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    衡陽市新九中校園景觀設(shè)計(jì)(衡陽市新九中校園景觀設(shè)計(jì)圖)

    發(fā)布時(shí)間:2023-03-30 10:35:16     稿源: 創(chuàng)意嶺    閱讀: 82        當(dāng)前文章關(guān)鍵詞排名出租

    大家好!今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于衡陽市新九中校園景觀設(shè)計(jì)的問題,以下是小編對此問題的歸納整理,讓我們一起來看看吧。

    創(chuàng)意嶺作為行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的企業(yè),服務(wù)客戶遍布全球各地,如需了解景觀設(shè)計(jì)相關(guān)業(yè)務(wù)請撥打電話175-8598-2043,或添加微信:1454722008

    本文目錄:

    衡陽市新九中校園景觀設(shè)計(jì)(衡陽市新九中校園景觀設(shè)計(jì)圖)

    一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃方案

    產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃方案 (一)

    衡陽位于湖南省中南部,總面積15310平方公里,總?cè)丝谌f(2007年底)。衡陽歷史悠久,文化底蘊(yùn)及其深厚。由于地處衡山之南,因山南水北為“陽”,故得此名。而因“北雁南飛,至此歇翅停回”,棲息于城南回雁峰,故雅稱“雁城”。

    (二)園區(qū)現(xiàn)狀分析

    1、位置及范圍:衡陽植物園位于衡陽市雁峰區(qū),緊靠衡昆高速、市外環(huán)路,距離市中心5公里。植物園南北長3500米,東西寬400-1000米,規(guī)劃面積為219公頃,其中近期規(guī)劃面積為109公頃,遠(yuǎn)期規(guī)劃面積為110公頃。

    2、園區(qū)基本概況:衡陽植物園所在地是衡陽林科所科研及生產(chǎn)用地,山林樹種豐富,生長茂盛,林業(yè)生產(chǎn)集約度高,具體由衡陽市林業(yè)局組織實(shí)施與具體執(zhí)行。

    3、存在的問題

    (1)區(qū)域周邊存在化工、燈泡制造等企業(yè)污染源。

    (2)區(qū)域內(nèi)山丘之間跨度過小,功能布局空間有限。

    (3)區(qū)域規(guī)劃紅線范圍內(nèi),民居修建審批失控。

    (三)開發(fā)條件分析

    1、建設(shè)條件

    (1)氣候:屬于中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候,光照平均時(shí)數(shù)1629小時(shí),溫度年均18.5度,無霜期283天,年均降水量1368.4毫米,熱量豐富,雨量充沛。

    (2)土壤:屬于四紀(jì)紅壤土,含有機(jī)質(zhì)高,氮鉀含量豐富,PH值5.7-6.0,土壤保保肥性強(qiáng),耕地土層深厚,適宜建設(shè)植物園。

    (3)水:衡陽植物園靠近湘江,地下水資源豐富,結(jié)合噴灌可滿足項(xiàng)目供水需要。

    由以上分析可知:規(guī)劃中的衡陽植物園內(nèi)陽光、水資源豐富,土壤肥沃,水旱災(zāi)害發(fā)生頻率低,投入產(chǎn)出率高,具備現(xiàn)代生態(tài)林業(yè)及植物園建設(shè)的優(yōu)越條件。

    2、交通條件

    公路:衡陽植物園緊靠衡昆高速、市外環(huán)路,其所在的衡陽市又是全國45個(gè)公路交通主樞紐城市之一,京珠高速、衡昆高速衡棗、107國道(北京至廣州)、322國道(衡陽至廣西憑祥友誼關(guān),直至越南)、“三南公路”(連接湘贛閩南部)貫穿全境。另有衡邵、衡炎、京港澳(京珠高速復(fù)線)潭衡及衡(臨)武段、衡(南)岳等高速公路在建中。

    鐵路:境內(nèi)京廣鐵路與京廣港高速鐵路武廣段四線并行,未來的衡陽將會(huì)成為南方最大的鐵路樞紐。

    民航:市區(qū)距長沙黃花國際機(jī)場約170公里,行程約2小時(shí)。

    3、區(qū)位條件

    衡陽植物園距離衡陽市中心只有5公里,與旅游勝地南岳較近,距離蔡倫、王船山、羅榮桓等名人故居一步之遙,隨著衡陽創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市步伐的加快,衡陽植物園作為現(xiàn)代生態(tài)林業(yè)休閑觀光景點(diǎn)必將吸引遠(yuǎn)近游客前來觀光休閑。

    4、市場條件

    衡陽總?cè)丝谌f,以衡陽為中心的2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈,在湖南省境內(nèi)輻射人口3400萬,相當(dāng)于一個(gè)中等省區(qū)的人口規(guī)模。隨著周末及假日經(jīng)濟(jì)的形成,本地及周邊客源市場潛力巨大。

    二、市場分析與定位

    (一)旅游發(fā)展趨勢分析

    1、由傳統(tǒng)的觀光旅游市場向休閑度假市場過渡;

    2、由旅行社為主導(dǎo)的市場向散客自主旅游過渡;

    3、由走馬觀花的消費(fèi)方式向深度體驗(yàn)消費(fèi)過渡;

    4、由城市休閑市場向近郊和景區(qū)休閑度假;

