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杭州土拍2023第一批（杭州土拍2020）

發(fā)布時間：2023-04-18 14:00:59 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 939

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于杭州土拍2023第一批的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、去年杭州新房成交同比增46.5%，市場庫存維持低位
2、杭州賣地超2000億蟬聯(lián)全國第一，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)濟(jì)如何？
3、集中供地政策突迎大調(diào)整：房企憑分拿地
4、杭州官方上調(diào)新房限價

杭州土拍2023第一批（杭州土拍2020）

一、去年杭州新房成交同比增46.5%，市場庫存維持低位

2月2日，中指研究院發(fā)布長三角區(qū)域樓市觀察報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，2021年杭州全年新建商品住宅成交近2000萬平方米，同比增長46.5%，創(chuàng)近年新高。但2021年年內(nèi)杭州樓市經(jīng)歷“前熱后冷”，9月起成交“四連降”。

從價格端看，按照國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2021年12月份，杭州新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.5%，成為全國15個房價上漲的城市中漲幅最高的城市。

在銷售創(chuàng)新高背后，杭州市場庫存維持低位。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，杭州市區(qū)商品住宅出清周期僅2.6個月，其中下半年顯性庫存維持低位，房源供應(yīng)不足。分地區(qū)看，杭州市區(qū)住宅可售房源集中在臨安、富陽、蕭山，其中臨安區(qū)出清周期最長，為10個月左右。全市隱性庫存約1300萬平方米，去化周期9.7個月，近50個板塊面臨斷供，而存量主要集中在富陽、余杭、臨平等郊區(qū)核心板塊。

不過，杭州二手房市場未創(chuàng)新高，2021年全年成交同比下降，走勢波折。2021年，杭州市區(qū)（不含富陽、臨安）共計(jì)成交二手房69819套，同比下降14.4%。月度來看，去年上半年市場熱度持續(xù)升溫，4月二手房成交量創(chuàng)年內(nèi)新高；下半年受政策調(diào)控影響，成交量持續(xù)回落，10月成交規(guī)模創(chuàng)歷史新低；11月、12月，伴隨著房貸利率的寬松、放款速度加快，杭州二手房市場止步于六連跌，成交量探底回升。

中指研究院在報(bào)告中提到，2021年杭州市場經(jīng)歷了樓市大熱及政策筑底的時期，2022年調(diào)控仍將持續(xù)，集中供地政府讓利趨勢不改，杭州樓市或?qū)⑦M(jìn)入新的發(fā)展周期，市場在調(diào)整中趨穩(wěn)。

回顧2021年杭州樓市調(diào)控政策，杭州接連收緊住房限購條件，房產(chǎn)贈與、法拍房、高層次人才購房等行為被納入限購，取消大專生學(xué)歷落戶和研究生“先落戶后就業(yè)”待遇，進(jìn)一步提高購房門檻限制炒房投機(jī)行為。同時，搖號制度逐步優(yōu)化，以社保年限排序入圍搖號，極大照顧了改善客戶群體。

2021年1月，杭州出臺新政，規(guī)定落戶未滿5年的，在限購范圍內(nèi)限購一套住房；高層次人才轉(zhuǎn)讓限購范圍內(nèi)住房的，須在限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年，才可享受優(yōu)先購房。

2021年2月3日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局會同人民銀行杭州中心支行和浙江銀保監(jiān)局，督促房地產(chǎn)開發(fā)嚴(yán)格審查購房家庭凍資情況。

2021年3月3日，杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，法拍房納入限購，嚴(yán)防經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

2021年4月13日，杭州收緊高層次人才購房限購條件，經(jīng)認(rèn)定的杭州市高層次人才家庭落戶杭州須滿5年，方可購買第二套房。此番調(diào)整之后，高層次人家購買二套住房和非人才家庭要求一致。落戶杭州市未滿5年的，在杭州市限購范圍內(nèi)限購1套住房。

2021年8月5日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，再次加碼限購政策。除提高購買者的準(zhǔn)入門檻外，要求熱門樓盤按社保進(jìn)行排序確定搖號資格。

