中式會(huì)所景觀設(shè)計(jì)（中式會(huì)所景觀設(shè)計(jì)圖）

大家好！今天讓小編來(lái)大家介紹下關(guān)于中式會(huì)所景觀設(shè)計(jì)的問(wèn)題，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

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本文目錄:

• 1、中式園林景觀有什么特點(diǎn)

• 2、養(yǎng)生會(huì)所裝修怎么裝修設(shè)計(jì)

• 3、說(shuō)到北京，想到的都是故宮、頤和園等中國(guó)古建筑，北京有哪些洋建筑值得看？

• 4、急求房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方案!!!

一、中式園林景觀有什么特點(diǎn)

1、無(wú)水不活。因此，園林一定要鑿池引水。古代園林的理水方法，一般有掩，隔，破三種。掩就是以建筑和綠化，將曲折的池岸加以掩映。隔是或筑堤橫斷于水面，或有隔水浮廊可渡，或架曲折的石板小橋，或涉水點(diǎn)以步石。

2、植物繁多。花木有如山巒之發(fā)，水景如果離開(kāi)了花木也沒(méi)有美感。自然式園林著意表現(xiàn)自然美，對(duì)花木的選擇標(biāo)準(zhǔn)也很嚴(yán)格。一講姿美，樹(shù)冠的形態(tài)，樹(shù)枝的疏密曲直，樹(shù)皮的質(zhì)感，都追求自然美。

二講色美，紅色的楓葉，青翠的竹葉，斑駁的狼榆，白色的廣玉蘭，紫色的紫薇等，力求一年四季，園中自然之色，不衰不減；三講味香，要求植物淡雅清幽，不可過(guò)濃，有嬌柔之嫌；也不可過(guò)淡，有意猶難盡之妨。四講境界，花木對(duì)園林山石景觀的襯托作用，往往和園主的精神境界有關(guān)。

3、各種建筑的運(yùn)用。如漏窗的運(yùn)用，讓空間既不是一望無(wú)垠，又不妨礙視覺(jué)流暢。在漏窗里看，玲瓏剔透的花飾，豐富多彩的圖案，有濃厚的民族風(fēng)味和美學(xué)價(jià)值；透過(guò)漏窗，青竹迷離搖曳，亭臺(tái)樓閣時(shí)隱時(shí)現(xiàn)，遠(yuǎn)空白云飛游，造成幽深寬廣的空間境界和意趣。

園林建筑往往有堂有廊，有亭有榭，有樓有臺(tái)。人工的石洞，石階，都顯示自然的美色。所有建筑，其形與神都與天空大地等自然環(huán)境吻合，同時(shí)又使園內(nèi)各部分相接，以使園林體現(xiàn)自然，淡泊，恬靜，含蓄的藝術(shù)特色，并收到移步換景，漸入佳境，小中見(jiàn)大等觀賞效果。

擴(kuò)展資料：

我國(guó)的園林藝術(shù)，如果從殷、周時(shí)代囿的出現(xiàn)算起，至今已有三千多年的歷史，是世界園林藝術(shù)起源最早的國(guó)家之一，在世界園林史上占有極重要的位置，并具有極其高超的藝術(shù)水平和獨(dú)特的民族風(fēng)格。園林是人們?yōu)榱擞斡[娛樂(lè)的方便，用自己的雙手創(chuàng)造風(fēng)景的一種藝術(shù)。

由于各民族、各地區(qū)人們對(duì)風(fēng)景的不同理解和偏愛(ài)，也就出現(xiàn)了不同風(fēng)格的園林。歸結(jié)起來(lái)，世界上的園林可分為三個(gè)系統(tǒng)——?dú)W洲園林、西亞園林和中國(guó)園林。

我國(guó)園林，有著悠久的歷史，它那“雖由人作，宛自天開(kāi)”的藝術(shù)原則，那熔傳統(tǒng)建筑、文學(xué)、書(shū)畫(huà)、雕刻和工藝等藝術(shù)于一爐的綜合特性，在世界園林史上獨(dú)樹(shù)一幟，享有很高的地位。

參考資料來(lái)源：百度百科-中國(guó)園林 （中國(guó)的園林）

參考資料來(lái)源：百度百科-中國(guó)古典園林

二、養(yǎng)生會(huì)所裝修怎么裝修設(shè)計(jì)

隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，現(xiàn)如今的養(yǎng)生館已不再是僅僅只有美容、養(yǎng)生的場(chǎng)所了，更多的是給人身心放松、休閑交流的生活會(huì)所。那么，養(yǎng)生會(huì)所裝修怎么裝修設(shè)計(jì)呢?養(yǎng)生會(huì)所設(shè)計(jì)要求有哪些呢?下面就讓我們一起來(lái)了解了解。

養(yǎng)生會(huì)所裝修怎么裝修設(shè)計(jì)

在裝修設(shè)計(jì)養(yǎng)生會(huì)所時(shí)，空間一定要合理化的設(shè)計(jì)，在空間上一定要勇于采用行形象，不要只拘泥于過(guò)去的形式空間中。要以輕裝修重裝飾的手法來(lái)裝修，這樣才能讓養(yǎng)生會(huì)所煥然一新，另外還能采用花藝、景觀以及飾品等方式來(lái)改變空間的氛圍。

養(yǎng)生會(huì)所設(shè)計(jì)要求有哪些

1、裝修風(fēng)格的選擇

在設(shè)計(jì)養(yǎng)生會(huì)所時(shí)，在選擇設(shè)計(jì)風(fēng)格時(shí)必須考慮到一點(diǎn),因?yàn)椴煌b修風(fēng)格能營(yíng)造出不一樣的意境。由于養(yǎng)生理念的緣故,它的裝修通常都是以現(xiàn)代中式風(fēng)格為主,這樣更能貼合養(yǎng)生理念以及禪、茶的意境,對(duì)于緩解人的精神壓力也會(huì)有一定的幫助。

2、環(huán)境氛圍的營(yíng)造

養(yǎng)生會(huì)所中的家具、地毯以及窗簾等,這些都是生活中的必需品,在造型上往往具有陳設(shè)的熱證,基本上都是起到裝飾的作用。使用與裝飾二者之間是起著相互協(xié)調(diào)的作用,不能過(guò)于雜亂,這樣才能體現(xiàn)空間舒適得體、浪漫溫馨。

3、材料的選擇

養(yǎng)生會(huì)所在選擇裝修材料時(shí)，可以選擇偏重于的木質(zhì)材料,這種材料一方面更具有親和力,能夠被大部分人所接受,而另一方面則是因中式裝修風(fēng)格的影響,能與中國(guó)的傳統(tǒng)文化理念相符。

文章總結(jié)：以上就是關(guān)于養(yǎng)生會(huì)所裝修怎么裝修設(shè)計(jì)以及養(yǎng)生會(huì)所設(shè)計(jì)要求有哪些的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。想了解更多相關(guān)內(nèi)容，請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注齊家網(wǎng)。