    5、由城市商務(wù)會(huì)議向景區(qū)休閑商務(wù)會(huì)議過渡。

    中國經(jīng)濟(jì)日益重視擴(kuò)大內(nèi)需的積極作用,將旅游作為拉動(dòng)內(nèi)需的有效手段,擬定國民休閑旅游計(jì)劃,旅游產(chǎn)業(yè)迎來新的發(fā)展階段。衡陽植物園的建設(shè),融入現(xiàn)代旅游概念,正好符合國內(nèi)外形勢發(fā)展的需要。

    (二)衡陽市旅游市場分析

    1、衡陽市旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一,且旅游消費(fèi)水準(zhǔn)低,實(shí)施產(chǎn)品升級迫在眉捷。

    2、南岳旅游精品線路的幅射作用不可忽視,推進(jìn)旅游消費(fèi)鏈延伸,市場開發(fā)潛力頗大;

    3、充分發(fā)揮衡陽城區(qū)中心城市的游客聚散作用,必須提升產(chǎn)品新賣點(diǎn),增強(qiáng)旅游吸引力。

    據(jù)此,本項(xiàng)目規(guī)劃與實(shí)施,對打造衡陽(雁城)城市名片,進(jìn)一步提升其獨(dú)具特色?文化品位,將發(fā)揮不可估量的效應(yīng)。

    (三)目標(biāo)市場定位

    整體以國內(nèi)市場為主體,輔助拓展港澳臺和日韓市場以及文化觀光的國際客源市場(過境游客)。

    其中,國內(nèi)市場近期以衡陽、長株潭等本地及周邊市場為主,中遠(yuǎn)期開拓珠三角、長三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)市場,以及港澳臺、日韓、東南亞等國際市場。

    三、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

    1、建立生態(tài)型園林景觀,打造城市生態(tài)綠核

    2、強(qiáng)調(diào)人性化設(shè)計(jì),讓植物園真正成為市民休憩娛樂的天地

    3、用現(xiàn)代景觀元素,表現(xiàn)城市深厚的大雁文化內(nèi)涵

    4、將不同性質(zhì)的園林元素,整合為植物園的整體景觀

    5、體現(xiàn)山與水的靈動(dòng)、內(nèi)與外的交融

    6、引入都市旅游概念,項(xiàng)目設(shè)計(jì)充分考慮經(jīng)濟(jì)效益

    四、規(guī)劃目標(biāo)與定位

    (一)發(fā)展目標(biāo)

    1、為市民和游客提供一個(gè)科普環(huán)保教育、生態(tài)休閑娛樂的開放性場所。

    2、衡陽市城郊周末休閑旅游目的地。

    3、打造一個(gè)具有強(qiáng)大發(fā)展?jié)摿?、省?nèi)外知名的現(xiàn)代生態(tài)植物園,

    4、通過植物園的發(fā)展,提升衡陽城市形象、增強(qiáng)城市競爭力。

    (二)規(guī)劃定位

    以生態(tài)和健康為依托,以大雁文化為主線,以地域植物生態(tài)景觀為特色,立足于衡陽植物園獨(dú)特的自然生態(tài)格局,用個(gè)性化、國際化的理念,把旅游的六大要素與大雁文化有機(jī)結(jié)合,打造為面向市內(nèi)外旅游市場,集觀賞、游樂、休閑、教育、科研等功能為一體的新概念植物園。

    五、整體規(guī)劃構(gòu)想

    (一)規(guī)劃主線

    大雁文化

    主線闡釋:以大雁文化為底蘊(yùn)的現(xiàn)代生態(tài)植物園為主線。

    主線內(nèi)涵:

    回歸之雁,落葉歸根 雁歸衡陽,落葉歸根

    (二)名稱設(shè)計(jì)

    衡陽植物世界

    “衡陽植物園”→“衡陽植物世界”。出于市場營銷的需要,把項(xiàng)目從(游覽者眼中)傳統(tǒng)的“植物園”印象中擺脫出來,構(gòu)建新的園區(qū)形象。新的名稱更具有神秘性,更顯大氣,更顯現(xiàn)代韻味。

    (三)整體布局

    “一環(huán)兩塊、四區(qū)十六園”

    1、一環(huán):

    即:園內(nèi)車行道形成的一條環(huán)線。

    2、兩塊:

    即:綜合游覽科普板塊(近期規(guī)劃板塊),生態(tài)公益林區(qū)板塊(遠(yuǎn)期規(guī)劃板塊)。

    根據(jù)建設(shè)時(shí)序安排及統(tǒng)籌管理的需要,劃分兩大功能板塊,這是以“城市綠肺”概念為特色劃分的城市兩大綠色板塊:

    綜合游覽科普板塊(近期規(guī)劃板塊):由植物展覽區(qū)及科普旅游區(qū)等構(gòu)成,是市民與旅游者的休閑游憩和植物科普教育區(qū)域。

    生態(tài)公益林區(qū)板塊(遠(yuǎn)期規(guī)劃板塊):由科研試驗(yàn)區(qū)及原生植物保育區(qū)構(gòu)成,是生態(tài)恢復(fù)與科研科普的生態(tài)基地。

    3、四區(qū):

    根據(jù)植物園不同的特色和功能,按照旅游概念將近期規(guī)劃板塊打造四個(gè)功能區(qū):

