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    杭州2023年首次土拍(杭州2021年第三次土拍)

    發(fā)布時間:2023-04-25 02:08:18     稿源: 創(chuàng)意嶺    閱讀: 1033        

    大家好!今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關于杭州2023年首次土拍的問題,以下是小編對此問題的歸納整理,讓我們一起來看看吧。

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    本文目錄:

    杭州2023年首次土拍(杭州2021年第三次土拍)

    一、“小步快跑”供地風向標顯現(xiàn) 武漢率先開啟第六批集中供地

    12月8日,武漢市發(fā)布了2022年度第六批集中供地公告,本次集中供地共推出各類用地17宗,土地總面積約136.83公頃,總建筑規(guī)模約270.67萬平方米,起始價總額約234.65億元,將于12月27日至30日進行集中拍賣。

    值得關注的是,此次武漢也成為實行集中供地的22城中,首個發(fā)布第六批供地信息的城市。中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱分析稱:“今年22城中多個城市開展多批次集中供地,截至目前,北京、杭州、南京、成都等14個城市發(fā)布了第四批次集中供地公告,南京、無錫、蘇州、武漢4個城市發(fā)布了第五批次集中供地公告,武漢是目前第一個發(fā)布第六批次公告的城市。”

    12月8日,武漢市發(fā)布了今年第六批集中供地公告,共推出各類用地17宗。資料圖片

    17宗地總起始價235億,首推城市更新用地

    武漢市第六批集中供地共推出各類用地17宗,起始價總額約234.65億元。值得關注的是,此次供地首次推出城市更新項目。

    該批次公告中P(2022)130號江漢區(qū)紹興片、131號硚口區(qū)古四社區(qū)等2宗地塊,為武漢針對老舊小區(qū)改造實施的首批城市更新項目。其中,130號地塊出讓面積3.05萬平方米,土地用途為商住,建筑面積11.92萬平方米,起始價21.87億元,出讓最高價25.16億元;131號地塊出讓面積2.37萬平方米,土地用途為住宅,建筑面積20.02萬平方米,起始價15.26億元,最高價17.54億元。

    與此同時,武漢此次供地以中心城區(qū)優(yōu)質項目為主。此次江漢、硚口、武昌、青山等區(qū)域均有多個優(yōu)質項目供應,其中包含了江漢區(qū)電影制片廠項目,其為近年來該區(qū)域供應規(guī)模最大、總價最高的地塊,出讓面積5.71萬平方米,建筑面積32.53萬平方米,起始價66.86億元。該項目將與之前出讓的周邊地塊一起打造為集住宅、商業(yè)、商務等多種業(yè)態(tài)于一體的高端城市綜合體。

    此外,為了積極支持區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展,此次武漢青山區(qū)推出4宗、約34.82公頃的工業(yè)用地,東湖高新區(qū)推出1宗科研用地。

    根據(jù)公告,本次拍賣出讓地塊申請時間自公告發(fā)布之日起至12月26日17時止,交納競買保證金截止時間也為12月26日17時;拍賣出讓時間為12月27日至12月30日。

    武漢土地市場低溫運行,地塊多以底價成交

    由于土地市場低溫運行,房企拿地積極性減弱,多地在完成今年的供地計劃上都面臨一定程度的壓力。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示,截至11月24日,根據(jù)22個重點城市各自于今年上半年發(fā)布的市本級2022年全年供地計劃,22城計劃供應商品住宅用地12875公頃,實際供應土地面積7135公頃,供地計劃完成率僅55%。

    作為22城之一,武漢此次成為首個開展第六批供地的城市,也和土地市場低溫運行相關。在本次第六批集中供地前,武漢已經(jīng)完成了五輪集中供地,從前五輪的熱度來看,土地市場較為低迷,大部分地塊底價成交。

