhàn)略計(jì)劃。

（2）市場(chǎng)營(yíng)銷組織。營(yíng)銷計(jì)劃需要有一個(gè)強(qiáng)有力的營(yíng)銷組織來執(zhí)行。根據(jù)計(jì)劃目標(biāo)，需要組建一個(gè)高效的營(yíng)銷組織結(jié)構(gòu)，需要對(duì)組織人員實(shí)施篩選、培訓(xùn)、激勵(lì)和評(píng)估等一系列管理活動(dòng)。

（3）市場(chǎng)營(yíng)銷控制。在營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施過程中，需要控制系統(tǒng)來保證市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)的實(shí)施。營(yíng)銷控制主要有企業(yè)年度計(jì)劃控制、企業(yè)盈利控制。

參考資料來源：百度百科－市場(chǎng)營(yíng)銷

二、簡(jiǎn)述市場(chǎng)營(yíng)銷的主要對(duì)象有那些,每一種對(duì)象舉例說明？

1、市場(chǎng)環(huán)境（業(yè)態(tài)分析、市場(chǎng)消費(fèi)趨勢(shì)分析、市場(chǎng)消費(fèi)CPI分析）

2、消費(fèi)群分析（消費(fèi)者形態(tài)分析、消費(fèi)者消費(fèi)趨勢(shì)分析、消費(fèi)者喜好分析）

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手品牌、產(chǎn)品、市場(chǎng)占有率、營(yíng)銷模式分析）

4、產(chǎn)品分析（本企業(yè)產(chǎn)品分析）

5、品牌分析（本企業(yè)產(chǎn)品品牌分析）

雖然目前合作社企業(yè)主要存在于農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，但在其他行業(yè)也逐漸浮現(xiàn)出合作社的影子。合作社企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷的對(duì)象及范圍，主要包括：產(chǎn)品或商品、服務(wù)、體驗(yàn)、活動(dòng)、個(gè)人、組織、信息和理念等。

三、商業(yè)新業(yè)態(tài)的內(nèi)容介紹

本書的主體共有六章，第一章是在城市社會(huì)變遷的歷史背景和時(shí)代背景下，考察從農(nóng)業(yè)社會(huì)的集貿(mào)市場(chǎng)到工業(yè)社會(huì)的百貨商場(chǎng)再到后工業(yè)社會(huì)的“新業(yè)態(tài)”人們消費(fèi)行為的歷史變遷、商業(yè)空間的變革和人的消費(fèi)需求的滿足之間自覺形成的互動(dòng)關(guān)系，本章的一個(gè)創(chuàng)新之處，是從社會(huì)學(xué)社會(huì)變遷理論和功能理論的視角，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)和人的消費(fèi)行為互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行綜合考察，并關(guān)注由此引發(fā)的消費(fèi)空間的“沃爾瑪化”現(xiàn)象，有助于更深入地認(rèn)識(shí)“新業(yè)態(tài)”在整個(gè)社會(huì)系統(tǒng)運(yùn)行中所起到的超乎尋常的作用。第二章綜合運(yùn)用大量實(shí)證調(diào)查數(shù)據(jù)，從“情結(jié)”、“符號(hào)”、“生活方式”三個(gè)層面細(xì)致描述了人們對(duì)“新業(yè)態(tài)”的認(rèn)識(shí)，剖析當(dāng)代城市的“新業(yè)態(tài)情結(jié)”。第三章從結(jié)構(gòu)功能的視角著重研究“新業(yè)態(tài)”下的消費(fèi)者“型塑”問題，分析了現(xiàn)代人的消費(fèi)行為與現(xiàn)代性的關(guān)系。第四章以現(xiàn)代社會(huì)的主體消費(fèi)單位——城市家庭為對(duì)象，分析了“新業(yè)態(tài)”對(duì)家庭消費(fèi)方式的整合功能。第五章以時(shí)間地理學(xué)和城市空間等級(jí)結(jié)構(gòu)的理論為依據(jù)，認(rèn)為隨著城市化進(jìn)程的加快，商業(yè)資源的外遷，城市形態(tài)的變化，“新業(yè)態(tài)”迅速在新的城市空間里形成了各自的商業(yè)服務(wù)圈層系統(tǒng)，使家庭消費(fèi)形成了以家庭為原點(diǎn)的“鄰里型”、“社區(qū)型”、“城市區(qū)域型”的三級(jí)消費(fèi)出行空間，從而體現(xiàn)了購物的效率，自由以及休閑、體驗(yàn)性，使消費(fèi)行為生活方式化了。第六章是在前述章節(jié)實(shí)證分析的基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用系統(tǒng)功能分析的相關(guān)理論特別是“中層理論”，對(duì)“新業(yè)態(tài)”在當(dāng)今中國(guó)城市消費(fèi)行為變革的城市形態(tài)、城市社會(huì)結(jié)構(gòu)的變遷中，所產(chǎn)生的“顯性功能”、“隱性功能”和“負(fù)功能”以及各自的相關(guān)特征，進(jìn)行系統(tǒng)的分析、歸并。