    綜合管理區(qū)――紅色:為游客提供旅游服務(wù),兼具園區(qū)行政管理;

    植物展覽區(qū)――綠色:闡釋人與自然的和諧共生;

    科研實(shí)驗(yàn) 區(qū)――黃色:植物園科研試驗(yàn)管理中心;

    娛樂休閑區(qū)――藍(lán)色:大型休閑、娛樂設(shè)施區(qū)域。

    4、十六園

    因地制宜,在植物展覽區(qū)中設(shè)計(jì)布局十六個(gè)專類主題園:百竹園、草本花卉園、藤本植物區(qū)、藥用植物園、溫室展覽區(qū)、中華孑遺植物園、亞熱帶丘陵植物區(qū)、彩葉植物園、盆景園、水生植物園、芳香植物園、百果園、裸子植物區(qū)、新品植物展示區(qū)、異域植物展示區(qū)、引種馴化區(qū)。

    (四)景觀結(jié)構(gòu)

    基于衡陽植物園特色,提出“山、林、花、園”的景觀要素,突出園區(qū)得天獨(dú)厚的自然山林環(huán)境,悠久而獨(dú)特的歷史與地域文化底蘊(yùn)。建構(gòu)“兩雁齊飛,綠帶相隨,點(diǎn)帶結(jié)合”的景觀總體結(jié)構(gòu),將綠色引入城市。

    六、功能分區(qū)與項(xiàng)目規(guī)劃

    (一)綜合管理區(qū)

    主色調(diào):紅色

    規(guī)劃思路:為游客提供旅游服務(wù),兼具園區(qū)行政管理

    規(guī)劃項(xiàng)目:入口廣場、名人文化園、植物博物館(含游客接待中心)、大雁綠雕。

    (二)植物展覽區(qū)

    主色調(diào):綠色

    規(guī)劃思路:闡釋人與自然的和諧共生;

    規(guī)劃項(xiàng)目:草本花卉園、藤本植物區(qū)、藥用植物園、溫室展覽區(qū)、中華孑遺植物園、亞熱帶丘陵植物區(qū)、彩葉植物園、盆景園、水生植物園、芳香植物園、百果園、松濤園、裸子植物區(qū)。

    (三)科研實(shí)驗(yàn)區(qū)

    主色調(diào):黃色

    規(guī)劃思路:植物園科研試驗(yàn)管理中心,規(guī)劃既有科研中心、科普培訓(xùn)中心、植物及林產(chǎn)品展覽館、種子標(biāo)本庫、科技服務(wù)倉庫等建筑設(shè)施,又有生產(chǎn)溫室、溫控苗床、露地苗圃等科研實(shí)驗(yàn)基地,還有引種馴化基地。

    規(guī)劃項(xiàng)目:科研中心、新品植物展示區(qū)、異域植物展示區(qū)、引種馴化區(qū)。

    (四)娛樂休閑區(qū)

    主色調(diào):藍(lán)色

    規(guī)劃思路:大型休閑、娛樂設(shè)施區(qū)域;

    規(guī)劃項(xiàng)目:北入口廣場、綠雕迷、兒童樂園、百竹園。

    七、形象策劃與營銷

    (一)形象策劃

    1、園區(qū)主題

    鳴雁衡陽 繽紛植物世界(大觀園)

    取“鳴雁直木”成語,意指此園均為“良材”;點(diǎn)出衡陽地名,意指衡陽植物良好生長之地;繽紛植物世界則為園區(qū)創(chuàng)造一種神秘感及美好的想象空間,以此作為主題內(nèi)涵。綠色生態(tài)理念將使衡陽更具“國家園林城市”的內(nèi)涵,對旅游者、常住者、投資者具有強(qiáng)大的吸引力,利于提升衡陽市城市競爭力。

    2、形象策劃

    健康和生態(tài)

    活力與激情

    園區(qū)擁有較優(yōu)的地理位置、自然環(huán)境、資源優(yōu)勢和文化底蘊(yùn),在“鳴雁衡陽繽紛植物世界”的主題之下,賦予了人們健康生活,永遠(yuǎn)充滿活力的形象感受。朝著湖南最大的植物生態(tài)群落基地和科普休閑營地方向發(fā)展,園區(qū)將成為衡陽市的地標(biāo)景區(qū)之一。

    3、形象感受體驗(yàn)

    一處充滿自然韻味和文化內(nèi)涵的“植物世界”。

    完全跳出城市生活節(jié)奏,遠(yuǎn)離都市的喧嘩、繁華與擁擠,獨(dú)享平靜;

    充分感受到悠閑,美麗和愉悅。

    讓人與自然充分接觸的空間,

    一個(gè)綠色周末,原始感受,藝術(shù)熏陶,給您一個(gè)全新休閑品位。

    4、特色與內(nèi)涵

    特色

    城在生態(tài)中暢想

    家在自然中呼吸

    內(nèi)涵 獨(dú)特的文化韻味

    自然的生活空間

    生態(tài)的人居環(huán)境

    時(shí)尚的都市風(fēng)貌

    (二)品牌塑造

    山林、植物、快樂、生態(tài)交織而成的夢幻植物王國。

    滿溢的城市綠色空間;

    精典的植物生態(tài)群落;