土拍規(guī)則經(jīng)歷“寬松-嚴(yán)格-部分放寬”的調(diào)整。2021年，杭州首次供地多數(shù)條款延續(xù)之前非集中供地時期的規(guī)則，土拍熱度火熱；隨后政策逐步收緊，二次土拍提高了房企參拍門檻，同時增加了地塊的建設(shè)要求；三批次土拍政策主要從讓利房企、提高房企參拍積極性方面調(diào)整，包括恢復(fù)勾地制度、降低溢價上限、不限參拍資質(zhì)等。2021年，杭州推出宅地139宗，供應(yīng)面積同比增長48%，成交面積同比增長16%，宅地供應(yīng)、成交規(guī)模均創(chuàng)歷史新高。

二、杭州賣地超2000億蟬聯(lián)全國第一，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)濟(jì)如何？

為了盡快推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，很多城市都是靠拍賣土地來艱難度日，而中國的房價也和經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，捆綁在一起。杭州賣地超2,000億蟬聯(lián)全年全國第一，由于當(dāng)?shù)卣恢痹趯ν恋毓?yīng)進(jìn)行調(diào)控，所以當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的非常穩(wěn)定和良好，而杭州通過拍賣土地獲取了大量的收入，也進(jìn)一步的加快了城市化的發(fā)展。

為了抑制不斷攀升的房價，政府部門對土拍規(guī)則也進(jìn)行了一定的改變，導(dǎo)致開發(fā)商拿地越來越難，價格越來越貴，其中在重慶，徐州，鹽城，西安等城市土地溢價率都超過了40%，這其實(shí)是一個不好的信號，很多小開發(fā)公司根本就沒有這么多資金能拿得下土地，這些大的開發(fā)商逐漸壟斷房地產(chǎn)市場，很可能會推高房價。

高房價已經(jīng)給當(dāng)今社會帶來很多的負(fù)面影響。很多人就算努力一輩子也不能在大城市買得上一套房子，所以現(xiàn)在年輕人變得越來越喪，他們的欲望逐漸在降低，也失去了工作的主動性和積極性，也讓國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了一定的混亂，大量的實(shí)體企業(yè)倒閉，在短期來看對經(jīng)濟(jì)有一定的促進(jìn)作用，如果一直這樣下去的話，房價很可能會出現(xiàn)塌方式的下跌，那時候的影響將會更加深遠(yuǎn)。

政務(wù)部門一定要將房價調(diào)控住，穩(wěn)定好房地產(chǎn)市場，能讓更多的市民買得起房子，這樣也可以促進(jìn)消費(fèi)，也有很多市民在呼吁盡快實(shí)行房地產(chǎn)稅，讓房價降下來不僅是市民的期望，也更有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著國內(nèi)的出生率越來越低，但是每年新增的房子數(shù)量卻在不斷的增加，在未來很可能會出現(xiàn)房多人少的局面，房子下跌只是一個時間上的問題。

三、集中供地政策突迎大調(diào)整：房企憑分拿地

第二批集中供地出讓前夕，天津、青島、深圳等城市共183宗土地緊急中止出讓，集中供地再起波瀾。

8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故終止；8月10日，天津市相關(guān)部門公告稱，推遲7月21日發(fā)布的61宗國有建設(shè)用地使用權(quán)公開掛牌出讓的時間；8月6日，深圳土地礦業(yè)權(quán)出讓平臺發(fā)布公告，中止22宗地的掛牌出讓工作，已交納的競買（投標(biāo)）保證金將原路退回。

多城賣地按下暫停鍵，一場關(guān)于土拍規(guī)則的重大變化悄然進(jìn)行。

近期，自然資源部召開閉門會議，要求第二批集中供地調(diào)整出讓政策，限定土地溢價上限15%，不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實(shí)際房價，嚴(yán)控樓面地價創(chuàng)新高。

土拍規(guī)則調(diào)整之際，新模式“競品質(zhì)”誕生。

以賣地大戶杭州為例，第二批集中供地將由10個行政區(qū)推出10宗“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，溢價率上限設(shè)為10%，并要求現(xiàn)房銷售。杭州市建委將組織專家評審，并按房企評分高低確定入圍者。評分表主要由“房企資信”和“品質(zhì)承諾”兩部分組成，綜合得分最高者拿地。這意味著，與消費(fèi)者買房一樣，房企拿地也需要看征信分。