    12月8日,武漢市第五批集中供地的第一場拍賣活動順利結束,共成交各類用地7宗,成交總金額26.67億元。其中,此次出讓的4宗涉宅用地,全部底價成交?;仡?1月29日第四輪供地情況,武漢共有6宗涉宅地塊成交,合計攬金約44.64億元,均以底價成交。截至目前,今年武漢土地市場累計成交金額627.45億元。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為:“武漢啟動第六批次集中供地對于全國土地市場有較大的啟發(fā)。值得注意的是,供地批次增加或成為趨勢,當前土地市場和過去相比已有較大的差異和變化,全年少批次的供地模式容易造成土地市場流拍,或和房企的拿地節(jié)拍不吻合;現(xiàn)在通過增加更多批次,有助于減少一次性密集扎堆入市的操作,在當前房企資金較為緊張的情況下,有助于確保土地交易市場平穩(wěn)健康發(fā)展?!?/p>

    多城靈活調整供地節(jié)奏,“小步快跑”或成常態(tài)

    不僅僅是武漢,為了完成年度供地任務,此前參與集中供地的22城中,多個城市已經(jīng)靈活調整了供地計劃。

    據(jù)新京報記者統(tǒng)計,包括無錫、蘇州、南京、北京、杭州、廣州、天津、深圳、上海、成都、武漢等超十個城市已完成第四輪集中供地,南京等地進入第五輪供地階段。

    不僅如此,此前,長沙率先發(fā)布通知稱,今后不再按年度批次推介土地,更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介,成為我國第一個公開取消集中供地的城市。

    同時,江西省住建廳發(fā)布《關于住房城鄉(xiāng)建設領域落實強省會戰(zhàn)略支持南昌城市高質量發(fā)展的若干政策措施》,提出將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策,積極爭取國家有關部委支持,力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。

    對此,張凱分析稱,“兩集中”(集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動)供地本意是貫徹“房住不炒”定位,實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標,2021年以來,“兩集中”政策也在一定程度上達到了“穩(wěn)地價”效果。但由于“集中供地”對企業(yè)資金要求較高,在當前市場環(huán)境下,土地市場低溫運行,地價上漲動力明顯減弱,且企業(yè)在資金壓力下,拿地愈發(fā)謹慎。此時,受土地市場持續(xù)低迷影響,此前部分自發(fā)跟進“集中供地”的城市已逐步恢復常態(tài)化供地,同時,22城中多地增加集中供地批次,降低拍地壓力??傮w來看,增加供地批次有利于穩(wěn)定市場預期,而有的城市單批次供地數(shù)量減少,可以提高企業(yè)拿地積極性,減少流拍。

    展望2023年,張凱預計:“短期來看,土地市場低溫態(tài)勢或難改,后續(xù)各地或會根據(jù)自身房地產(chǎn)市場情況對土拍模式做出適當調整,預計2023年‘兩集中’土拍模式也將通過‘因城施策’的方式迎來更多變化?!?/p>

    新京報記者 徐倩

    編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

    二、杭州二手房量價再度回落 4區(qū)縣接力出臺提振措施

    約4個月前,杭州出臺了重磅的“5·17樓市新政”,不僅極大降低了外地人的購房門檻,二手房增值稅免征年限還由5年調整到了2年,新政立刻激活了死氣沉沉的二手房市場。

    不過,在短暫刺激后,杭州二手房自7月起又進入了量價齊跌的下行通道,部分價格虛高的板塊漸漸暴露出“真面目”,一二手房之間的價格倒掛不復存在。據(jù)中指研究院,今年8月杭州市區(qū)二手住宅均價迎來24個月以來的首次環(huán)比下跌,結束了近兩年來持續(xù)上漲的態(tài)勢。

    9月起,杭州已經(jīng)有4個下轄區(qū)縣出臺樓市新政,給購房人發(fā)放補貼。但一線從業(yè)者信心仍然低迷,二手房市場也仍在底部徘徊。

    “紅盤”二手價跌不停

    今年5月17日,杭州出臺了《關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,被業(yè)界稱為拯救二手房市場的“5·17樓市新政”,就如同給低迷的市場注入了一劑“強心針”。