    特色的大雁文化內(nèi)涵;

    和諧的自然生態(tài)家園。

    釋義:

    1、山林:城市中的山林和公園為城市提供了充盈的綠色空間。

    2、植物:探索繽紛植物世界的衡陽植物園成為城市的亮點(diǎn)。

    3、快樂:多類型的參與體驗(yàn),將快樂在城市與游覽者之間傳遞。

    4、生態(tài):綠色縈繞之中的人居環(huán)境體現(xiàn)了生態(tài)自然的居住體驗(yàn)。

    (三)營銷策略

    主要通過以下方式進(jìn)行營銷:

    1、人員促銷

    2、公共關(guān)系

    3、互聯(lián)網(wǎng)(Internet)

    4、媒體廣告

    (四)節(jié)事活動(dòng)策劃

    (1)春節(jié)舉行大型花卉展;

    (2)情人節(jié)

    (3)兒童節(jié)

    (4)植樹節(jié)

    (5)國慶黃金周

    (6)植物園嘉年華

    八、專項(xiàng)規(guī)劃

    (一)道路交通系統(tǒng)規(guī)劃

    具體按照游覽交通要求,在滿足道路技術(shù)參數(shù)和功能要求的基礎(chǔ)上,劃分出以下三級道路:主干道4-7米,支路3-4米,小路l-2米。對于支路和小路多進(jìn)行一些裝飾性的鋪裝,鋪裝材料和鋪砌方式則多種多樣。

    (二)專項(xiàng)豎向規(guī)劃

    道路豎向規(guī)劃除應(yīng)滿足道路與排水的縱坡的要求外,還應(yīng)結(jié)合周邊用地的場地標(biāo)高一起考慮,使其銜接合理,避免大量填挖土方。

    (三)水系規(guī)劃

    規(guī)劃區(qū)域內(nèi)各景源通過寬闊的水面、流動(dòng)的水系和一系列的濱水景觀形成的景觀節(jié)點(diǎn)及景觀軸線來組織,通過廣場空間、小品場地、草坪綠地、湖泊及其岸線等不同視覺沖擊的空間組合形成各種不同的景觀。

    (四)管線綜合設(shè)計(jì)

    1、給水管網(wǎng)規(guī)劃

    2、排水管網(wǎng)規(guī)劃

    3、電力電訊規(guī)劃

    九、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及建筑設(shè)計(jì)

    (一)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

    (二)建筑分類與布局

    (三)重點(diǎn)建筑設(shè)計(jì)

    十、綠地系統(tǒng)及植物配置設(shè)計(jì)

    (一)綠地系統(tǒng)規(guī)劃

    按照土地性質(zhì)和區(qū)域功能特征,合理規(guī)劃景觀布局和相應(yīng)的隔離功能,將通道式防護(hù)、通道遮蔭、通道觀賞、健身休息等功能融會(huì)貫通到大的綠地生態(tài)背景中去,取得結(jié)構(gòu)上的完整性和功能上的`高效性。

    (二)各分區(qū)植物配置設(shè)計(jì)

    1、綜合管理區(qū):

    2、植物展覽區(qū):

    3、科研實(shí)驗(yàn)區(qū)

    4、娛樂休閑區(qū)

    十一、規(guī)劃實(shí)施及生態(tài)保護(hù)建議

    (一)四季林相設(shè)計(jì)建議

    (二)分期建設(shè)實(shí)施建議

    1、近期規(guī)劃

    2、中遠(yuǎn)期規(guī)劃

    (三)生態(tài)保護(hù)規(guī)劃建議

    1、依法保護(hù)原則

    2、適度開發(fā)利用原則

    3、實(shí)行分級保護(hù)原則

    4、生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃優(yōu)先原則

    5、注重綜合環(huán)境保護(hù)原則

    6、游人數(shù)量控制原則

    十二、大雁文化分析與整合

    (一)文化與旅游的關(guān)系

    旅游是斜坡球體論,文化是拉力。園區(qū)要突破傳統(tǒng)植物園的發(fā)展模式,注入旅游文化,將衡陽地域文化傳說進(jìn)行整合,并與植物園結(jié)合,形成植物園的特色文化內(nèi)涵。整合一個(gè)文化傳說與游園導(dǎo)游詞結(jié)合起來,增加游客游覽體驗(yàn)度。

    規(guī)劃中的衡陽植物園以生態(tài)植物為景觀依托,以大雁文化為基本內(nèi)涵,以現(xiàn)代旅游為主要功能,在旅游中注入文化,這樣植物園才更有生命力。

    (二)大雁文化與城市發(fā)展

    大雁是一種候鳥,春天到北方繁殖,冬天到南方過冬。大雁在遷徙過程中,要么排成“V”型,要么排成“一”字型。由此,形成一種值得深思和借鑒的大雁文化。大雁文化的核心,就是團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、共謀發(fā)展。

    衡陽因“北雁南飛,至此歇翅?;亍?,棲息于城南回雁峰,故稱“雁城”。衡陽因“雁”而得名,大雁文化是城市發(fā)展的靈魂與內(nèi)涵,但是衡陽卻一直沒有集中展示大雁文化、體現(xiàn)城市靈魂與內(nèi)涵的地方。衡陽植物園以大雁文化為主線,正好彌補(bǔ)城市發(fā)展中急需填補(bǔ)的缺陷。