三、說(shuō)到北京，想到的都是故宮、頤和園等中國(guó)古建筑，北京有哪些洋建筑值得看？

北京，中國(guó)六大古都之一，也是明、清兩朝的古都所在地。故宮、頤和園、天壇、明十三陵、萬(wàn)里長(zhǎng)城、圓明園等眾多歷史古建筑，都在北京城里。

北京是一座古樸而又有歷史韻味的城市，文化底蘊(yùn)十分深厚。其實(shí)，北京既有自己純粹、干凈的土氣，也有因?yàn)闅v史原因遺留下來(lái)的“洋味兒”，這種混搭的感覺(jué)特別吸引人。

說(shuō)起北京的建筑，大家想到的或許是故宮、雍和宮、天壇這些已經(jīng)完全被旅行團(tuán)占領(lǐng)的景點(diǎn)，每次想到這些地方，我的心只能聯(lián)想到摩肩接踵、熙熙攘攘的人群，不是一個(gè)悠閑溜達(dá)的好去處。

如果是第一次來(lái)北京，自然要本著“來(lái)都來(lái)了”逛一逛，但想要更深入地了解這座城市，還得自己走上街，悠哉的走走停停。

其實(shí)在北京鱗次櫛比的紅墻黃瓦中，也不乏有西洋風(fēng)味的建筑，有時(shí)候無(wú)意走在街上，忽然瞥到一處特別的西洋建筑，這種中西文化的碰撞時(shí)常讓人感到驚喜。

今天，我們就來(lái)聊一聊北京建筑里那些帶著“洋味兒”的特色打卡地。絕對(duì)是避開(kāi)人群，靜靜享受的好去處。

段祺瑞執(zhí)政府，最近是越來(lái)越多被大家提及了。原來(lái)是不對(duì)外開(kāi)放的，門外一直有人把守，而且想進(jìn)去還要接受層層盤(pán)問(wèn)，畢竟是文物保護(hù)單位嘛，但自從開(kāi)了ARCH這家隱秘的酒吧，才讓這么美的建筑又展現(xiàn)到大家眼前。

這里是清朝原九貝子府，也是民國(guó)時(shí)期北洋政府海軍部的所在地，小時(shí)候?qū)W魯迅寫(xiě)的《紀(jì)念劉和珍君》就是發(fā)生在此地，目前是人民大學(xué)的清史研究所，文化積淀頗為深厚。

段祺瑞執(zhí)政府的建筑風(fēng)格為歐洲古典式灰磚樓，有一棟主要建筑，在東、西、北方向上各有一座樓房。

不同于那種刻板印象中的歐式洋樓，段祺瑞執(zhí)政府的建筑風(fēng)格更為樸實(shí)無(wú)華，卻也精雕細(xì)琢。或許是暗暗的灰色讓它沒(méi)那么出挑、有些低調(diào)，但是你細(xì)看每一處，那些拱形的門和玻璃窗、雕砌的圍欄，都有特別古典、優(yōu)雅的美。

建筑上的雕花里存了好多灰塵，拱形的玻璃窗也看起來(lái)久經(jīng)歲月。大院里還有內(nèi)部機(jī)關(guān)人員的住宅區(qū)，安靜到進(jìn)來(lái)覺(jué)得是一種打擾。

段祺瑞執(zhí)政府周邊，還有不少適合走走停停的好去處。往北走可以去國(guó)子監(jiān)胡同、五道營(yíng)胡同，逛一逛文藝的家居小店；往東是東四十條，很多有趣的店藏在大大小小的胡同里，和南鑼鼓巷那種商業(yè)化的氛圍截然不同；往南走可以到中國(guó)美術(shù)館、77文創(chuàng)園，經(jīng)常會(huì)有不錯(cuò)的免費(fèi)展覽可以看。

要說(shuō)最近北京潮人周末都去哪兒，肯定少不了潑瓦二環(huán)里集市活動(dòng)，《奇葩說(shuō)》辯手姜思達(dá)每個(gè)周末都會(huì)在這里等大家，集會(huì)上匯集了40多個(gè)文藝的攤位，吃喝玩樂(lè)都有，大家一起在草坪上跳舞、喝酒，這才是盡興的周末應(yīng)該有的樣子。作為北京四九城里稀有的“都市內(nèi)文化生活體驗(yàn)”，比利時(shí)大使館做得太到位了。

來(lái)到這里，就像是來(lái)到了比利時(shí)的布魯日小鎮(zhèn)，歐洲中世紀(jì)的氣息特別濃郁。漂亮完整的的歐式建筑和大片綠茵茵的草坪，還有出片率極高的歐式噴泉，每一處都洋氣得不像是在二環(huán)里。夏日時(shí)分，大使館內(nèi)有78種不同的季節(jié)感花木，鮮艷的紫荊花和池中碧藍(lán)色的水搭配起來(lái)，一秒讓你魂穿到某一位伯爵或公主身上。

除了比利時(shí)大使館，在東交民巷里盡是西洋風(fēng)味的建筑，這可以說(shuō)是北京最“洋味兒”的胡同了。在林蔭道兩旁，能看到獨(dú)具特色的阿東照相館、圣彌厄爾天主教堂、正金銀行、警察博物館……到處都是標(biāo)志性的西洋風(fēng)建筑，到處都是歷史沉淀留下的回憶，太值得在這個(gè)季節(jié)走一走了。

作為北京玉泉山下的“唐頓莊園”，御園匯走的是英式園林建筑風(fēng)格，目前還沒(méi)有很多人知道，又因?yàn)槲恢蒙晕⑵?，是不可多得的清凈好去處。坐落在玉泉山、頤和園附近，真真切切體現(xiàn)了什么叫“依山傍水”，御園匯是一個(gè)豪宅小區(qū)配套的會(huì)所，這里有著北京最夢(mèng)幻的英式莊園景觀。

除了主體的英式建筑，這里還配有室外泳池、英式噴泉、躺椅，簡(jiǎn)直是周末逃離人群，獲得雞精和自由的最佳選擇。米黃色的墻體搭配普藍(lán)色的屋頂，簡(jiǎn)潔的三角形結(jié)構(gòu)，處處都是簡(jiǎn)約的英倫元素。

餐廳內(nèi)的色調(diào)復(fù)古大氣，從窗外看去都是樹(shù)木高聳的園林景象，特別有夏日的氛圍。后花園往上走的最高處，可以俯瞰整個(gè)院子，有種坐擁天下的感覺(jué)。

在這里，除了可以喝下午茶、也可以承辦婚禮，是北京為數(shù)不多的草坪婚禮地點(diǎn)之一。婚禮期間的咖啡廳、停車場(chǎng)、休息區(qū)、儀式區(qū)都可以隨便使用，簡(jiǎn)直就是包場(chǎng)級(jí)待遇，如果有婚禮打算的一定別錯(cuò)過(guò)。

西什庫(kù)教堂是北京最大最古老的教堂，也是為數(shù)不多的典型的哥特式建筑，前幾年一直在修復(fù)，如今重新開(kāi)門非常值得一看。最特別的點(diǎn)在于，這里的建筑中西合璧，在主要的哥特式教堂兩旁有兩處中式月臺(tái)，中西交融的感覺(jué)剛剛好。

1703年開(kāi)堂的西什庫(kù)天主教堂，之前叫作北堂，如今已經(jīng)有三百多年的歷史了。除了建筑本身之外，80多面玻璃花窗神圣而美麗，透過(guò)光，在教堂里映射出七彩的美。晚上開(kāi)燈之后，從外面看彩繪的玻璃窗特別美，上面的內(nèi)容還都與天主故事相關(guān)，像是連環(huán)畫(huà)。

北京作為一座文化交融的城市，還有很多特色等待被發(fā)現(xiàn)。走街串巷之中，經(jīng)常會(huì)碰到意想不到的驚喜。北京也在這種中西交融的文化背景下，成了兼具土味和洋氣的別具一格景觀。

四、急求房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方案!!!