8月13日，一家TOP5房企投拓負(fù)責(zé)人對時代周報(bào)記者表示，目前“競品質(zhì)”模式處于摸索階段，北京、上海、杭州等地的實(shí)行各有不同。從其初衷來看，土地市場愈發(fā)升高的門檻和競爭熱度導(dǎo)致房企削減成本，產(chǎn)品品質(zhì)難以保障，影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。“競品質(zhì)”是政策工具箱里的措施之一，未來調(diào)整方向?qū)⒃诎芽禺a(chǎn)品品質(zhì)基礎(chǔ)上，給開發(fā)商留足利潤空間。

“競品質(zhì)”將成標(biāo)配

“我們熬夜加班一個多月，一直在加班和開會，晚上不回周末不休中午不按時吃飯，突然中止賣地，所有工作都要推倒重來?！?月13日，一家房地產(chǎn)央企深圳公司投資部人士楊光（化名）告訴時代周報(bào)記者，8月6日下午得知深圳土拍中止時，所有同事都感到詫異。

楊光表示，此次深圳土拍中止的主要原因是，深圳是首批集中供地城市中平均溢價率最高的城市，政策風(fēng)向變化后需調(diào)整規(guī)則，降低溢價率上限和拍地規(guī)則，因此緊急叫停。其次，深圳本次拍22宗地塊中位于非中心區(qū)的居多，部分地塊要求租賃面積全自持，部分地塊要求租賃面積全自持，且在拍地結(jié)束后的5個工作日內(nèi)一次性繳納費(fèi)用，諸多限制要求導(dǎo)致除少數(shù)熱門地塊外，其它地塊均遇冷，因此需要延期。

“降低溢價率上限后，對新房限價或會同步增加，此時判斷房企利潤空間將加大為時過早?！睏罟馔茰y，深圳土拍長期采用雙競雙限模式，房企利潤空間小，近年來交房質(zhì)量急劇下降?！案偲焚|(zhì)”或成深圳第二批集中供地的重點(diǎn)方向，杭州和北京將為效仿對象。

時代周報(bào)記者獲悉，5月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會提到，在集中出讓地塊過程中引入房屋銷售價格引導(dǎo)機(jī)制，為未來住宅產(chǎn)品質(zhì)量提升留足空間，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)主動提升住宅品質(zhì)。

在杭州，參與第二批集中供地的房企須填寫“品質(zhì)承諾”，不同于北京先競地價再競品質(zhì)的規(guī)定，杭州的“競品質(zhì)”項(xiàng)目是先競品質(zhì)再競地價，同時地塊還要采用現(xiàn)房銷售，必須是在全裝修交付之后通過驗(yàn)收方可對外銷售，此舉為全國首創(chuàng)。

8月13日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對時代周報(bào)記者表示，未來“競品質(zhì)”將成土拍標(biāo)配。在“競品質(zhì)”要求下，房企對于地塊的研究要求明顯提高。如果沒有太多時間去研究具體地塊，房企對于競品質(zhì)方面的底氣可能不足。因此，多地延長供地時間或中止土地出讓，目的是讓房企更好理解競品質(zhì)的規(guī)則，在后續(xù)拿地方面做好做足功課。

房企恐慌性拿地

供地規(guī)則再度調(diào)整，與此前土地市場溫度升高有關(guān)。

“各城市做好住宅用地信息公開，重點(diǎn)城市實(shí)行住宅用地集中出讓，同時加強(qiáng)監(jiān)測監(jiān)管和考核評價，對住宅地價走勢超出合理區(qū)間或發(fā)生異常交易的城市及時預(yù)警并督促整改。”2月23日，自然資源開發(fā)利用司要求各城市通過多渠道降低房價，在全國22個城市試點(diǎn)集中供地制度。

集中供地初衷是為通過確定供地規(guī)模穩(wěn)定房企預(yù)期，為土地市場降溫。實(shí)踐過程中，房企出現(xiàn)恐慌性拿地現(xiàn)象，不斷推高熱點(diǎn)城市土拍溢價，多地拍出地王。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，22 城首批集中供地成交金額為1.07 萬億元，平均樓面價約為9591元/平方米，較2020年增長38%。上半年50強(qiáng)房企拿地樓面價同比增長40.8%，地價約占房價48%，同比上升7.2 個百分點(diǎn)；平均溢價率為21.7%，同比上升5.4 個百分點(diǎn)。