鑒于對(duì)中國(guó)正面臨的“消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)”、“消費(fèi)轉(zhuǎn)型”問題，國(guó)內(nèi)外社會(huì)學(xué)者在這方面的研究成果較少，而從商業(yè)新業(yè)態(tài)的功能體現(xiàn)、消費(fèi)者在新業(yè)態(tài)空間里的行為表現(xiàn)，來研究消費(fèi)行為與零售業(yè)態(tài)的互動(dòng)關(guān)系繼而研究消費(fèi)文化意義的探索的嘗試，到目前還比較薄弱。因此，本書在對(duì)樣本城市南京的實(shí)證研究中，系統(tǒng)運(yùn)用了大樣本量的入戶調(diào)查、隨機(jī)調(diào)查和多層訪談以及比較性觀察的多種方法，目的在于希望本書所構(gòu)建的理論研究體系以及與之相配套的研究方法，能上升為研究城市、區(qū)域乃至整個(gè)國(guó)家商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展與消費(fèi)行為關(guān)系的一種范式。

業(yè)態(tài)分析（業(yè)態(tài)分析要從哪幾個(gè)方面分析）

四、商業(yè)地產(chǎn)招商具體是做什么呀？

商業(yè)地產(chǎn)招商具體是做什么呀？

就是做向萬達(dá)廣場(chǎng)、永珍城這類購物中心的，招商主要是負(fù)責(zé)和品牌談判，包括、租金、租期等等。需要你對(duì)市場(chǎng)上各個(gè)品牌的風(fēng)格及各品牌的開店要求熟悉（比如開店的面積、工程條件、周邊品牌氛圍的要求等）。入門非常容易，情商要高，但是真正要精通，需要時(shí)間沉淀的。這幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很快，購物中心很多，對(duì)品牌的爭(zhēng)奪很激烈。比你做二手中介肯定有前途的，但是壓力也會(huì)大。希望對(duì)你有幫助，如果你是一個(gè)外向，廣交朋友的人，就適合。

求高手進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)招商專員前期做什么？

產(chǎn)業(yè)園,怎么聽起來像工業(yè)園的感覺。

歸納總結(jié)為招商二大絕招：一是知己，二是知彼。

知己

個(gè)人認(rèn)為是成為一個(gè)好的招商人的基本功和入門之道，其中包括了三點(diǎn)：通變勤（對(duì)了，通便要勤）

1、通，自我的包裝——如知識(shí)面、形象、舉止、社交禮儀、談吐、修養(yǎng)等起碼的要素應(yīng)當(dāng)具備；

2、變，基本功的鍛煉——思維能力的鍛煉，一家之談?dòng)X得最重要的是反應(yīng)和應(yīng)變能力，這是招商人最重要的第一素質(zhì)能力，其次還要具有良好的分析能力和心理狀態(tài)；

……

3、勤，資源的積累——招商最大的技巧和竅門其實(shí)就在這里，熟悉你的客戶資源和行業(yè)的特性，說得容易做起來難，要求靠腿、手、嘴、腦層層推進(jìn)廣泛的收集和整理資訊，沒有捷徑、沒有去蕪留精，全靠厚積而薄發(fā)，成為“有心人”，這是招商人最重要的第二素質(zhì)能力