    (三)大雁文化整合思路

    城市戰(zhàn)略――衡陽市,猶如大雁振翅,蓄勢初發(fā),扶搖直上。

    城市發(fā)展――衡陽人,猶如大雁陣群,團(tuán)結(jié)奮進(jìn),共謀發(fā)展。

    城市旅游――植物園,猶如大雁歇憩,滿目蒼翠,流連忘返。

    (四)大雁文化故事整合

    大雁的故事:遠(yuǎn)古時(shí)期炎帝神農(nóng)――夢見大雁――長發(fā)美女――神農(nóng)耕作――衡陽富饒。

    十三、投資估算

    園區(qū)投資主要包括游覽項(xiàng)目及服務(wù)設(shè)施、道路交通、配套工程、綠化工程、項(xiàng)目其他費(fèi)用,以及不可預(yù)見費(fèi)用等六個(gè)部分,以上預(yù)算是在項(xiàng)目規(guī)劃的基礎(chǔ)上所提供的參考投資預(yù)算框架,并不是指規(guī)劃及施工設(shè)計(jì)方面較為詳細(xì)的投資估算,且不包含土地征用、居民拆遷及安置等費(fèi)用。

    產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃方案 (二)

    **年,在固安工業(yè)園區(qū)建設(shè)之初,就引入全球智慧,聘請8個(gè)國家30多位國內(nèi)外頂級大師出謀劃策,以“建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城”為目標(biāo),將國際成功經(jīng)驗(yàn)和區(qū)域?qū)嶋H情況相結(jié)合,勾勒出園區(qū)未來50年的發(fā)展框架。

    (1)國內(nèi)著名城市經(jīng)營策劃機(jī)構(gòu)——王志綱工作室

    園區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略、策略研究及定位。

    (2)國內(nèi)頂級資本運(yùn)作咨詢機(jī)構(gòu)——北京和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司

    固安園區(qū)的經(jīng)營模式設(shè)計(jì)、資源導(dǎo)入與整合專題的研究。

    (3)全球四大專業(yè)咨詢公司之一德國羅蘭。貝格

    固安工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位研究,并確立電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車零部件產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代裝備制造業(yè)為核心的三大產(chǎn)業(yè)方向。

    (4)北京新都市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長、國際城市與區(qū)域規(guī)劃師學(xué)會(huì)會(huì)員——孫成仁博士

    城市發(fā)展理念研究,在滿足人們對城市資源的高效利用的同時(shí),充分發(fā)揮城市的基本功能,充分顧及人與自然、社會(huì)的關(guān)系。

    (5)新都市主義創(chuàng)始人、美國DPZ建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所創(chuàng)建者——伊麗莎白女士

    率領(lǐng)DPZ設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)將最先進(jìn)的城市運(yùn)營理念運(yùn)用到園區(qū)規(guī)劃中,固安工業(yè)園區(qū)也因此成為全球“新都市主義運(yùn)動(dòng)”的重要成員,開始了工業(yè)與人類和諧發(fā)展的偉大探索。

    (6)國內(nèi)優(yōu)秀甲級資質(zhì)規(guī)劃院:天津城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院

    在DPZ的基礎(chǔ)上,對園區(qū)規(guī)劃進(jìn)一步深化,并獲得國家審批核準(zhǔn)。至此,固安工業(yè)園區(qū)的城市建設(shè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。

    (7)世界環(huán)境景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)域的領(lǐng)袖企業(yè):美國EDSA公司

    **年對起步區(qū)進(jìn)行總體概念規(guī)劃,形成了以休閑、娛樂性典型項(xiàng)目為主要構(gòu)成的,最大限度保留現(xiàn)有村莊肌理和獨(dú)立發(fā)展模式的,以景觀為先導(dǎo)的,涵蓋教育、產(chǎn)業(yè)、居住的新型城市模式。

    (8)國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu):深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問公司

    經(jīng)過對全球多個(gè)成功工業(yè)園區(qū)的考察分析,提出的將永定河故道辟為永久景觀區(qū)的設(shè)想,得到認(rèn)同并付諸實(shí)踐,形成了國內(nèi)工業(yè)園區(qū)中絕無僅有的大型天然景觀帶。

    (9)跨國地產(chǎn)顧問咨詢公司:華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司

    為園區(qū)5平方公里的配套小鎮(zhèn)完成了整體項(xiàng)目策劃方案。

    (10)國際領(lǐng)先的大型專業(yè)顧問咨詢公司:英國阿特金斯公司

    **年,英國阿特金斯公司對固安工業(yè)園區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)基地14平方公里的起步區(qū)進(jìn)行了整體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)方案充分吸收了英式產(chǎn)業(yè)城市簡潔明快的特點(diǎn),奠定了園區(qū)生產(chǎn)空間布局。

    (11)世界上最大的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司之一:美國RTKL公司

    固安工業(yè)園區(qū)城市總體規(guī)劃深化設(shè)計(jì),完美的體現(xiàn)了城市建設(shè)的十六字方針:公園城市、休閑街區(qū)、兒童優(yōu)先、產(chǎn)業(yè)聚集。