    “5·17樓市新政”的效果立竿見影,出臺當月,杭州主城八區(qū)二手住宅成交套數(shù)環(huán)比上漲112%。然而“強心針”的時效有限,僅一個多月后,杭州的二手房市場成交量便再度回落。最新數(shù)據(jù)顯示,今年8月杭州的二手房成交套數(shù)已經(jīng)跌回新政前的水平。

    由于統(tǒng)計口徑的差異,針對杭州二手房市場各家研究機構給出了不同數(shù)據(jù),但總體來看,杭州二手房正處于量價齊跌的下行通道。

    根據(jù)中指研究院近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù),今年8月杭州市區(qū)二手房成交約3300套,環(huán)比降幅近10%,二手住宅均價迎來24個月以來的首次環(huán)比下跌,跌幅為0.04%,結束了近兩年來持續(xù)上漲的態(tài)勢。

    而根據(jù)錢報美好生活研究院、易居研究院的數(shù)據(jù),2022年5月和6月,杭州二手房成交量(含富陽、不含臨安)分別為4877套、6738套,7月和8月的成交套數(shù)則分別滑落至5183套、4671套。

    杭州本地具有官方背景的透明售房網(wǎng)則統(tǒng)計,2022年8月杭州市區(qū)網(wǎng)簽單量5600余套,環(huán)比下滑5%;剔除臨安區(qū)數(shù)據(jù)后,8月網(wǎng)簽5300余套,同比下滑5%。新增掛牌房源量、客源量及帶看量持續(xù)下滑,不過8月后半程略有回升,相比前半月帶看提升10%,貝殼平臺的下定量提升16%,但一線從業(yè)者信心仍然低迷。

    連續(xù)經(jīng)歷兩個月的低迷期后,杭州一二手房價倒掛差在進一步縮小,在某些曾經(jīng)樓價虛高的板塊,二手房成交價回落得徹底,已經(jīng)跟片區(qū)新房限價處于同一水平。

    以泡沫較為嚴重的未來科技城板塊為例,該片區(qū)新房限價42520元/平方米,今年7月、8月,貝殼找房共成交了兩套該板塊內陽光城未來悅Max的住宅,均價分別為42357元/平方米以及41381元/平方米。

    陽光城未來悅Max也曾是熱門紅盤,二手房掛牌價最高達到9萬元/平方米,但現(xiàn)在僅貝殼找房平臺上就掛著97套全新未入住的二手房,急于出手的業(yè)主一直在降價。今年5月下旬,即“5·17樓市新政”發(fā)布后,該小區(qū)的二手房成交價還是54830元/平方米,僅三個多月內成交單價又跌了一萬多元。

    4區(qū)縣出新政刺激樓市

    其實在全國房地產(chǎn)市場中,杭州市場一直屬于平穩(wěn)類型的,但近期的不景氣不僅存在于二手房市場,新房市場也受到波及,杭州4個遠郊區(qū)縣(含縣級市)已經(jīng)率先松綁樓市政策,并且都真金白銀給購房者發(fā)補貼。

    9月伊始,杭州富陽區(qū)出臺《聚力人才招引 助力產(chǎn)業(yè)強區(qū)若干意見》,其中多條新政都指向了房地產(chǎn),包括繳納社保滿一個月即可獲得購房資格、“F4”類人才在富陽享受優(yōu)先購房政策、放松二套房限購、購房契稅減半、交通補貼、團購優(yōu)惠購房款等,被外界解讀為富陽樓市的進一步松綁和“取消限購”。

    緊接著,9月8日,杭州下轄的建德市發(fā)布樓市的新政中提到,建德人、二孩家庭、三孩家庭購買新房給予購房款1%-3%的補助,最高補助不超過5萬元,同時,給予購房者已繳納契稅80%補貼,單套補助最高不超過3萬元;非建德戶籍購買新房的,給予2萬元/套的一次性購房補貼。

    9月9日,杭州淳安縣也發(fā)布樓市新政,本縣戶籍、外來人口、青年畢業(yè)生買新房或首次買新房,發(fā)放購房補助200元/平方米,單套補助最高不超過2萬元。同時,買房人享受購房契稅補助,按照需繳納契稅80%的額度予以補助,單套補助最高不超過3萬元。團購買房的,開發(fā)商給予2%-5%的優(yōu)惠。