什么是招商？什么是商業(yè)地產(chǎn)招商？

商業(yè)地產(chǎn)招商的問題和特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)招商的特點(diǎn)是目標(biāo)商戶主次分明，租金、租期差異大，招商持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、難度大、技術(shù)要求高。主力店租期長(zhǎng)、租金便宜，中小型店的租期比較短（一般是三年）、租金比較高，往往是主力店的3到10倍。招商時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)一般商業(yè)地產(chǎn)專案來說，都是從業(yè)態(tài)組合開始一直持續(xù)到開業(yè)，招商開業(yè)之后還經(jīng)常會(huì)進(jìn)行商戶調(diào)整，一般來說現(xiàn)在的專案沒有半年時(shí)間是很難招滿的。從第一次談主力店到簽約，最快也要半年時(shí)間，主力店對(duì)專案不容易把握，并且現(xiàn)在連鎖經(jīng)營(yíng)的商家還不夠充分，零售業(yè)放開之后情況有所好轉(zhuǎn)。招商是手工活，要一針一線地做，我們現(xiàn)在招商都不做廣告，全部是一家一家來談，要很有耐心。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)招商存在的問題。

第一是招商難，難在哪里；第二是招什么商家進(jìn)店以及如何確定租金和簽定租約。

從商家不愿意進(jìn)場(chǎng)的心態(tài)來看，一種是覺得這個(gè)地方不行，沒有投資價(jià)值；第二種是覺得還有其它專案可以洽談，但是對(duì)這個(gè)專案又吃不準(zhǔn)（當(dāng)然這有可能是專案自身造成的原因）；第三種就是覺得專案還是可以做起來的，但是不十分合適；第四種是覺得專案挺好的，但就是進(jìn)不去，可能是太貴或者其它條件太高。

出現(xiàn)招商難的問題不能完全說是因?yàn)樯碳疑伲菍０笡]有針對(duì)性，對(duì)商家的把握沒有那么準(zhǔn)，所以招商只有從商家的角度考慮問題，才可以更有針對(duì)性一些，成功率也會(huì)更高一些。招什么樣的商家進(jìn)店，看起來是招商工作，實(shí)際上的核心問題還包括購物中心的基本定位，因?yàn)槊恳环N定位會(huì)針對(duì)不同的商家，比如設(shè)計(jì)思想、經(jīng)營(yíng)理念，另外就是現(xiàn)在還有不少專案仍然是不管張三李四，誰給的租金高就請(qǐng)誰進(jìn)，雖然現(xiàn)在這樣做的變得很少了，大部分商業(yè)地產(chǎn)專案都有完整的商業(yè)和品牌規(guī)劃。招什么商家進(jìn)店決定著購物中心以后賣什么，怎么賣，賣給誰的問題。

確定租金的難點(diǎn)在哪里？我們都希望實(shí)現(xiàn)高租金，或者快點(diǎn)回籠資金，但是還有一個(gè)不能忽略的培育市場(chǎng)的問題；商家希望租金低，太高他們會(huì)走。實(shí)際上現(xiàn)在很多專案對(duì)租金的看法和起步時(shí)已經(jīng)不太一樣了，除了那些很大的品牌店，有很多商家在租金判斷標(biāo)準(zhǔn)上并不是十分準(zhǔn)確，我們也同深圳做連鎖商業(yè)的老總進(jìn)行過探討，他們對(duì)位置的判斷很多是帶有直覺性質(zhì)的?，F(xiàn)在看很多專案的租金可能很高，但是更重要的是要看能不能經(jīng)營(yíng)下去，不是看眼前的租金，而是要看兩到三年之后的租金，那時(shí)候的租金基本上會(huì)是穩(wěn)定的。

招商有三個(gè)階段，一個(gè)是滿場(chǎng)，二是穩(wěn)場(chǎng)，三是旺場(chǎng)，三年之后正常情況下每年會(huì)有5％的調(diào)整。開始的租金并不代表以后還會(huì)是這個(gè)樣子，反而是招一些好的商家進(jìn)來，把經(jīng)營(yíng)做得旺盛起來是更長(zhǎng)遠(yuǎn)的。租金策略上有整體價(jià)位、租金形式、租期時(shí)間，現(xiàn)在除了面積比較大一些的主力店之外，一般的店租約就是三年時(shí)間，三年期間會(huì)有很大的變化，或者可以在到了三年時(shí)間的時(shí)候把租金稍微調(diào)高一些。大店的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)也很大，他們做得不好也會(huì)撤離。