首批集中供地未達(dá)到降地價預(yù)期，推高地價與房價成本。一系列負(fù)面反應(yīng)引發(fā)監(jiān)管注意，土拍新規(guī)靴子陸續(xù)落地。

7月22日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光公開表態(tài)，將著力建立房地聯(lián)動機(jī)制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機(jī)制。

與此前政策相比，多個城市在第二批集中供地規(guī)則上明確限制地價上限，從源頭避免出現(xiàn)高溢價地。

8月4日，無錫第二批集中供地開拍，熱點(diǎn)地塊溢價率上限降至3%，9宗地觸及上限進(jìn)入搖號；8月9日，惠州住建局出臺新政，提出建立完善房價地價聯(lián)動機(jī)制。優(yōu)化土地競拍規(guī)則，實(shí)行“限房價、限地價、競配建、競品質(zhì)”等出讓方式；8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局修改第二批集中供地規(guī)則，將土地溢價率上線設(shè)置為15%，未修改規(guī)則前最高為50%。

“設(shè)置最高溢價率后，溢價率已經(jīng)確定，以后市場上不會再出現(xiàn)‘地王’?！?月13日，一名熟悉深圳土拍市場的業(yè)內(nèi)人士對時代周報(bào)記者表示，第一批集中供地中部分房企在舉牌時沖動入市，拿地后才發(fā)現(xiàn)“算不過賬”，引起退地糾紛。通過設(shè)置溢價率上限，可以給房企更多利潤空間，避免退地事件發(fā)生。

8月11日，光大證券發(fā)布研究報(bào)告稱優(yōu)質(zhì)土地資源的惡性競爭，對房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的傷害極大。“房住不炒”基調(diào)下，房價提升空間有限，拿地成本過高，大幅壓縮房企的正常盈利空間，迫使部分房企在施工建筑質(zhì)量上壓縮成本，或不切實(shí)際的提高周轉(zhuǎn)率。限制地價上限有利于房地產(chǎn)行業(yè)朝著利潤合理化和管理精細(xì)化方向升級迭代。

四、杭州官方上調(diào)新房限價

原標(biāo)題《杭州官方上調(diào)新房限價開發(fā)商說“有利潤保證，才能更好地提升樓盤品質(zhì)”》

杭州13個板塊新房限價上調(diào)，最高的漲2000元/平方米。

上周六，杭州第三批集中出讓地塊正式掛牌，共包括35宗地塊（含1宗租賃用地），其中過半數(shù)為主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)計(jì)于12月21日集中出讓。此前的傳聞也得到證實(shí)——杭州原有新房限價體系被打破，多個板塊限價普漲，部分區(qū)域漲幅不小。

隨著這批地塊的掛牌，相關(guān)限價情況及土拍規(guī)則變化也正式公布。

其中，規(guī)則里明確恢復(fù)預(yù)勾地制度，減輕房企拿地負(fù)擔(dān)；取消“競品質(zhì)”，改為“定品質(zhì)”，即由政府規(guī)定品質(zhì)要求，房企承諾按要求建設(shè)，不太受房企歡迎的“現(xiàn)房銷售”試水舉措徹底消失。

與此同時，“杭州上調(diào)新房限價”也一度沖上微博同城熱搜榜第一。

房企有了利潤空間

此前，一份由杭州住房保障和市場管理局印發(fā)的《關(guān)于第三批宅地房屋銷售限價調(diào)整的函》在網(wǎng)上流傳，對杭州第三批集中供地中32宗宅地的房屋銷售限價、毛坯最高銷售單價和最高裝修價格作出調(diào)整。部分地塊的新房限價有所提升，地塊起價較此前第二批掛牌時的地價有所下調(diào)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州13個板塊的限價得到提升，包括艮北、運(yùn)河新城、蕭山經(jīng)開區(qū)、筧橋、丁橋等，漲幅在200-2000元/平方米之間。