    9月10日,杭州臨安區(qū)發(fā)布了《關于進一步推進臨安區(qū)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的意見》,其中稱臨安將實施購房補貼,支持剛需及改善型住房需求。對在臨安就業(yè)創(chuàng)業(yè)并于2022年9月15日至2023年3月14日期間首次在臨購買普通商品住宅的普通高校博士、碩士、本科、大專畢業(yè)生按照《“擇臨而安 禮遇人才”若干意見》給予一定的購房補貼。鼓勵商業(yè)銀行在客觀評估風險基礎上,合理確定首付比例和商業(yè)貸款利率,加快貸款審批速度,加強房地產(chǎn)項目融資服務,完善融資對接機制,保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長。

    貝殼研究院杭州分院認為,杭州市場目前處于預期較弱和信心緩慢修復的形勢下,前8月市場呈現(xiàn)“上行-疫情-下行-提振-下行”的軌跡上,仍需進一步刺激提振市場剛性和改善型住房需求,富陽已經(jīng)放寬限購,杭州各區(qū)域樓市分化嚴重,或將進一步精準調控,“因區(qū)施策”。截至目前,二手市場短期已經(jīng)觸底,但恢復將是緩慢溫和的過程,市場在底部徘徊的時間將比過去周期中更為漫長。

    三、現(xiàn)房銷售”寫入多地土拍文件,商品房預售制會取消嗎?

    合肥2022年第三批次一宗地塊試點現(xiàn)房銷售;福建福州出現(xiàn)第一個“現(xiàn)房銷售”地塊……近日,多地將“現(xiàn)房銷售”寫入土地出讓文件中。

    據(jù)中指研究院監(jiān)測,2021年以來,北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波等地在土拍環(huán)節(jié)試點現(xiàn)房銷售。僅今年以來,據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計,包括合肥、北京、福州永泰縣、濟南等地的多宗地塊提及“現(xiàn)房銷售”。

    以合肥為例,8月24日,合肥市發(fā)布第三批集中供地公告,共推出28宗涉宅用地,總土地出讓面積3282畝,總起始價277.4億元,并將于9月23日正式出讓。值得一提的是,該批次地塊中首次推出現(xiàn)房銷售地塊。其中,蜀山區(qū)SS202210號地塊明確提出“按精裝現(xiàn)房銷售實施”。

    據(jù)合肥在線,盡管此前的土地拍賣公告中多宗地塊對開發(fā)商建設進度提出要求,達到一定比例才能開售,但是明確提出必須按現(xiàn)房銷售,在合肥尚屬首次。

    另以北京為例,北京于2021年第二輪集中土拍時首次試點競現(xiàn)房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊。據(jù)《北京日報》,該地塊共吸引3家企業(yè)競買,經(jīng)過17輪價格競拍達到土地合理上限價格37.84億元,又經(jīng)過23輪競“現(xiàn)房銷售面積”后成交,競報“現(xiàn)房銷售面積”5.4萬平方米,最終該項目中將有近一半的商品房實行“現(xiàn)房銷售”。

    今年,北京最新公布的第三批次供地18宗地塊中有13宗項目設置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。而在北京今年首批集中供地中,18宗地塊中有9宗地塊涉及競報現(xiàn)房銷售面積程序;今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競現(xiàn)房銷售”。

    此外,福州永泰縣自然資源和規(guī)劃局在7月15日的一則公告顯示,葛嶺鎮(zhèn)溪西村一地塊在出讓要求中提到:地塊按現(xiàn)房銷售實施,規(guī)劃房屋竣工驗收之后,競得人方可申請房屋銷售手續(xù)。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為,在這個時間節(jié)點提出現(xiàn)房銷售多少受到近期爛尾樓風波的影響,出于保交樓的立場而提出的,多地出現(xiàn)的爛尾樓停貸風波事件導致購房者對商品房預售制度產(chǎn)生一定的抵觸心態(tài),取消預售制度的言論一時之間議論紛紛。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也認為,今年7月以來,部分城市的項目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象,對購房者置業(yè)情緒和預期均帶來不利影響,而現(xiàn)房銷售既能夠保護消費者的權益不受侵害,也能對樓盤質量和交付行為進行約束,有利于“保交樓、穩(wěn)民生”。