    (12)全球領(lǐng)先城市空間規(guī)劃公司:英國漢米敦(HMD)公司

    《固安工業(yè)園區(qū)核心區(qū)概念性規(guī)劃》提出“兩心四軸四區(qū)”的總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

    二、博達(dá)新桂城為什么不能讀九中

    國家倡導(dǎo)就近入學(xué),所以讀不了。

    博達(dá)新桂城位于衡陽市蒸湘南路主干道上,項(xiàng)目總建筑面積55萬平米,是衡陽城南片區(qū)大型的城市綜合體。項(xiàng)目緊鄰 雁峰區(qū)新政府、區(qū)法院、區(qū)檢察院、區(qū)地稅局、市中心醫(yī)院

    區(qū)位分析:新桂城地處城市主干道蒸湘南路西側(cè),與雁峰區(qū)政府毗鄰,二者形成城市綜合體將成為區(qū)域中心,促進(jìn)該區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

    基地概況:項(xiàng)目總用地面積12.86公頃,基地東北為雁峰區(qū)政府行政辦公區(qū);北部為苗園公園;西、南二面均為城市規(guī)劃道路苗園南路及茅嶺路;東面局部與城市主干道蒸湘南路相臨;整個(gè)基地形狀為不規(guī)則多邊形;地勢呈南低北高、東伏西起狀,最大高差達(dá)9米;基地土質(zhì)較好,交通方便,位置優(yōu)越。

    三、園林景觀設(shè)計(jì)的九種方法

    構(gòu)思

    構(gòu)思是景觀設(shè)計(jì)最重要的部分,也可以說是景觀設(shè)計(jì)的最初階段。從學(xué)科發(fā)展和國內(nèi)外的實(shí)踐來看,景觀設(shè)計(jì)的含義相差甚大。我們這里認(rèn)為,景觀設(shè)計(jì)是關(guān)于如何合理安排和使用土地,解決土地、人類、城市和土地上的一切生命的安全與健康以及可持續(xù)發(fā)展的問題。它涉及區(qū)域、新城鎮(zhèn)、鄰里和社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì),公園和游憩規(guī)劃,交通規(guī)劃,校園規(guī)劃設(shè)計(jì),景觀改造和修復(fù),遺產(chǎn)保護(hù),花園設(shè)計(jì),療養(yǎng)及其他特殊用途等很多領(lǐng)域。同時(shí),從目前國內(nèi)很多的實(shí)踐活動(dòng)來看,景觀設(shè)計(jì)著重于具體項(xiàng)目本身的環(huán)境設(shè)計(jì),即狹義的景觀設(shè)計(jì)。兩種觀點(diǎn)并不相互沖突。

    基于以上的觀點(diǎn),我們認(rèn)為無論是關(guān)于土地的合理使用,還是一個(gè)局部的景觀設(shè)計(jì)方案,構(gòu)思都是十分重要的。

    構(gòu)思首先考慮的是滿足其使用功能,充分為地塊的使用者創(chuàng)造、規(guī)劃出滿意的空間場所,同時(shí)不破壞當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境,盡量減少項(xiàng)目對周圍生態(tài)環(huán)境的干擾。然后,采用構(gòu)圖以及下面將要提及的各種手法進(jìn)行具體的方案設(shè)計(jì)。

       方案構(gòu)思“四法”

    1草圖法

    草圖法的特點(diǎn)和作用

    在運(yùn)用草圖法進(jìn)行構(gòu)思的過程中,可以捕捉靈感、自由發(fā)揮、不受約束。

    能將自己的想法較明確地表達(dá)出來,也可以隨意修改。

    2模仿法

    模仿法的核心在于通過別人的想法、構(gòu)思,激發(fā)自己的靈感。

    模仿法在仿生學(xué)領(lǐng)域的應(yīng)用:模仿鷹眼的成像原理仿制出來的微型照相機(jī)、攝像機(jī)自動(dòng)調(diào)焦的攝像頭等;人造衛(wèi)星的拍攝系統(tǒng);模仿飛鳥的翅膀結(jié)構(gòu)原理制造出的飛機(jī)機(jī)翼等。

    模仿法構(gòu)思設(shè)計(jì)方案時(shí),可以大致分為:

    a.外形模仿

    b.仿生模仿:形態(tài)仿生、結(jié)構(gòu)仿生、原理仿生

    c. 結(jié)構(gòu)模仿

    d.功能模仿

    3聯(lián)想法

    要用聯(lián)想法進(jìn)行方案構(gòu)思,人們就必須具備豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、較廣的見識、較好的知識基礎(chǔ)及較豐富的想像力。

    加一加

    減一減

    擴(kuò)一擴(kuò)

    縮一縮

    變一變

    反一反

    4奇特性構(gòu)思法

    運(yùn)用這種方法形成的方案一般具有原創(chuàng)性。這些構(gòu)思在歷史上很少發(fā)生,或從來沒能發(fā)生過,甚至有些構(gòu)思在當(dāng)前的科學(xué)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)條件下無法實(shí)現(xiàn)。

    方案的比較與權(quán)衡:

    1、概念:在多個(gè)方案經(jīng)構(gòu)思形成之后,我們往往要對這些方案進(jìn)行評判和比較,同時(shí)要從設(shè)計(jì)的目的出發(fā),針對一些相互制約的問題進(jìn)行權(quán)衡和決策,最后選出較為滿意的方案或集中各方案的優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行改進(jìn)。