1、 健達(dá)世紀(jì)園項(xiàng)目概況

2、 健達(dá)世紀(jì)園市場(chǎng)分析

（一）營(yíng)銷環(huán)境分析

（二）競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析

（三）消費(fèi)者分析

（四）項(xiàng)目SOWT分析

3、 健達(dá)世紀(jì)園銷售策略

1、 入市時(shí)機(jī)及策略

2、 價(jià)格定位及價(jià)格策略

3、 銷售階段安排

4、 健達(dá)世紀(jì)園宣傳推廣策略

（1） 健達(dá)世紀(jì)園項(xiàng)目推廣主題

1、 關(guān)于案名2、

3、 項(xiàng)目推廣主題

4、 主題詮釋

（2） 項(xiàng)目廣告策略

1、 廣告階段策略

2、 廣告創(chuàng)意策略

（3） 項(xiàng)目公關(guān)策劃

1、 活動(dòng)推廣目標(biāo)2、

3、 活動(dòng)推廣定位

4、 活動(dòng)推廣訴求重點(diǎn)

5、 活動(dòng)推廣的方式

（4） 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝策略

1、 銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝

2、 樓盤(pán)處道路包裝

3、 項(xiàng)目工地包裝

5、 項(xiàng)目媒介組合策略

1、 媒體發(fā)布策略

2、 媒體分析與選擇

6、 健達(dá)世紀(jì)園廣告工作推進(jìn)一覽表

7、 健達(dá)世紀(jì)園項(xiàng)目全案包裝策略一覽表

8、 健達(dá)世紀(jì)園推廣費(fèi)用

1、 世紀(jì)園項(xiàng)目概況

健達(dá)世紀(jì)園占地156畝，總體規(guī)劃分三期開(kāi)發(fā)，一期為8棟多層，已經(jīng)入??；二期為10棟，已交工；三期5棟在熊爾河畔。小區(qū)內(nèi)多功能會(huì)所，幼兒園，休閑娛樂(lè)設(shè)施配套齊全。此項(xiàng)目是鄭州南部區(qū)域一所大型、生態(tài)、純住宅的社區(qū)?，F(xiàn)在的銷售均價(jià)是1500元/㎡，其中三樓價(jià)格1798元/㎡；五樓價(jià)格1498元/㎡；六樓、七樓1280元/㎡，一次性優(yōu)惠4%。戶型主要集中在80㎡-130多㎡之間，整體規(guī)劃、建筑的外立面塑造及景觀設(shè)計(jì)有濃郁現(xiàn)代特色。

項(xiàng)目周遍學(xué)校有大學(xué)路小學(xué)、鐵十一小、鄭鐵七中、六十二中、中州大學(xué)、鄭州航院等小學(xué)、中學(xué)、高校；附近矗立高級(jí)飯店、賓館：民航大酒店、臺(tái)灣大酒店、漓江飯店等；附近思達(dá)超市、世紀(jì)聯(lián)華大型購(gòu)物場(chǎng)所；鞋城、食品批發(fā)市場(chǎng)、高寨農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)滿足人們的日常生活需要。社區(qū)外部配套完善，空氣質(zhì)量較好，商業(yè)設(shè)施齊全，文化氣息濃厚。

本案西面緊鄰城市主動(dòng)脈京廣南路，南面寬闊暢通的航海路連接著城市主干道：西環(huán)路、大學(xué)路、紫荊山路、東環(huán)路等。項(xiàng)目西南的客運(yùn)總站公交線路伸向城市的四面八方。健達(dá)世紀(jì)園所處區(qū)域?yàn)槌鞘信c都市鄉(xiāng)村結(jié)合部，居住人群層次復(fù)雜、素質(zhì)相對(duì)較低，人群流動(dòng)性大，治安狀況較混亂。航海路口至物業(yè)地址這一段給人破敗、衰落、陳舊的印象。

2、 健達(dá)世紀(jì)園市場(chǎng)分析

（1） 鄭州南區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境

從今年來(lái)看，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)形勢(shì)良好，

隨著鄭州市拉大城市框架，擴(kuò)大城市規(guī)模，降低城市戶口的準(zhǔn)入門檻和區(qū)域性中心城市的建設(shè)與發(fā)展，全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。政府開(kāi)發(fā)北區(qū)的政策東移，

傾力籌建鄭東新區(qū)。與其相比顯得南區(qū)項(xiàng)目在升值潛力方面前景不

太樂(lè)觀。同時(shí)，隨著市區(qū)內(nèi)大型批發(fā)市場(chǎng)的紛紛南移，也將會(huì)在一定程度上促進(jìn)南區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著城市化的進(jìn)程，以及南區(qū)專業(yè)市場(chǎng)的建立。鄭州南區(qū)逐步形成了大型燈具批發(fā)市場(chǎng)、京廣批發(fā)市場(chǎng)（鞋城）、河南萬(wàn)客來(lái)食品城、鄭州市華中食品城、鄭州食品城等。此板塊地段具有得天獨(dú)厚的商貿(mào)特征。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與鄭州其它地區(qū)比處于中等水平。對(duì)商品房等大宗商品的購(gòu)買力具有一定規(guī)模。航海路地產(chǎn)項(xiàng)目形成了兩頭大中間小的啞鈴狀的樓盤(pán)特征，中間沿線項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)、地段優(yōu)勢(shì)相似的情況下競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。城市中心較好地段項(xiàng)目獲得難度越來(lái)越大，郊區(qū)化的地皮也成為眾多開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)奪的對(duì)象。

鄭州南區(qū)商賈云集，具有較明顯的商貿(mào)特色，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的程度比周圍地帶高。這是其得天獨(dú)厚的板快優(yōu)勢(shì)。這種特殊性決定了本區(qū)域的消費(fèi)群對(duì)樓盤(pán)的價(jià)格敏感度比北區(qū)高。同時(shí)，本區(qū)域外來(lái)人口較集中，對(duì)于商品房消費(fèi)有一定潛在市場(chǎng)。

（2） 南區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目總體競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)者分析