    已有多地探索現(xiàn)房銷售

    對于現(xiàn)房銷售試點的探索,最早或可追溯至2014年。

    據(jù)新華網(wǎng)報道,2014年7月9日,上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競拍,最終麗豐控股旗下東方動力有限公司以5.77億元的價格競得,溢價62.54%,成交樓板價59859元,剔除保障房后樓板價達85810元/平。地塊在出讓預合同中首次提出了“該地塊內建成房屋不得預售,須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

    到了2016年,為抑制房企拿地熱情,深圳也推出首宗現(xiàn)房銷售試點地塊——龍華A816-0060號地塊,要求在該地塊上建設的商業(yè)、住宅等建筑物,不能進行預售,必須在竣工并取得不動產(chǎn)權證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售。

    同年,杭州、南京等地在土地拍賣時,均提出現(xiàn)房銷售要求。

    據(jù)不完全統(tǒng)計,2016年至2020年間,房地產(chǎn)市場活躍度較高,深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端設置現(xiàn)房銷售條件,抑制土地市場熱度。

    以蘇州為例,2016年8月11日,蘇州市發(fā)布《關于進一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》,共13條。其中規(guī)定,提高項目預售條件:土地出讓成交價超過市場指導價(不含市場指導價)的,工程結構封頂后方可申請預售許可;土地出讓成交價超過市場指導價10%(不含10%)的,工程竣工驗收后方可申請預售許可。

    這一政策被業(yè)內解讀為,一旦拍地價格過高,觸碰價格紅線,就需要以結構封頂或竣工驗收為標準,來辦理預售許可證。通俗說就是“地價較高的項目必須以現(xiàn)房的形式進行銷售”。

    2016年8月11日,南京市人民政府網(wǎng)站公布《關于調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》,按照政策,當網(wǎng)上競價達到最高限價90%時,該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

    2020年3月7日,海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》,《通知》提出改革商品住房預售制度,自文件印發(fā)之日起,新出讓土地建設的商品住房,實行現(xiàn)房銷售制度。

    這也讓海南成為全國首個省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份。

    對于實行現(xiàn)售制度的背景,時任海南省住建廳廳長霍巨燃在當日舉行的新聞發(fā)布會上表示,因商品住房實行預售制度引發(fā)的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題,成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題,《通知》提出改革商品住房預售制度。

    現(xiàn)房銷售試點效果如何?

    不過,從上述提及現(xiàn)房銷售試點的城市來看,有部分城市目前已偃旗息鼓,包括杭州、南京等城市在推行一段時間后,改變了土地出讓規(guī)則。

    以杭州為例,2017年3月24日,杭州市國土資源局發(fā)布土地新政,當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售。但是僅4個月后,杭州推出的土地出讓就改變規(guī)則——“溢價50%須現(xiàn)房銷售”的條款刪除。

    彼時,據(jù)《錢江晚報》2017年7月12日報道,2017年3月24日后的杭州土地出讓,主城區(qū)共出讓10宗涉宅地塊,其中有9宗必須現(xiàn)房銷售,在兩年內無法形成有效供應。這在一定程度上反而助推了供應不足、房價上漲的預期。

    不過,杭州于2021年重啟了“現(xiàn)房銷售”。2021年7月30日,杭州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站公布了2021年第二批集中出讓地塊公告,其中10宗宅地率先開展“競品質”試點,即改變以往的價高者得,而是采取線下競“品質方案“,獲得資格后進入線上“競地價”階段。本次試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售,從源頭上引導房地產(chǎn)市場供應高品質住宅產(chǎn)品。