今年10月，杭州市規(guī)劃和自然資源局公告，第二批集中供地中的17幅土地終止出讓。首次試水的10宗競品質(zhì)現(xiàn)房銷售地塊“全軍覆沒”，沒有開發(fā)商愿意接，原本計(jì)劃分兩天進(jìn)行的土拍，一天內(nèi)就匆匆結(jié)束。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，杭州本次放寬土地出讓條件，與其在前一輪土拍中“陡然遇冷”不無關(guān)系。

此次在規(guī)則層面多維度降低了土拍門檻，包括放寬房企準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、取消現(xiàn)房銷售、下調(diào)溢價率等。恢復(fù)了預(yù)勾地制度，減輕了房企拿地負(fù)擔(dān)。

張波表示，“一升多降”之下，房企拿地利潤空間得到明顯提升。房企報(bào)名較二批次集中供地積極許多，三批次集中土拍大概率將有所回溫，屆時也將呈現(xiàn)不少看點(diǎn)。

調(diào)低土地的起拍價以及調(diào)高未來的售價，都是根據(jù)當(dāng)下市場形勢，結(jié)合房企實(shí)際情況作出的適度調(diào)整。對于杭州來說，第三次集中供地較為重要，一方面今年供地計(jì)劃距離既定規(guī)劃還有一定差距，土地出讓任務(wù)較重；另一方面由于第二次土拍流拍數(shù)量較多，對本次土拍難免會形成一定影響。因此，從第三次土拍來說，整體門檻有所降低，會更有利于提升房企拿地的積極性。

一二手房價格倒掛猶在

不過，盡管限價上調(diào)，供給端的問題得到逐步改善，但需求端依然得不到滿足，新房和二手房之間的價差，沒有因此得到全面彌合。

一位品牌房企的杭州區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，土地起始價下調(diào)以及新房限價的上調(diào)，都給開發(fā)商留出了更多利潤空間。有利潤，開發(fā)商才能更好地提升樓盤品質(zhì)，讓真正愿意房住不炒的購房者們，住上更高品質(zhì)的房子。

該負(fù)責(zé)人表示，下調(diào)地價上限的，是讓市場不會出現(xiàn)高價地王。從此，市場情緒會更穩(wěn)定，大眾對未來房價的預(yù)期閾值會隨之降低。這又是打消炒房獲利念頭的手段。

目前，在杭州的新房市場上，200萬元左右是入門級純剛需水平，也是新入杭州的購房者的主流需求。

以申花核心區(qū)為例，該區(qū)域的限價漲到了5.5萬元/平方米，而該區(qū)域目前的二手房均價已經(jīng)突破6萬元/平方米，價差依然存在。再如艮北新城，該區(qū)域的普遍二手房價已經(jīng)在5萬元/平方米，哪怕新房限價從兩年前的4萬元/平方米跳到現(xiàn)在的4.4萬元/平方米，價差依然明顯。

哪怕是“門檻級”的大江東，新房和二手房之間，也存在著數(shù)千元價差。

除了價差大的區(qū)域，其他如筧橋、崇賢、小和山等，價差相對較小，但大部分板塊，新房和二手房之間，依然存在著比較大的鴻溝。

張波表示，只有新房和二手房之間的價差沒有那么大了，紅盤才能從市場上隱退，新房市場的熱度才會慢慢下去。隨著第三批集中供地的推行，杭州樓市明后的年供應(yīng)量有了保障，也打消了大眾對未來供應(yīng)不足，可能要漲價的心理預(yù)期。

有購房人告訴記者，他們覺得是好事，至少能夠適當(dāng)?shù)叵欢址績r格之間的鴻溝。

“如果對開發(fā)商限制太多的話，他們就沒有意愿拿地，那我作為消費(fèi)者來說，就沒有好的項(xiàng)目可以買了，因?yàn)楹贾莸膯栴}是一二手倒掛太厲害?！?/p>

另一位購房人則表示，杭州的新房真的太難買了，已經(jīng)受夠了動不動就來個萬人搖，很多炒房者都是沖著一二手倒掛去的，讓他們這些真正想買房的剛需苦不堪言。

還有購房人告訴記者，小區(qū)的房子一下又漲了20萬元，調(diào)高新房限價，意味著二手房價格水漲船高，所以這個政策對于剛需人群來說并不友好。

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