第二關(guān)于租約的問題。有的專案被商戶看中了，但是總是磨蹭不愿意簽約，或者沒過幾天就又推翻了，這其中租約上的問題占了很大的成分?，F(xiàn)在租約上存在的問題就是發(fā)展商不愿意簽，希望有多一點(diǎn)的利益，租約制定明確有好處，發(fā)展商會(huì)獲得廣大商家的信任；另外一點(diǎn)導(dǎo)致租約不簽的原因是發(fā)展商對(duì)合同不夠重視，合同中經(jīng)常會(huì)遺漏很多東西，很多表面的東西在合同上都沒有體現(xiàn)出來，而這些內(nèi)容確實(shí)又是經(jīng)常會(huì)碰到的；發(fā)展商基本上是在追求簡(jiǎn)單化，只要商家每個(gè)月能繳納足夠的租金就可以了，發(fā)展商不想搞得太復(fù)雜。

新浪商業(yè)地產(chǎn)招商中心可以做什么？

核心業(yè)務(wù)模式可分為三大部分：

1）線上服務(wù)：通過百度品牌專區(qū)，新浪首頁、中國(guó)房地產(chǎn)電商服務(wù)網(wǎng)站EJU平臺(tái)三大專業(yè)網(wǎng)站在線上釋出品牌商家拓展需求和商業(yè)專案招商資訊；

具體包括：新浪首頁資訊釋出；百度品牌專區(qū)宣傳推廣；EJU房產(chǎn)電商門戶宣傳推廣；新浪商業(yè)地產(chǎn)首頁推薦；樂商E訊EDM投放直達(dá)；《樂商》、《商業(yè)地產(chǎn)觀察》雜志報(bào)道。

2）線中服務(wù)：通過商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)資料庫提供消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研資訊、商業(yè)地產(chǎn)專案診斷提供商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析、通過中國(guó)樂商會(huì)商家資源庫匯入樂商會(huì)品牌商家、400專業(yè)呼叫中心提供專業(yè)咨詢服務(wù)、新浪招商中心專案庫匯入海量商業(yè)專案資訊；

具體包括：開通新浪招商中心電子招商渠道；CRIC專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)資料庫支援；克而瑞專業(yè)商業(yè)專案診斷服務(wù)；400電話提供專業(yè)招商咨詢服務(wù)；資料庫營(yíng)銷，手機(jī)簡(jiǎn)訊群發(fā)。

3）線下服務(wù)：線上下進(jìn)行需求對(duì)接，促成開發(fā)商和品牌商家洽談簽約。

具體包括：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)找招會(huì) ；商家品鑒團(tuán)（暨專案品鑒會(huì)）；DFOM商用不動(dòng)產(chǎn)年會(huì) ；大師沙龍；總裁沙龍。

商業(yè)地產(chǎn)招商流程, 商業(yè)地產(chǎn)招商策略

1、商業(yè)專案部進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析; 2、確定招商物件； 3、確定經(jīng)營(yíng)模式：投資經(jīng)營(yíng)；委托經(jīng)營(yíng)；租賃經(jīng)營(yíng)；直接經(jīng)營(yíng)；虛擬經(jīng)營(yíng)； 4、制定招商優(yōu)惠策略； 5、商業(yè)專案部進(jìn)行客戶招商月計(jì)劃實(shí)施； 6、招商主管制定客戶招商周計(jì)劃； 7、客戶管理員對(duì)客戶資訊歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒； 8、招商主管進(jìn)行目標(biāo)客戶開發(fā)、拜訪、接洽； 9、商業(yè)專案部進(jìn)行客戶分類、確定重點(diǎn)； 10、商業(yè)專案部安排客戶與開發(fā)商初步洽談填寫招商租戶登記表 11、商業(yè)專案部負(fù)責(zé)客戶與開發(fā)商的溝通談判； 12、開發(fā)商、客戶雙方確定合作物件、簽定招商意向書、交納定金； 13、商業(yè)專案部、開發(fā)商與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可； 14、開發(fā)商、客戶雙方正式簽定招商協(xié)議；