    南京的現(xiàn)房銷售政策則始于2016年8月。據(jù)《上證報》報道,為給土拍市場降溫,南京市規(guī)定,當網(wǎng)上競價達到最高限價時,仍有2家以上單位要求繼續(xù)競買的,停止網(wǎng)上競價,改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者,并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。當網(wǎng)上競價達到最高限價的90%時,該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

    2017年6月2日,南京再出規(guī)定,當住宅用地、商住用地網(wǎng)上交易競價達到最高限價時,停止競爭地價,改為在網(wǎng)上競爭保障性住房建筑面積。但在隨后的7月份,掛牌的5宗地塊條件顯示,取消了“競價達最高限價的80%申領預售的施工進度門檻,以及競價達最高限價的90%需現(xiàn)房銷售”的要求。

    蘇州則在2020年2月19日發(fā)布《關于做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》,提出延長土地出讓金繳納時限,調整超過市場指導價報價規(guī)則等,在一定范圍內放松了房企預售的條件,也取消了執(zhí)行42個月的強制性現(xiàn)房銷售政策。

    按照克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù),2016年8月,蘇州推出現(xiàn)房銷售政策,規(guī)定土地出讓成交價超過市場指導價10%的,工程竣工驗收后方可申請預售許可?,F(xiàn)房銷售政策發(fā)布后,2016年出現(xiàn)12宗現(xiàn)房銷售地塊,現(xiàn)房率為40%。2017年全年現(xiàn)房銷售地塊達到49宗,現(xiàn)房率為82%,2018年前三季度現(xiàn)房銷售地塊為11宗,現(xiàn)房率為23%,且都集中在1月和2月份第一季度中,第二季度以后的土拍多以底價和低溢價成交,再無現(xiàn)房銷售地塊出現(xiàn)。

    不過,在易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進看來,此前提現(xiàn)房銷售和現(xiàn)在提現(xiàn)房銷售,它有一個本質的區(qū)別。此前現(xiàn)房銷售的目的是通過現(xiàn)房的模式來限制一些企業(yè)非理性的拿地,這和土地的限價政策有關系?,F(xiàn)在提現(xiàn)房是跟保交樓掛鉤,各地從保交樓、保護購房的權益角度來講,提出現(xiàn)房銷售模式。

    “此前現(xiàn)房銷售政策的取消,是因為后來市場降溫以后,從創(chuàng)造營商環(huán)境,優(yōu)化營商環(huán)境角度來講,優(yōu)化或者取消了現(xiàn)房銷售政策?,F(xiàn)在各地出讓的地塊中再次提及現(xiàn)房銷售,是在保交樓,防范爛尾背景下,重新提起現(xiàn)房銷售的概念。”嚴躍進說。

    業(yè)內人士認為,房地產(chǎn)市場進入調整周期,現(xiàn)房銷售的試點地塊成交率會有所下降,目前,各地的房地產(chǎn)相關政策正在不斷完善中。

    從此輪設置“現(xiàn)房銷售”環(huán)節(jié)的城市來看,北京今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競現(xiàn)房銷售”。從土拍成交情況看,12宗涉及“競現(xiàn)房銷售”的地塊中,2宗地塊流拍,4宗地塊底價成交,3宗地塊未觸及地價上限;3宗地塊達到上限價格后轉為競報“現(xiàn)房銷售”面積。

    商品房預售制會取消嗎?

    隨著多地試點,取消商品房預售,全面推行現(xiàn)房銷售的呼聲也越來越高,那么當前全面推行現(xiàn)房銷售是否可???

    陳文靜認為,目前并非全面推行現(xiàn)房銷售制度的合適時機,全面實行現(xiàn)房銷售對商品房存量、開發(fā)商資金、地方財政收入等均有較高的要求,當前最穩(wěn)妥的方式是對熱點城市部分項目優(yōu)先試點現(xiàn)房銷售,并在試點過程中不斷完善配套政策,為未來更大范圍地推行積累經(jīng)驗。短期來看,預計將有更多城市從土地端試點現(xiàn)房銷售。

    陳霄也提到,現(xiàn)房銷售可以盡可能地保證購房者的權益,避免出現(xiàn)爛尾樓、開發(fā)商跑路等現(xiàn)象,確保了購房者能如期拿房,降低了購房者和開發(fā)商之間產(chǎn)生沖突的可能。