    2、方案的比較:通過比較,明確了各個(gè)方案對設(shè)計(jì)指標(biāo)的符合程度。但,要制定出最佳方案,還必須根據(jù)設(shè)計(jì)要求與設(shè)計(jì)原則對各個(gè)方案進(jìn)行權(quán)衡。

    3、方案的權(quán)衡:通過比較,明確了各個(gè)方案對設(shè)計(jì)指標(biāo)的符合程度。但,要制定出最佳方案,還必須根據(jù)設(shè)計(jì)要求與設(shè)計(jì)原則對各個(gè)方案進(jìn)行權(quán)衡。

    注意:

    (1)比較與權(quán)衡必須有依據(jù)(設(shè)計(jì)要求與設(shè)計(jì)原則)。

    (2)比較與權(quán)衡是技術(shù)的思想方法的重要內(nèi)容,比較是為了權(quán)衡,沒有比較就沒有權(quán)衡.

       繪圖

    構(gòu)思是構(gòu)圖的基礎(chǔ),構(gòu)圖始終要圍繞著滿足構(gòu)思的所有功能。景觀設(shè)計(jì)構(gòu)圖包括兩個(gè)方面的內(nèi)容,即平面構(gòu)圖組合和立體造型組合。

    平面構(gòu)圖:主要是將交通道路、綠化面積、小品位置,用平面圖示的形式,按比例準(zhǔn)確地表現(xiàn)出來。

    立體造型:整體來講,是地塊上所有實(shí)體內(nèi)容的某個(gè)角度的正立面投影;從細(xì)部來講,主要通過景物主體與背景的關(guān)系來反映,從以下的設(shè)計(jì)手法中可以體現(xiàn)出這層意思。

       對景與借景

    景觀設(shè)計(jì)的平面布置中,往往有一定的建筑軸線和道路軸線,在盡端安排的景物稱為對景。對景往往是平面構(gòu)圖和立體造型的視覺中心,對整個(gè)景觀設(shè)計(jì)起著主導(dǎo)作用。對景可以分為直接對景和間接對景。直接對景是視覺最容易發(fā)現(xiàn)的景,如道路盡端的亭臺、花架等,一目了然;間接對景不一定在道路的軸線或行走的路線上,其布局的位置往往有所隱蔽或偏移,給人以驚異或若隱若現(xiàn)之感。

    對景一般指位于園林軸線及風(fēng)景視線端點(diǎn)的景物。對景多用于園林局部空間的焦點(diǎn)部位。多在入口對面、涌道端頭、廣場焦點(diǎn)、道路轉(zhuǎn)折點(diǎn)、湖池對面、草坪一隅等地設(shè)置景物,一則豐富空間景觀,二則引人人勝。一般多用雕塑、山石、水景、花壇(臺)等景物作為對景。

    正對:在道路、廣場的中軸線端部布置的景點(diǎn)或以軸線作為對稱軸布置的景點(diǎn)。

    互對:在軸線或風(fēng)景視線的兩端設(shè)景,兩景相對,互為對景。

    借景也是景觀設(shè)計(jì)常用的手法。通過建筑的空間組合,或建筑本身的設(shè)計(jì)手法,借用遠(yuǎn)處的景致。如蘇州拙政園,可以從多個(gè)角度看到幾百米以外的北寺塔。這種借景的手法可以豐富景觀的空間層次,給人極目遠(yuǎn)眺、身心放松的感覺

    1借景的類型

    ①遠(yuǎn)借

    就是把園林遠(yuǎn)處的景物組織進(jìn)來,所借物可以是山、水、樹木、建筑等。成功的例子很多,如北京頤和園遠(yuǎn)借西山及玉泉山之塔;避暑山莊借憎帽山、留錘峰;無錫寄暢園借惠山;濟(jì)南大明湖借千佛山等。為使遠(yuǎn)借獲得更多景色。常常需登高遠(yuǎn)眺。要充分利用園內(nèi)有利地形,開辟透視線,也可堆假山疊高臺,山頂設(shè)亭或高敞建筑(如重閣、照山樓等)。

    ②鄰借(近借)

    就是把園子鄰近的景色組織進(jìn)來。周圍環(huán)境是鄰借的依據(jù),周圍景物,只要是能夠利用成景的都可以借用,不論是亭、閣、山、水、花木、塔、廟。如蘇州滄浪亭園內(nèi)缺水,而臨園有河,則沿河做假山、駁岸和復(fù)廊,不設(shè)封閉圍墻,從園內(nèi)透過漏窗可領(lǐng)略園外河中景色,園外隔河與漏窗也可望園內(nèi),園內(nèi)園外融為一體,就是很好的一例。再如鄰家有一技紅杏或一株綠柳、一個(gè)小山亭,亦可對景觀賞或設(shè)漏窗借取。如”一技紅杏出墻來”,”楊柳宜作兩家春”、”宜兩亭”等布局手法。

    ③仰借

    系利用仰視借取的園外景觀,以借高景物為主,如古塔、高層建筑、山峰、大樹,包括碧空白云、明月繁星、翔空飛鳥等。如北京的北海港景山,南京玄武湖借雞鳴寺均屬仰借。仰借視覺較疲勞,觀賞點(diǎn)應(yīng)設(shè)亭臺座椅。