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃尚格名稱招商定位

一、株洲概況

1、市區(qū)概況

株洲是我國(guó)南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長(zhǎng)江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)絡(luò)華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和106、320國(guó)道以及正在建設(shè)的京珠高速公路和國(guó)家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。

株洲市現(xiàn)轄炎陵、茶陵、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣市和蘆淞、石峰、荷塘、天元四區(qū)以及國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積11400平方公里，其中市區(qū)面積450平方公里。總?cè)丝?70萬，其中市區(qū)人口70萬。機(jī)械、冶金、化工、建材為株洲的四大支柱工業(yè)。株洲，在國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)品有50余種，產(chǎn)量居全國(guó)第一的有11項(xiàng)，出口量占全國(guó)第一的有9項(xiàng)，多年來，出口創(chuàng)匯一直居湖南省首位，是中國(guó)33個(gè)外貿(mào)綜合出口商品基地之一。株洲市具有較強(qiáng)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力。006年全市生產(chǎn)總值突破600億元大關(guān)，達(dá)605.3億。人均GDP為16526元。

2、天元區(qū)概況

株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，位于株洲市湘江西岸，規(guī)劃區(qū)總面積35平方公里。建區(qū)十多年，株洲高新區(qū)的變化日新月異，已發(fā)展成為一個(gè)規(guī)劃布局科學(xué)合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善配套、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、社會(huì)事業(yè)管理有序的現(xiàn)代化高科技新城區(qū)。2004年，被評(píng)為“湖南省十大投資環(huán)境誠(chéng)信安全區(qū)”，2005年，被評(píng)為“湖南省十大和諧行政示范區(qū)”。截至2005年底，全區(qū)擁有各類企業(yè)898家，其中高新技術(shù)企業(yè)129家（已成功申報(bào)國(guó)家“863”專案17項(xiàng)），三資企業(yè)68家，上市公司8家，已形成新材料、光機(jī)電一體化、電子資訊、生物醫(yī)藥四大新型高科技產(chǎn)業(yè)。2005年完成地區(qū)生產(chǎn)總值97億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值238億元，完成財(cái)政收入6.97億元，在國(guó)家53個(gè)高新區(qū)中排名35位。

3、 06年經(jīng)濟(jì)概況及消費(fèi)點(diǎn)

株州市全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破200億元大關(guān)，達(dá)208.5億元，增長(zhǎng)15.1%。扣除價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng)13%。城市和農(nóng)村分別實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額129.4億元和79.1億元，分別增長(zhǎng)16.4%和13%。餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入25.1億元和179.9億元，分別增長(zhǎng)16.9%和15.0%。

二、專案概況

尚格名城位于株州市體育中心東南側(cè)，南臨株洲大道，北依湘江，對(duì)望石峰公園，西靠廬山路。路經(jīng)車次有45路，18路，59路等，尚格名城總占地面積800畝，總建筑面積近120萬平米，總居住人口可達(dá)3萬余人。商業(yè)面積18.54平米，普通商業(yè)面積10.54平米，綜合商業(yè)面積4萬平米，酒店辦公面積4萬平米，幼兒園面積6000平米，會(huì)館面積1萬平米，小學(xué)面積2.1萬平米。

三、市場(chǎng)定位

據(jù)調(diào)查天元區(qū)2006年，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額12.75億

元，住宿餐飲業(yè)億元，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)為消費(fèi)支柱，分別為3.61億元，8.92億元，并且天元區(qū)人均生產(chǎn)總值為26411元，消費(fèi)能力強(qiáng)，。

一期以滿足社群住戶各種需求的生活配套為主，形成一個(gè)小型

社群商業(yè)，包含業(yè)態(tài)有餐飲、超市、便利店、菸酒店、洗衣店、茶樓、運(yùn)動(dòng)健身等。

后期隨著住宅的滾動(dòng)開發(fā)，形成以娛樂、休閑、購物為特色的賣場(chǎng)區(qū)域，如特色女人區(qū)，兒童區(qū)，酒吧運(yùn)動(dòng)區(qū)等專業(yè)性賣場(chǎng)，在專區(qū)內(nèi)合理的引入滿足各社群的生活配套商家。

一期具體商業(yè)定位：

4號(hào)樓：家裝公司及家居行業(yè)。

11、12號(hào)樓一層及負(fù)一層：生活配套區(qū)