    陳霄認為,取消商品房預售制度乃是大勢所趨,但是從當前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看,全面取消商品房預售制度尚且不是一個良好的時機,甚至可能會加劇房企的資金壓力,導致更多的風險暴露,以試點方式逐步實施是當前被認可的最優(yōu)的推進方式,在部分城市率先試點取消預售制度,后逐步推廣,這樣也能夠保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行和良性循環(huán)。

    四、杭州再調土地出讓規(guī)則:首推“土拍前限價”

    6月29日,《每日經(jīng)濟新聞》記者從“浙江省土地使用權網(wǎng)上交易系統(tǒng)”獲悉,當天上午杭州發(fā)布了9宗宅地的土地出讓信息。與以往不同的是,上述9宗宅地在出讓文件中首次對“毛坯銷售均價”“毛坯銷售最高單價”和“裝修價格”進行了明確,即在土拍前就對“限價”標準進行明確。

    值得注意的是,目前大部分城市限價均在預售證報批環(huán)節(jié),對限價多有“申報價不超過周邊在售項目最高價格”的規(guī)定,但在具體操作中,申報價到底如何限定?土地價格拍出新高后會不會突破區(qū)域原有限價?正是因為政策存在部分灰色地帶,往往向市場傳遞出“錯誤”信號,進而干擾市場穩(wěn)定。

    多位業(yè)內人士向記者表示,土拍前限價好于土拍后限價,通過將“限價”在土地出讓合同中予以公開、透明的確定,進而鎖定未來的地價、房價,對“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”具有積極意義。

    “拍后限價”改為“拍前限價”

    “浙江省土地使用權網(wǎng)上交易系統(tǒng)”的信息顯示,6月29日上午杭州發(fā)布的9宗涉宅地塊,均在出讓公告中對地塊未來“銷售均價”“最高銷售單價”和“裝修價格”進行明確約定。

    如位于蕭山區(qū)的蕭政儲出(2019)24號居住用地(含配套幼兒園),出讓面積6.08萬平方米,規(guī)劃地上建筑面積15.19萬平方米。起始價30.38億元,上限價格為39.48億元;毛坯銷售均價不高于34000元/平方米,且毛坯銷售最高單價不高于37400元/平方米;如實施裝修銷售的,裝修價格不高于3500元/平方米。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢第三方平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),目前上述地塊周邊在售精裝修新房均價在38000元/平方米左右。

    同樣位于蕭山區(qū)的蕭政儲出(2019)26號居住、幼兒園等用地,出讓面積4.97萬平方米,規(guī)劃地上建筑面積13.85萬平方米。起始價34.9億元,上限價格為45.3億元;毛坯銷售均價不高于40500元/平方米,且毛坯銷售最高單價不高于44550元/平方米;如實施裝修銷售的,裝修價格不高于4500元/平方米。

    目前,上述地塊周邊在售二手房均價在49000元~56000元/平方米。

    而此次出讓起始總價最高的是位于上城區(qū)望江單元的杭政儲出(2019)41號商住地塊,出讓面積9.34萬平方米,地上規(guī)劃建筑面積39.39萬平方米,起始總價94.22億元,上限價格為122.42億元;毛坯銷售均價不高于63800元/平方米,且毛坯銷售最高單價不高于70180元/平方米;如實施裝修銷售的,裝修價格不高于6000元/平方米。

    該地塊周邊目前在售二手房均價在59000元~77000元/平方米。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,盡管此次9宗涉宅地塊均對銷售均價進行了明確約定,但限價與周邊在售二手房或新房價格基本相當。

    浙報地產(chǎn)研究院院長丁建剛表示,根據(jù)出讓公告,此次限房價不僅限制毛坯均價,也限制了毛坯最高價和精裝價格?!芭牡厍皹嗣飨迌r的規(guī)則,與之前的限價政策相比,至少沒有違反契約精神;減少了行政自由裁量權,降低了權力尋租的可能性,也改變了市場對‘未來價格有所突破’的預期?!?/p>