南區(qū)項(xiàng)目中心地帶金祥花園、亞新美好人家、龍躍系列項(xiàng)目、富寓花園等項(xiàng)目先后開(kāi)發(fā)成功，預(yù)示著該地塊項(xiàng)目尚具有巨大開(kāi)發(fā)潛質(zhì)，同時(shí)也標(biāo)志著這一區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)日益成熟。此后南區(qū)中心地段出現(xiàn)了第三代生態(tài)住宅：健達(dá)世紀(jì)園、錦繡江南、開(kāi)元麗城、亞星盛世家園等注重社區(qū)環(huán)境、綠化率較高的大型項(xiàng)目。多數(shù)項(xiàng)目在建筑風(fēng)格及景觀設(shè)計(jì)與外立面方面產(chǎn)品同質(zhì)，樓盤(pán)概念也沒(méi)有鮮明特色。然而航海路沿線兩段如金色港灣、帝湖花園等項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、概念炒作及營(yíng)銷推廣方面有著與眾不同的成功案例。

因此，為了更好的作好健達(dá)世紀(jì)園項(xiàng)目的整合，河南惠喬廣告公司市場(chǎng)部對(duì)周遍最主要競(jìng)爭(zhēng)者、潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行周全細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與深入分析?；厩闆r如下：

序號(hào)項(xiàng)目名稱均價(jià)規(guī)模戶數(shù)工程地址物業(yè)地址廣告定位案場(chǎng)狀況 廣告定位主打廣告語(yǔ)形象定位營(yíng)銷狀態(tài)1 開(kāi)元麗城1490元/m規(guī)劃面積116畝，900多戶一期11棟以封頂，處于強(qiáng)銷期京廣南路與長(zhǎng)江路交叉口南50米南區(qū)美麗新世界選擇，是一種權(quán)利，有何嘗不是一種能力。在合適的地方，選擇，自己的美麗新世界。塑造南區(qū)大眾化品牌現(xiàn)代化住宅 案場(chǎng)大廣告牌醒目，視覺(jué)很有沖擊力，震撼力。售房部包裝時(shí)尚、溫馨、清雅。銷售員服務(wù)熱情。2亞星盛世家園1580元/m占地面積140畝，戶數(shù)1188一期在建正在銷售嵩山路與長(zhǎng)江路交叉口東北角高尚歷史文化景觀社區(qū) 亞星生盛世家園——文化成就未來(lái)；嵩山路上觀山聽(tīng)水首席庭院。首家大型文化主題景觀社區(qū)圍墻包裝色彩莊重沉穩(wěn)，突出歷史厚重感。案場(chǎng)氣魄，濃郁的文化氛圍。銷售員有氣質(zhì)，缺乏積極性。3錦繡江南1600元/m占地為120畝 1100多戶 一期完工綠化即將建設(shè) 興華南街與張魏路口東南生態(tài)型藝術(shù)社區(qū)“藝墅世家幸福之家”生態(tài)健康藝術(shù)售樓包裝現(xiàn)代風(fēng)格、色彩明快。售樓現(xiàn)場(chǎng)氛圍冷淡。售樓員專業(yè)知識(shí)與技巧不足。4 帝湖花園1680元/m規(guī)劃面積3110畝，456畝的月湖一期多層即將建成航海路與桐柏路交叉口純生態(tài)水景人居所“回家就是度家的開(kāi)始”“善待你的一生”“大帝湖、大社區(qū)、大自然”大氣魄、大氣勢(shì)的歐式風(fēng)格售樓現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)闊的廣場(chǎng)。一期銷售過(guò)半，剩下價(jià)位較高的困難。非常熱情專業(yè)敬業(yè)的銷售員。5富寓花園1550元/m280戶處于尾盤(pán)銷售期航海中路30號(hào)平實(shí)、自然、務(wù)實(shí)、利益訴求(宣傳書(shū))您想要的，正是我們?yōu)槟ㄔ斓摹，F(xiàn)代主義與歐式建筑風(fēng)格糅合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)機(jī)極佳地理位置較好，周遍配套設(shè)施齊全。6金祥花園1450元/m1000多戶五期正在熱銷中鄭州市航海中路19號(hào)實(shí)用、品牌點(diǎn)睛之作、封園之作、完美之作比較務(wù)實(shí)的小區(qū)主要是以占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)前幾期為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，價(jià)位較底。本期是商品房，價(jià)位較高。7龍躍時(shí)代家園1900元/m85戶尾盤(pán)銷售期航海北街與交通路交叉口沒(méi)有怎么做廣告注重品牌效應(yīng)售房部規(guī)模不大精致、時(shí)尚

競(jìng)爭(zhēng)者——5W戰(zhàn)略分析

現(xiàn)代營(yíng)銷由“產(chǎn)品導(dǎo)向——市場(chǎng)導(dǎo)向——需求導(dǎo)向——關(guān)系導(dǎo)向”等理念向更高級(jí)更直接更有效的現(xiàn)代營(yíng)銷理念演繹：競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的營(yíng)銷理念。這是因?yàn)楫?dāng)市場(chǎng)發(fā)展趨于成熟時(shí)，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的每一項(xiàng)營(yíng)銷策略及活動(dòng)都是在充分的研究消費(fèi)群體情況下制定的，有其明確的目的性與針對(duì)性。

克勞塞維茨在其《戰(zhàn)爭(zhēng)論》中說(shuō)戰(zhàn)爭(zhēng)有兩個(gè)目的：一是以打敗敵人為目的；二是以占領(lǐng)敵人境地為目的。在此基礎(chǔ)上提出的5W戰(zhàn)略是以競(jìng)爭(zhēng)者為研究對(duì)象的現(xiàn)代營(yíng)銷觀念，因而有很強(qiáng)的攻擊性與侵略性。在對(duì)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)動(dòng)一場(chǎng)殘酷的侵奪戰(zhàn)時(shí)，對(duì)“敵人”進(jìn)行火力據(jù)點(diǎn)的偵察是至關(guān)重要的?！爸恕笔鞘袌?chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)制勝的關(guān)鍵。針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“做的好”模仿，“做的不好的”改進(jìn)，“沒(méi)有做的”占領(lǐng)市場(chǎng)高地，“正在做的”研究對(duì)策。從而在激烈冷酷的市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中獲得勝利。

主要競(jìng)爭(zhēng)者——【開(kāi)元麗城】

項(xiàng)目概述：開(kāi)元麗城占地約116畝，總建筑面積約12萬(wàn)平方米，規(guī)劃900多戶，項(xiàng)目綠化綠30%以上，是鄭州南區(qū)一個(gè)大型、人文、低密度、高綠化純住宅社區(qū)。

開(kāi)元麗城總體開(kāi)發(fā)為2期，規(guī)劃籌建22棟多層。一期共11棟、36個(gè)單元，432套住宅。分三次調(diào)整價(jià)格，即每144套調(diào)整一次，項(xiàng)目至2003年底竣工。一期建設(shè)包括室內(nèi)多功能會(huì)所、大型中式休閑廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)所。主力戶型為三房和兩房，面積90m-230m，戶型設(shè)計(jì)功能合理，最大樓間距為50多米。