12、13號(hào)一層及負(fù)一層：購物區(qū)

11、12、13號(hào)樓2層：大型餐飲、網(wǎng)咖、健身等面積在500平米以上的商業(yè)機(jī)構(gòu)

15號(hào)樓：精品商業(yè)區(qū)

四、商業(yè)定位SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì)分析

1、初期招商難度較易，商家對(duì)賣場(chǎng)調(diào)劑那及相關(guān)政策要求不高。

2、資金投入小，只需花費(fèi)少量的媒體廣告及資料制作費(fèi)用。

3、市場(chǎng)容量大，依托尚格住宅群顯性消費(fèi)者人口規(guī)模達(dá)3萬人以上，隨著周邊房地產(chǎn)專案的不斷開發(fā)，入住人口將不斷增加，隱形消費(fèi)人口達(dá)10萬人以上。

4、周邊沒有成型的商圈，我商圈能夠形成很強(qiáng)的市場(chǎng)聚集效應(yīng)，營(yíng)造出與當(dāng)前社群商業(yè)原有的消費(fèi)觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)經(jīng)營(yíng)理念及消費(fèi)場(chǎng)所，在新舊的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)換上，本專案更倍受現(xiàn)代消費(fèi)者的關(guān)注。

5、現(xiàn)在市場(chǎng)上的多數(shù)商戶為追隨性經(jīng)營(yíng)，追隨的物件多數(shù)為品牌商戶和有感召力的商戶。

2、劣勢(shì)分析

1、專案開發(fā)周期較長(zhǎng)，許多經(jīng)營(yíng)戶和投資商抱著持幣觀望的態(tài)度。

2、交通劣勢(shì)，現(xiàn)經(jīng)過本專案的公交線路僅59路，18路，45路，商業(yè)輻射范圍小。

3、現(xiàn)株洲消費(fèi)者三大消費(fèi)地點(diǎn)分別是市中心商圈，蘆淞商圈及河西新一佳商圈。本商圈在商業(yè)氛圍，商家品牌、規(guī)模，交通方面都存在劣勢(shì)。

4、株洲商業(yè)空營(yíng)業(yè)用房空置高，06年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積7.4萬平方米，同比增長(zhǎng)16.3%，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。

3、市場(chǎng)威脅

1、湘銀房地產(chǎn)在距離本商圈1000米處，正在建設(shè)一個(gè)臨街商業(yè)中心。

2、廬山春天及廬山戀，城市風(fēng)景的工程的逼近，預(yù)計(jì)在今年首期住宅將交房，商鋪也可同時(shí)交付使用。

五、招商原則

實(shí)行“二個(gè)重點(diǎn)四個(gè)優(yōu)先”的基本原則

1、二個(gè)重點(diǎn)

1、重點(diǎn)引進(jìn)在市內(nèi)有影響力、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)加盟合作。

2、對(duì)名家、名企、名品重點(diǎn)招商

2、四個(gè)優(yōu)先

1、廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先答約；

2、名優(yōu)品牌優(yōu)先：國(guó)內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn)；

3、獨(dú)家經(jīng)營(yíng)優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的優(yōu)先引進(jìn)；

4、特色專案優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營(yíng)專案的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。

5、租賃面積到500平米以上優(yōu)先引進(jìn)

六、重點(diǎn)招商物件

1、服裝內(nèi)以品牌生產(chǎn)廠家為主；

2、市、省內(nèi)較知名的商業(yè)機(jī)構(gòu)，如運(yùn)動(dòng)時(shí)空，陽光足浴等；

3、有豐富營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的地區(qū)級(jí)品牌代理商：

七、招商政策

1、租金不實(shí)行遞增，以最后一年租金為標(biāo)準(zhǔn)租金，前幾年的租金實(shí)行

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商業(yè)地產(chǎn)招商如何返祖

根據(jù)地段的好壞可以編制返租的協(xié)議，樓主的問題應(yīng)該是指把商業(yè)零售（開發(fā)商將商業(yè)的房產(chǎn)銷售給小業(yè)主），切記一定要統(tǒng)一管理，可以給三年內(nèi)不低于8%的回報(bào)承諾。一般做法如下：