    土地出讓金持續(xù)領跑全國

    值得注意的是,此次杭州在土地出讓中對出讓規(guī)則進行微調并不是首次。今年4月2日,杭州在主城區(qū)2宗宅地出讓中,就曾將封頂溢價率由之前的50%下調至30%,而這一土地出讓規(guī)則也延續(xù)至今。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,無論是將封頂溢價率從50%下調至30%,還是此次在土拍前明確限價,其背景均是杭州土地市場的升溫。

    去年4月底,杭州實施“搖號購房”,隨后樓市逐漸回歸理性,土地市場也逐漸開始降溫。當年5月21日、30日的兩場土拍中,杭州主城區(qū)多宗涉宅地塊在眾多房企的競爭下,最終均被“封頂溢價率50%+自持”的形式被摘得。

    然而到了去年7月份,杭州土拍開始出現(xiàn)降溫,“50%溢價率+自持比例”也再未出現(xiàn)。當年7月土拍綜合溢價率達到14%,8月份降至4%,零溢價成交地塊漸多,而此后的土拍也延續(xù)著這一趨勢。

    今年1月份杭州土拍繼續(xù)“冷清”。新年首拍中,4宗住宅和商業(yè)地塊的綜合溢價率僅為11.7%。其中的2宗宅地雖然分別以11%、20%的溢價率成交,但成交均價卻較周邊同類地塊最高降幅超30%。

    但到了3月份,杭州土拍風向突變,呈現(xiàn)升溫之勢。3月29日,杭州最后一波溢價率上限50%的5宗涉宅地塊的出讓中,就有2宗溢價率達到50%的上限,其余3宗溢價率也在10%至31%不等?!?0%封頂溢價率+自持比例”再現(xiàn)土拍市場。

    而在6月28日的土拍中,杭州5宗涉宅地塊中有3宗均達到30%的封頂溢價率,并進入競自持階段。而另外2宗位于未來科技城的涉宅地塊雖未觸及30%的封頂溢價率,但因其較高的起拍價,未拍就已是區(qū)域“地王”。

    在2022年杭州亞運會及巨大的基礎設施建設投入刺激下,杭州土地出讓金近年來領跑全國。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示,杭州土地出讓金已經(jīng)連續(xù)兩年超過2000億元。今年上半年,杭州土地出讓金已經(jīng)達到1375億元,僅次于去年同期的1420億元,繼續(xù)領跑全國土地市場。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為,目前杭州土拍溢價率的上升,與早前融資環(huán)境的相對寬松,以及杭州大幅放寬落戶門檻有一定關系。

    值得注意的是,5月底杭州發(fā)布人才落戶細則,規(guī)定全日制普通高校大專(35周歲以下,含高職)學歷,在杭州工作并由用人單位正常繳納社保的,可申請落戶。據(jù)了解,??粕恍枥U納1個月社保即可申請落戶杭州。而此前,專科生落戶杭州需要符合全日制緊缺專業(yè)目錄及繳納1年以上社保。

    “從出發(fā)點來看,杭州人才政策的主要目的在于優(yōu)化人才結構、提振地方經(jīng)濟發(fā)展水平、推進新型城鎮(zhèn)化建設,這也是全面建設小康社會的內在要求。”嚴躍進告訴記者,“這些政策雖然更多的是‘引智’而非‘救市’,但無疑對帶動商品住宅消費具有積極作用?!?/p>

    據(jù)而瑞數(shù)據(jù),5月份杭州新建商品住宅成交128萬平方米,環(huán)比增長10%,同比大幅增長161%。

    “大幅降低落戶門檻的同時,一定要防范房價快速上漲、樓市過熱的現(xiàn)象?!眹儡S進表示:“必須嚴格落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調控政策,才能確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展?!?

    以上就是關于杭州2023年首次土拍相關問題的回答。希望能幫到你,如有更多相關問題,您也可以聯(lián)系我們的客服進行咨詢,客服也會為您講解更多精彩的知識和內容。


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