現(xiàn)已銷售200多套（由于在營(yíng)銷推廣方面的問(wèn)題，健達(dá)把本該屬于自己的200多名客戶拱手相送給自己的敵手——開(kāi)元麗城）由于2003年房產(chǎn)會(huì)之后一個(gè)月內(nèi)沒(méi)有開(kāi)展廣告宣傳與公關(guān)活動(dòng)，近期銷售狀況有一定困難。開(kāi)元麗城主要賣點(diǎn)列舉：a、開(kāi)元房地產(chǎn)的大眾化品牌 b、開(kāi)元物業(yè)品牌 c、開(kāi)元麗城的規(guī)模 d、開(kāi)元麗城的超底價(jià)位。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手5W因素分析：

正在做什么為什么這樣做做的好的 做的不好的沒(méi)有做的

1、在項(xiàng)目處于強(qiáng)銷期，定期連續(xù)發(fā)布理性訴求比較廣告。 2、發(fā)布項(xiàng)目工程進(jìn)度的告知廣告，向置業(yè)者發(fā)布信息 3、侵奪求廉求利 的目標(biāo)客戶群體 4、準(zhǔn)備第二輪宣傳沖擊波 1、攻擊打壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，突顯項(xiàng)目性價(jià)比，迎合南區(qū)置業(yè)者求廉心理需求。 2、穩(wěn)定以定單置業(yè)者的信譽(yù)，擴(kuò)大口碑效應(yīng)傳播。爭(zhēng)取置業(yè)者購(gòu)買的信心1、售房部包裝時(shí)尚、清逸、精致，有濃厚現(xiàn)代感的氣息。 2、案場(chǎng)內(nèi)廣告牌畫(huà)面唯美、色彩選擇明快、視覺(jué)表現(xiàn)有強(qiáng)烈的沖擊力與震撼力。 4、案場(chǎng)外部POP廣告、墻體廣告搶眼吸引人。 5、強(qiáng)銷期以理性訴求廣告的競(jìng)爭(zhēng)性策略，運(yùn)用比較廣告。 6、項(xiàng)目定位消費(fèi)群體明確：工薪階層。平民化、大眾化、品牌化的路線。 7、物業(yè)品牌知名度與美譽(yù)度都很高。 8、營(yíng)銷推廣與價(jià)格策略明確。1、廣告推廣策略不太明確，產(chǎn)品形象廣告推廣不太理想。 2、準(zhǔn)備期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期形象廣告的創(chuàng)意表現(xiàn)匱乏。 3、廣告推廣前期媒體組合單一，只有大河報(bào)。影響面深度還是不夠。 4、項(xiàng)目所處的地段荒涼，周遍配套設(shè)施不齊全，生活不太便利。1、售樓處道路沒(méi)有包裝，周遍營(yíng)銷氛圍不濃。 2、項(xiàng)目影視廣告還沒(méi)有做。 3、南區(qū)交通要塞戶外廣告牌也沒(méi)做。 4、對(duì)市場(chǎng)主體只是做市場(chǎng)調(diào)查，并沒(méi)有派發(fā)宣傳單頁(yè)。

其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目簡(jiǎn)析：亞星盛世家園/錦繡江南/帝湖花園

潛在競(jìng)爭(zhēng)者——【亞星盛世家園】

此項(xiàng)目位于鄭州西南區(qū)嵩山路上，占地面積為146畝，社區(qū)包括20棟多層，3棟小高層，2棟寫(xiě)字樓多種格局。5000m的中庭廣場(chǎng)，1000m的人工湖，1700m的地下防空設(shè)施。主力戶型二房、三房、復(fù)式，面積28——205m。社區(qū)內(nèi)有會(huì)館、幼兒園、商業(yè)街等相關(guān)配套。

亞星盛世家園主要賣點(diǎn)羅列：a、亞星地產(chǎn)的品牌 b、居住文化形態(tài)—文化主題c、水景山景的園林規(guī)劃

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手5W因素分析:

〔優(yōu)勢(shì)〕

1、 售房部外部造型現(xiàn)代感十足，2、 內(nèi)部裝飾典雅人文氣息濃郁。售房部的大氣魄展示了開(kāi)發(fā)商的雄厚實(shí)力。3、 項(xiàng)目附近的戶外廣告牌醒目，4、 視覺(jué)沖擊力強(qiáng)。5、 圍墻包裝較重視與項(xiàng)目推廣主題“文化成就未來(lái)”相吻合，6、 突顯了人文歷史的厚重感。7、 項(xiàng)目綠化率高，8、 在景觀設(shè)計(jì)方面把山景與水景融入小區(qū)。

9、 在上街區(qū)有著開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)，10、 注重建筑品質(zhì)，11、 戶型設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃。12、 生活環(huán)境優(yōu)雅，13、 空氣質(zhì)量較好。

〔劣勢(shì)〕

1、 廣告主題不2、 明確：一是文化成就未來(lái)；二是嵩山路上觀山聽(tīng)水首席庭院。3、 宣傳推廣存在著很大的盲目性且不4、 系統(tǒng)，5、 造成資金的大量浪費(fèi)，6、 反而7、 增加了項(xiàng)目成本。8、 “文化成就未來(lái)”主題概念推廣有些空洞，9、 周遍文化氛圍不10、 濃厚。11、 開(kāi)發(fā)商觀念陳舊、沒(méi)有現(xiàn)代營(yíng)銷意識(shí)，12、 以自我意志為核心，13、 不14、 遵循市場(chǎng)規(guī)律。15、 無(wú)法與專業(yè)營(yíng)銷策劃公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，16、 很多營(yíng)銷策劃公司也不17、 愿與亞星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合作。

18、 項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，19、 周遍學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套不20、 完善。

21、 亞星房地產(chǎn)是上街外來(lái)品牌，22、 在鄭州知名23、 度與美譽(yù)度低。

【錦繡江南】——潛在競(jìng)爭(zhēng)者

項(xiàng)目案名原為天泰?藝墅世家。占地120畝，11萬(wàn)平方米的住宅，最大樓間距超過(guò)50多米，容積率低，綠化率超過(guò)45%。1萬(wàn)多平方米園林規(guī)劃，中央花園中1500平方米的業(yè)主會(huì)所，500平方米的幼兒園。主力戶型三房、四房、復(fù)式98——200m。一樓1618-1683元/㎡（帶花園）；三樓1586-1665元/㎡；五樓1362--1442元/㎡；六樓1130--1209元/㎡。項(xiàng)目位于亞星盛世家園旁邊，有25棟多層住宅，社區(qū)內(nèi)有生態(tài)綠化系統(tǒng)、石景、水景、健康休閑系統(tǒng)。

錦繡江南主要賣點(diǎn)羅列：a、生態(tài)型社區(qū) b健康概念的提出 c 藝術(shù)型社區(qū)