一、主力店：一定在首層，雖然它的租金不是最高，但是可以吸引人潮、提升知名度、增加提袋率及消費(fèi)額。例如：蘋果旗艦店、ZARA、UNI 優(yōu)力庫等。。。

二、看地段及區(qū)位做好產(chǎn)品定位：是引進(jìn)國(guó)際一流品牌還是二流品牌?；蚴牵盒∩唐放l(fā)市場(chǎng)、可以做中檔市場(chǎng)的消費(fèi)群體。

三、結(jié)合餐飲及超市等商業(yè)配套。

上述是商業(yè)業(yè)態(tài)分析，建議你找家專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)策劃公司做全盤的規(guī)劃及商業(yè)運(yùn)營(yíng)，他們有商戶資源，可以進(jìn)行招商的工作，并可以協(xié)調(diào)開發(fā)商與租戶、業(yè)主（出租房）做很好的紐帶。也提供將來商業(yè)開業(yè)后的運(yùn)營(yíng)管理公司顧問服務(wù)，從前期、建造、經(jīng)營(yíng)、商業(yè)物業(yè)管理等全面專業(yè)服務(wù)~~

怎么返租：在交付后進(jìn)入裝修期，選好黃道吉日開業(yè)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的模式讓商家在第一年（養(yǎng)商期）平穩(wěn)過渡，運(yùn)營(yíng)公司需在節(jié)日或策劃宣傳活動(dòng)，第二年（成長(zhǎng)期），第三年（發(fā)展期）。具體商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式市場(chǎng)上有很多成功的案例，如：北京西單大悅城、首地大峽谷、深圳的華潤(rùn)永珍城等。

等商戶開始賺錢時(shí)，可以調(diào)整品牌及業(yè)態(tài)，這時(shí)候進(jìn)行返租，不同意的商戶退出，重新更換商戶及與小業(yè)主談續(xù)約之事。

返租有兩種情況，一是向小業(yè)主續(xù)約，二是與商戶續(xù)約或是更換商戶。

商業(yè)地產(chǎn)招商提成制度

1、薪酬：底薪+傭金；

2、招商業(yè)績(jī)是指租賃雙方簽訂《租賃合同》，承租方繳納所承租物業(yè)的應(yīng)繳費(fèi)用；

3、傭金均為稅后計(jì)算，稅費(fèi)由公司負(fù)責(zé)；

4、傭金分為公傭和私傭。

1、底薪（轉(zhuǎn)正后的底薪，幷包含所有補(bǔ)貼）

商業(yè)公司總經(jīng)理、商管部經(jīng)理、策劃主管、招商主管、招商文員、運(yùn)營(yíng)專員、招商專員的底薪：按公司現(xiàn)有的編制和行政級(jí)別的薪酬體系規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；

（聘請(qǐng)專案所在當(dāng)?shù)厝?，可根?jù)當(dāng)?shù)氐氖杖胨竭m當(dāng)調(diào)整）；

2、傭金提成比例

商業(yè)公司總經(jīng)理：公傭---負(fù)責(zé)的招商專案和內(nèi)容，當(dāng)月招商業(yè)績(jī)總額的20 %計(jì)提；

商管部經(jīng)理：公傭---按照所負(fù)責(zé)的招商專案和內(nèi)容，當(dāng)月招商業(yè)績(jī)總額的8%計(jì)提；

策劃主管：公傭---專案當(dāng)月招商業(yè)績(jī)總額的2%計(jì)提；

招商文員：按公司文職人員相應(yīng)的工資標(biāo)準(zhǔn)，不享受招商業(yè)務(wù)提成獎(jiǎng)勵(lì)方案。

四、招商人員的傭金提成規(guī)定

招商工作按先后順序大致可分為兩個(gè)階段：一是主力店和次主力店的招商階段；二是全面駐場(chǎng)招商階段。根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公司目前的三門峽專案實(shí)際情況，傭金提成方案如下：

1、全面駐場(chǎng)招商階段傭金提成標(biāo)準(zhǔn)