對(duì)手5W戰(zhàn)略分析：

〔優(yōu)勢(shì)〕

1、 在較繁華地段與物業(yè)地址處售房部各一；較繁華地段人流量大，2、 距離目標(biāo)3、 客戶群體接近；建立了占領(lǐng)市場(chǎng)爭(zhēng)奪的據(jù)點(diǎn)。4、 該項(xiàng)目是南區(qū)中段較早提出生態(tài)型健康藝術(shù)社區(qū)的樓盤(pán)；項(xiàng)目園林規(guī)劃設(shè)計(jì)及至完美，5、 綠化率及高。

6、 注重影視廣告的宣傳，7、 建立了一定的樓盤(pán)知名8、 度。

〔劣勢(shì)〕

1、 天泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在上項(xiàng)目前，2、 對(duì)項(xiàng)目可行性分析與研究不3、 夠深入不4、 夠?qū)I(yè)。這也反映開(kāi)發(fā)商缺乏遠(yuǎn)景規(guī)劃，5、 沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)洞察力。

6、 一期已為現(xiàn)房，7、 樓房的缺點(diǎn)充分展現(xiàn)。建筑外立面為面磚，8、 呆板、生硬缺乏時(shí)代感，9、 戶型設(shè)計(jì)不10、 合理，11、 主力戶型面積偏大。以至造成消費(fèi)群體購(gòu)房的抗性很大。12、 案名13、 的全面變動(dòng)，14、 造成資金的極大浪費(fèi)。

15、 售樓員缺乏熱情，16、 專業(yè)技能與知識(shí)不17、 足。18、 媒體組合策略比較單一，19、 只有電視做告知性或提醒式廣告。開(kāi)發(fā)商缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的營(yíng)銷傳播策略。

20、 精美的樓書(shū)與樓盤(pán)的實(shí)況形成鮮明的對(duì)比，21、 樓書(shū)的成本太大，22、 而23、 效果較差。

【帝湖花園】——潛在競(jìng)爭(zhēng)者

帝湖花園是布瑞克房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司興建。此項(xiàng)目是鄭州市規(guī)模最大環(huán)境最完美的大型純生態(tài)水景居所。也是鄭州唯一最大活水湖的社區(qū)。規(guī)劃土地為3110畝，20余平方米天然湖面，1200畝園林綠化，8萬(wàn)平方米休閑廣場(chǎng)。項(xiàng)目綠化率為51%，容積率為1。社區(qū)分為三個(gè)區(qū)域：萊茵東郡、羅馬毫庭、威尼斯水域。項(xiàng)目先開(kāi)發(fā)多層住宅，以集聚人期，加速資金周轉(zhuǎn)，快速回籠資金。開(kāi)發(fā)的多層以其低廉的價(jià)位、高品質(zhì)生活方式迅速銷售過(guò)半，主要是五六樓價(jià)位底的買的較好。樓盤(pán)定價(jià)策略較有特色，與湖的遠(yuǎn)近而不同。此后逐步開(kāi)發(fā)別墅、聯(lián)排別墅、高層。項(xiàng)目規(guī)劃景觀以湖全面展開(kāi)，綠化率高。此項(xiàng)目對(duì)西南區(qū)其它項(xiàng)目有較大的威脅。

營(yíng)銷傳播推廣策略是非常的成功。媒體發(fā)布策略宛如一股龍卷風(fēng)，震撼著鄭州地產(chǎn)界。樓盤(pán)形象廣告的策略型創(chuàng)意的發(fā)布有一種大氣魄大氣勢(shì)，霸氣十足，深入人心。集中火力投放了一輪一輪的媒體炸彈，強(qiáng)烈的刺激著欲在西區(qū)置業(yè)人士。

（三）南區(qū)消費(fèi)群體置業(yè)者分析

1、目標(biāo)客戶群分析：目標(biāo)客戶群年齡在25歲——45歲左右；中等高等學(xué)歷以上，工作與事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，進(jìn)入事業(yè)與家庭穩(wěn)定期。家庭可支配收超過(guò)2萬(wàn)元，首期支付3——6萬(wàn)元之間，月供還款約450——1000元左右。根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查顯示，南區(qū)整體生活消費(fèi)水平低于全市的平均水平。

2、 目標(biāo)客戶群定位：

依據(jù)南區(qū)狀況，本項(xiàng)目的消費(fèi)群體主要是：

南區(qū)經(jīng)商批發(fā)人員（鄭州萬(wàn)客來(lái)食品城、鄭州華中副食品城、 鄭州食品城、京廣路鞋城批 發(fā)市場(chǎng)、總站紡織品批發(fā)市場(chǎng)等）周遍學(xué)校中青年教師（中州大學(xué)、鄭州航院、測(cè)繪學(xué)校、鄭州衛(wèi)校、鄭州七中等）鐵路、部分行政、企事業(yè)單位職工（鐵道建筑總公司鄭州材料總廠、鐵路局工程機(jī)械廠、嵩山機(jī)械廠等）周邊老城區(qū)居民

鄭州中低收入人群

南部郊縣入遷鄭州戶

通過(guò)對(duì)消費(fèi)群體的走訪結(jié)果顯示，項(xiàng)目周邊經(jīng)商戶與居民對(duì)項(xiàng)目都寄托很大希望，也有購(gòu)買意向，價(jià)位希望在1000元——1300元/平方米。對(duì)周邊的市場(chǎng)調(diào)查與消費(fèi)群體的走訪都顯示：對(duì)社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、人文教育十分重視。

3、目標(biāo)客戶消費(fèi)心理分析

【共性分析】目標(biāo)群體都有強(qiáng)烈的求廉求榮心理，渴望獲得尊重與歸屬感，希望獲得環(huán)境幽雅、空氣質(zhì)量較好性價(jià)比的完美居所。在他們漂泊租房渴望他們對(duì)子女的未來(lái)抱有很高的希望，希望子女能夠受到比他們更好的高等教育，愿意居住在文化氣息濃厚的區(qū)域。

【差異分析】

南區(qū)板塊是生意人集聚群落，外地人比較多。他們成為改革開(kāi)放以來(lái)先富起來(lái)的那一群體。幾十年的經(jīng)營(yíng)累積累了大量的財(cái)富，雖然擁有別人眼羨的富足，并不意味著生活質(zhì)量的提高。他們依然寄居在別人的屋檐下，過(guò)著都市富裕階層的租房生活。他們渴望改變當(dāng)前的居住環(huán)境，擁有自我生活的新天地?？释蔀檎嬲饬x上的城里人，融入都市現(xiàn)代生活。同時(shí)在領(lǐng)略都市繁華之后，又期望一所環(huán)境優(yōu)雅、寧?kù)o和諧能令心靈休憩的場(chǎng)所。

這一區(qū)域也是具有良好的人文環(huán)境。周遍的中青年教師擁有很高的涵養(yǎng)與文化知識(shí)，渴望高品質(zhì)高物業(yè)的現(xiàn)代生活環(huán)境。相當(dāng)部分群體也是外來(lái)人群，他們對(duì)城市生活有著獨(dú)特的理解，期望在喧嘩與騷動(dòng)之后，享受那分安詳、寧?kù)o、和諧。在事業(yè)與愛(ài)情步入穩(wěn)定時(shí)，他們渴望有個(gè)幸福理想家園。同時(shí)對(duì)未來(lái)的社區(qū)生活充滿幻想與憧憬。

城市工薪階層經(jīng)過(guò)幾十年的辛勞工作，他們積累了相當(dāng)?shù)呢?cái)富，但是他們的財(cái)富來(lái)之不易。有由于房地產(chǎn)所具有的付款額度大的特殊性，大多人群持幣待購(gòu)。在購(gòu)房過(guò)程中謹(jǐn)慎，貨比三家。由于原來(lái)所居住房屋戶型、面積、功能不合理，社區(qū)環(huán)境綠化差，房屋破舊等原因，希望將來(lái)的居住場(chǎng)所與環(huán)境要改善原來(lái)居住條件。

（四）健達(dá)世紀(jì)園項(xiàng)目SWOT分析

（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）

1、 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本案位于鄭州批發(fā)市場(chǎng)、商貿(mào)發(fā)達(dá)的區(qū)域。

2、 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目占地156畝，是南區(qū)較大型樓盤(pán)。

3、 面積優(yōu)勢(shì)：戶型面積為80m——130m，面積較適合南區(qū)市場(chǎng)

4、 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：綠化率較高，較郊區(qū)化的地段，空氣質(zhì)量較好環(huán)境優(yōu)雅。

5、 人文優(yōu)勢(shì)：周遍小學(xué)、中學(xué)、高院林立，文化氣息較濃。

6、 配套優(yōu)勢(shì)：社區(qū)內(nèi)多功能會(huì)所，休閑娛樂(lè)場(chǎng)所；社區(qū)外商店、購(gòu)物、生活設(shè)施齊全。

7、 進(jìn)度優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目為現(xiàn)房，可感受產(chǎn)品成熟價(jià)值。

8、 價(jià)位優(yōu)勢(shì)：價(jià)格比較適合南區(qū)市場(chǎng)。

（2）項(xiàng)目劣勢(shì)(Weakness)

1、 經(jīng)濟(jì)劣勢(shì)：由于銷售不夠順暢，開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)有問(wèn)題。

2、 信譽(yù)劣勢(shì)：由于開(kāi)發(fā)商拍賣地皮風(fēng)波，以及變更工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題引發(fā)當(dāng)?shù)鼐用窦吧鐣?huì)公議。

3、 周遍劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊的老建筑偏多，且比較嘈雜，周邊小區(qū)域存在抗性。 4、 園林劣勢(shì)：規(guī)劃布局不太合理，人車分流系統(tǒng)不完善。

5、 產(chǎn)品劣勢(shì)：建筑外力面有些落后，戶型設(shè)計(jì)不是很合理。

6、 景觀劣勢(shì)：周遍沒(méi)有公園、文化廣場(chǎng)。

（3）存在的機(jī)會(huì)：

1、以通過(guò)導(dǎo)入新概念，樹(shù)立在公眾中的新形象。

2、房產(chǎn)證馬上就拿到，為公關(guān)活動(dòng)做了良好的鋪墊。

3、開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難的解決。

4、市政府即將大力改造熊洱和河，此河正從健達(dá)世紀(jì)園小區(qū)穿過(guò)，改善了人文生活環(huán)境。

（4）面臨的問(wèn)題：

1、 區(qū)域整體消費(fèi)能力有限，目標(biāo)客房戶群體爭(zhēng)奪現(xiàn)象將較為嚴(yán)重。

2、 開(kāi)發(fā)商有一定知名度，但美譽(yù)度極差。

3、 項(xiàng)目地段同質(zhì)，概念炒作同質(zhì)。

4、 消費(fèi)者對(duì)朝北的客廳存在著較大的抗性。

5、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手—開(kāi)元麗城即將封頂，時(shí)尚現(xiàn)代的外力面即將呈現(xiàn)。

6、 健達(dá)世紀(jì)園產(chǎn)品外力面的老化。

7、 健達(dá)世紀(jì)園“好水好景好家園”的主賣點(diǎn)不具備競(jìng)爭(zhēng)力、說(shuō)服力。

8、 售樓員的銷售技巧及公關(guān)禮儀缺乏專業(yè)的培訓(xùn)。

3、 項(xiàng)目銷售策略

（一）入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

一個(gè)項(xiàng)目銷售的成功與否是與其銷售時(shí)機(jī)的把握密切相關(guān)的，銷售時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確與否，直接影響到項(xiàng)目的銷售與推廣效果。只有把握好銷售時(shí)機(jī)，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，否則會(huì)對(duì)全盤(pán)的策劃銷售造成不利的影響。

作為南區(qū)開(kāi)發(fā)較早的地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目在土地產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變更，資金周轉(zhuǎn)困難，項(xiàng)目宣傳推廣盲目、項(xiàng)目包裝不系統(tǒng)的情況下倉(cāng)促上項(xiàng)目。這在客觀上來(lái)講，對(duì)于本項(xiàng)目在長(zhǎng)期內(nèi)開(kāi)展銷售工作是非常不利的。當(dāng)前置業(yè)群體已越來(lái)越理性，其對(duì)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、戶型功能、景觀環(huán)境、交通配套等要求也越來(lái)越嚴(yán)格，項(xiàng)目不具備認(rèn)購(gòu)的前提條件而倉(cāng)促入市，會(huì)在營(yíng)銷推廣過(guò)程中造成極大的障礙。由于初期階段沒(méi)有開(kāi)好頭，形成極為惡劣的影響，降低了置業(yè)人群對(duì)本項(xiàng)目的新鮮感，在日后正式發(fā)售工作造成困難，也沒(méi)有起到預(yù)期的正面轟動(dòng)效應(yīng)。本項(xiàng)目已經(jīng)錯(cuò)過(guò)較佳的春節(jié)前夕時(shí)節(jié)，而這一時(shí)節(jié)是開(kāi)展公關(guān)促銷活動(dòng)的較佳時(shí)節(jié)，也是重塑開(kāi)發(fā)商形象以及贏得消費(fèi)信心的良機(jī)。根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、工程進(jìn)度及市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，為了明年的三月份銷售做準(zhǔn)備，惠喬建議：

2004年12月01日作為本項(xiàng)目導(dǎo)入期

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略

1、定價(jià)策略

定價(jià)的影響因素：

位置交通狀況

周邊環(huán)境

配套設(shè)施

社會(huì)公共教育設(shè)施

規(guī)模

內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施

景觀

戶型結(jié)構(gòu)

發(fā)展商信譽(yù)

工程進(jìn)度

交樓標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理

2、定價(jià)的基本原則

結(jié)合市場(chǎng)需求及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定物業(yè)綜合素質(zhì)：

各定價(jià)影響因素之權(quán)重分析圖

參考同區(qū)同類樓盤(pán)之綜合素質(zhì)及價(jià)格水平，利用“市場(chǎng)比較法”制定價(jià)格；

在給各住宅單位具體定價(jià)時(shí)，充分考慮景觀、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、通風(fēng)透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。根據(jù)上述綜合因素來(lái)給物業(yè)的不同方位、不同面積、不同層數(shù)給樓盤(pán)定不同的價(jià)位，采用差價(jià)策略。