招商主管/招商專員：將按照專案的總量和難易程度來分解招商任務(wù)和制定標(biāo)準(zhǔn)考核基數(shù)。

（1）招商主管：

公傭---專案當(dāng)月招商業(yè)績(jī)總額的3%；

私傭---按當(dāng)月個(gè)人招商業(yè)績(jī)總額計(jì)算，基數(shù)為每月xxxx元；

A、當(dāng)月成交金額xxxx元以下，提成比例為10%；

B、當(dāng)月成交金額達(dá)xxxx元，提成比例為15%；

C、當(dāng)月成交金額達(dá)xxxx元以上, 提成比例為20%；

（2）招商專員：

公傭---專案當(dāng)月招商業(yè)績(jī)總額的2%÷招商專員人數(shù)；

私傭---與招商主任的私傭提成比例相同；

2、主力店和次主力店招商階段傭金提成標(biāo)準(zhǔn)：

主力店和次主力店的傭金提成標(biāo)準(zhǔn)：

1）主力店的合同成交（簽定合同，蓋章，交納定金后，實(shí)際意義上的招商工作已經(jīng)完成），但因還沒正式開業(yè)，合同條款的落實(shí)工作需后續(xù)跟進(jìn)，故收到定金后的當(dāng)月可以實(shí)施傭金提成，但只提取應(yīng)提取的傭金總額的80%，另外20%則到商家實(shí)施開業(yè)后一個(gè)月內(nèi)發(fā)放；

2）傭金的公傭部分的計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)按以上“全面駐場(chǎng)招商階段傭金提成標(biāo)準(zhǔn)”中規(guī)定的個(gè)人應(yīng)享受的相應(yīng)比例計(jì)提；

3）傭金的私傭部分（即合同第一談判人、招商主管、商管部經(jīng)理的私傭）的計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)按如下方式：

私傭---按當(dāng)月個(gè)人招商業(yè)績(jī)總額計(jì)算，基數(shù)為每月xxxxx元

A、當(dāng)月成交金額xxxxx元以下，提成比例為10%；

B、當(dāng)月成交金額達(dá)xxxxx元，提成比例為15%；

C、當(dāng)月成交金額達(dá)xxxxx元, 提成比例為20%；

（備注：因主力店和次主力店招商的特點(diǎn)，所以與全面駐場(chǎng)招商階段的月任務(wù)考核基數(shù)不同，平均到每月的任務(wù)基數(shù)應(yīng)該要偏小許多。Xxxxx元為參考基數(shù)，可以根據(jù)專案實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整擬定。）

五、傭金發(fā)放時(shí)間

招商人員當(dāng)月成交的業(yè)績(jī)，當(dāng)月月底由招商主管統(tǒng)計(jì)，經(jīng)專案商管部經(jīng)理稽核，再經(jīng)財(cái)務(wù)核實(shí)，報(bào)商業(yè)公司總經(jīng)理復(fù)核批準(zhǔn)后，隨當(dāng)月工資一同發(fā)放。

六、補(bǔ)充說明

1、所有招商人員公傭的計(jì)算，如有新的員工加入，當(dāng)月入職工作不到30天或當(dāng)月離職的，該員工所屬的公傭則不予計(jì)算。

2、部門如有招商人員離職，其產(chǎn)生的傭金（公傭、私傭）則以公傭形式發(fā)放給招商部進(jìn)行合理分配。

支援附件一：傭金計(jì)算比例說明

1、提取傭金總標(biāo)的說明：

按照目前行業(yè)內(nèi)簽約商戶繳納租金管理辦法，一般商戶租金繳納為一次性3個(gè)月租金。依照目前招商傭金提取比例一般為招商專案的1.5-2個(gè)月租金，因此總的標(biāo)的提取為簽約成交租金的50%。

2、商業(yè)公司總經(jīng)理/商管部經(jīng)理/策劃主管：

三個(gè)崗位的工作職能決定，統(tǒng)籌兼顧推廣專案的招商進(jìn)度，因此傭金提取只在總的簽約成交租金中提取，考慮工作職責(zé)以及貢獻(xiàn)程度，總經(jīng)理提取20%，商管部經(jīng)理8%，策劃主管2%。

3、招商主管/招商專員：

在總簽約租金中分別拿出3%和2%，作為獎(jiǎng)勵(lì)分別發(fā)放給主管和專員，另外的15%作為考核系數(shù)激勵(lì)招商人員。

附件二：散鋪出租的業(yè)績(jī)基數(shù)計(jì)算辦法說明

部門每月需完成的面積=總建筑面積的70%÷招商期月數(shù)