參考同區(qū)同類樓盤(pán)之綜合素質(zhì)及價(jià)格水平，利用“市場(chǎng)比較法”制定價(jià)格；

在給各住宅單位具體定價(jià)時(shí)，充分考慮景觀、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、通風(fēng)透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。根據(jù)上述綜合因素來(lái)給物業(yè)的不同方位、不同面積、不同層數(shù)給樓盤(pán)定不同的價(jià)位，采用差價(jià)策略

（三）銷售階段安排

惠喬建議將整個(gè)銷售推廣過(guò)程分為以下5個(gè)階段，每個(gè)階段將采取不同的，具針對(duì)性的銷售推廣策略（原則：每一階段所面臨的問(wèn)題，策略能達(dá)到怎樣的效果）

階段名稱時(shí)間銷售策略宣傳目標(biāo)銷售單位第一階段形象樹(shù)立期2003/12/—2004/3/（為期3個(gè)月）“短”“平”“快”的策略，廣告宣傳持續(xù)，銷售速度要快。 對(duì)銷售人員進(jìn)行專業(yè)技能與公關(guān)禮儀的培訓(xùn)。消除開(kāi)發(fā)商信譽(yù)度低不良印象，重塑消費(fèi)信心。 以一期尾盤(pán)為主，完成總套數(shù)的10%第二階段信譽(yù)提升期 2004/3/01—2004/6/01 （為期3個(gè)月）低開(kāi)高走的價(jià)格策略，犧牲部分利益。為盤(pán)活資金，集聚人氣做準(zhǔn)備。這樣會(huì)給買家一種抓緊時(shí)間下定的感覺(jué)，否則，時(shí)間越往后價(jià)格越貴。做好老業(yè)主售后服務(wù)，展開(kāi)公關(guān)活動(dòng)，注重口碑效用的傳播總套數(shù)的15%第三階段旺銷期2004/6/02—2004/9/02 （為期3個(gè)月）在本階段可以考慮提價(jià)，達(dá)到開(kāi)發(fā)商原計(jì)劃定價(jià)。營(yíng)造熱銷樓盤(pán)的氛圍。間斷發(fā)布廣告及促銷活動(dòng)信息。注重廣告的累積效果。總套數(shù)的45%—50%第四階段持續(xù)期2004/9/03—2004/12/03（為期3個(gè)月）前期業(yè)主售后服務(wù)完善，銷售控制時(shí)機(jī)的把握。廣告媒體組合的 總套數(shù)的15%—20%，第五階段清盤(pán)期2004/12/04---------- 發(fā)布間歇性告知廣告總套數(shù)的

四、健達(dá)世紀(jì)園項(xiàng)目推廣策略

（一）健達(dá)世紀(jì)園項(xiàng)目推廣主題（待議）

1、 關(guān)于案名2、

“健達(dá)世紀(jì)園”案名有些陳舊、不時(shí)尚、不新穎。鄭州也有相同相類似案名。案名尚有些新時(shí)代特征。更改案名將會(huì)使所建立起來(lái)項(xiàng)目知名度毀譽(yù)一旦，浪費(fèi)財(cái)力。建議延續(xù)原有案名，只是在原來(lái)基礎(chǔ)上做稍微改動(dòng)。整合項(xiàng)目資源，推動(dòng)項(xiàng)目新形象傳播。

一期“健達(dá)?世紀(jì)花園”

二期“健達(dá)?時(shí)代花園”

3、 項(xiàng)目推廣主題

賦予項(xiàng)目一種獨(dú)特概念，就是賦予項(xiàng)目精神與靈魂，使純物化的樓盤(pán)具有鮮活的新生命特征，給予項(xiàng)目更高的附加值。獨(dú)特的概念可以引領(lǐng)時(shí)尚生活潮流，區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，獲得更大差異性，從爾形成獨(dú)特的銷售主張，避免差異化的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

健達(dá)?世紀(jì)花園——時(shí)代?城市?后花園

健達(dá)?世紀(jì)花園——京廣南路上--新城市主義的復(fù)興

健達(dá)?世紀(jì)花園——城市中堅(jiān)的世紀(jì)花園

健達(dá)?世紀(jì)花園——新都市主義，詩(shī)意的家園。

* 城市主義。復(fù)興。/自由主義。張揚(yáng)。/自在生活。愜意。/文化生活。濃厚。

* 廣告主打語(yǔ)：與幸福（城市）生活有個(gè)約自在。愜意。濃厚?！鞘猩钚轮鲝垺?/p>

圓您一個(gè)不太奢侈的夢(mèng)

4、 主題詮釋

【時(shí)代】——將項(xiàng)目現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格與現(xiàn)代化的社區(qū)生活兩項(xiàng)因素融合，突現(xiàn)21世紀(jì)新時(shí)代新生活的全新現(xiàn)代特征。

【城市】——由于相當(dāng)部分目標(biāo)客戶群為了謀求生存與事業(yè)的發(fā)展，帶者夢(mèng)想與期望來(lái)到這個(gè)中原都市，逐漸熟悉并融入這個(gè)城市生活方式。即要品位都市時(shí)尚、文化、繁華之后，又體驗(yàn)歸家的溫馨、愜意、舒適。城市主義就是人們對(duì)城市物質(zhì)豐裕與精神富足向往的完美詮釋。

【后花園】——健達(dá)世紀(jì)花園正好位于目標(biāo)客戶群所做生意或工作的場(chǎng)所附近，宛如他們工作場(chǎng)所的后花園。這也與項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)綠化率較高，即將改建的熊耳河畔是比較妥帖的。

（二）項(xiàng)目廣告策略

1、 廣告階段策略

第一階段：以軟性新聞廣告為主，配合硬性形象廣告廣告和公關(guān)活動(dòng)推廣。以軟性新聞廣告為主介紹開(kāi)發(fā)商的新形象，社區(qū)的文化概念，建設(shè)規(guī)劃概念主題。

第二階段：以硬性廣告為主，宣傳樓盤(pán)戶型、功能配套、景觀綠化、社區(qū)生活等

第三階段：以促銷性與提醒式廣告，刺激消費(fèi)。

2、 廣告創(chuàng)意策略

1、 報(bào)紙廣告創(chuàng)意

* 開(kāi)發(fā)商形象篇：《天平篇》《簽名篇》《愛(ài)心篇》《腳丫篇》等

* 樓盤(pán)硬件設(shè)施：《地段篇》《人文篇》《生活篇》《愛(ài)情篇》《友情篇》等

* 軟文宣傳篇：

2、 影視廣告創(chuàng)意

a、 形象片

b、 主題片

3、 戶外

以上就是小編對(duì)于中式會(huì)所景觀設(shè)計(jì)問(wèn)題和相關(guān)問(wèn)題的解答了，如有疑問(wèn)，可撥打網(wǎng)站上的電話，或添加微信：1454722008

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