    ④俯借

    是指利用居高臨下俯視觀賞園外景物,登高四望,四周景物盡收眼底。所借景物甚多,如江湖原野、湖光倒影等。

    2借景的方法

    ①開辟賞景透視線

    對于賞景的障礙物進(jìn)行整理或去除,譬如修剪掉遮擋視線的樹木枝葉等。在園中建軒、榭、亭、臺,作為視景點(diǎn),仰視或平視景物,納煙水之悠悠,收云山之聳翠,看梵宇之凌空,賞平林之漠漠。

    ②提升視景點(diǎn)的高度

    使視景線突破園林的界限,取俯視或平視遠(yuǎn)景的效果。在園中堆山,筑臺,建造樓、閣、亭等,讓游者放眼遠(yuǎn)望,以窮千里目。

    ③借虛景

    如借時(shí)借光,借聲借香等。如朱熹的”半畝方塘”,圓明園四十景中的”上下天光”,都俯借了”天光云影”;上海豫園中的花墻下的月洞,透露了隔院的水榭;蘇州拙政園的”聞木樨香軒”,杭州西湖的”柳浪聞鶯”,則是借了鳥語花香。

    表現(xiàn)在景區(qū)劃分、植物配置、建筑景點(diǎn)、假山造型等方面。如利用花卉造景者有春桃、夏荷、秋菊、冬梅的表現(xiàn)手法。用樹木造景的有春柳夏槐、秋楓冬柏。利用山石造景者有揚(yáng)州個(gè)園的春石筍、夏湖石、秋黃石、冬宣石作法。運(yùn)用意境造境的有柳浪聞葷、曲院風(fēng)荷、平湖秋月、斷橋殘雪。進(jìn)行大環(huán)境造景的有杏花村、消夏灣、紅葉嶺、松拍坡等。南京有春登梅花山、秋游棲霞山、夏去清涼山、冬登覆舟山的賞景習(xí)慣。畫家對季相的認(rèn)識,對造園甚有益處,如園林植物上”春發(fā)、夏榮、秋蕭、冬枯”或”春莫、夏蔭、秋毛、冬骨”。”春水綠而瀲艷,夏津漲而彌漫,秋潦盡而澄清,寒泉涸而凝滯”?!贝涸迫绨Q,……夏云如奇蜂,……秋云如輕浪,……冬云澄墨慘翳,……”??傊凑账臅r(shí)特征造景,利用四時(shí)景觀賞景,早已成為人們的習(xí)慣。

       隔景與障景

    “佳則收之,俗則屏之”是我國古代造園的手法之一,在現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)中,也常常采用這樣的思路和手法。

    凡將園林綠地分隔為不同空間、不同景區(qū)的景物稱之隔景。隔景是將好的景致收入到景觀中,將亂差的地方用樹木、墻體遮擋起來。

    障景是直接采取截?cái)嘈羞M(jìn)路線或逼迫其改變方向的辦法用實(shí)體來完成。

    隔景有實(shí)隔與虛隔之分。實(shí)隔后視線不能透過,造景上便于獨(dú)創(chuàng)一格。虛隔則視線可以透過,增加聯(lián)系及風(fēng)景層次的深遠(yuǎn)感。

    障景(抑景)是指以遮擋視線為主要目的的景物。中國園林講究”欲揚(yáng)先抑”,也主張”俗則屏之”。二者均可用抑景障之,有意組織游人視線發(fā)生變化,以增加風(fēng)景層次。障景多可用山石、樹叢或建筑小品等要素構(gòu)成。

       引導(dǎo)與示意

    引導(dǎo)的手法是多種多樣的,采用的材質(zhì)有水體、鋪地等。如公園的水體,水流時(shí)大時(shí)小,時(shí)寬時(shí)窄。

    一座園林創(chuàng)作,關(guān)鍵在于引導(dǎo)的處理。引導(dǎo)是個(gè)抽象的概念,它與具體景象要素融匯一氣而體現(xiàn)園林思想與實(shí)用的全部內(nèi)容。因此,引導(dǎo)決定諸景象空間關(guān)系,組織景觀的更替變化,規(guī)定景觀展示的程序、顯現(xiàn)的方位、隱顯的久暫以及觀賞距離。

    示意的手法包括明示和暗示。明示是指采用文字說明的形式,如路標(biāo)、指示牌等小品。暗示可以通過地面鋪裝、樹木的有規(guī)律布置指引方向和去處,給人以身隨景移“柳暗花明又一村”的感覺。

    四、誰能幫我規(guī)劃下如何 在1-2年經(jīng)營和管理 一家景觀設(shè)計(jì)公司 而且有一定的效益。應(yīng)該怎么去做詳細(xì)說明謝謝

    房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)最有效的管理模式是什么?

    在新的市場政策下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難再通過土地儲(chǔ)備而“坐享”土地增值收益,企業(yè)投資收益越來越依賴于房產(chǎn)開發(fā)。項(xiàng)目成本越來越高、利潤率越來越低,將是市場主要特征之一。這意味著,要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此,實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)并最大可能地提高項(xiàng)目附加值和利潤率成為開發(fā)企業(yè)的必然選擇。

    根據(jù)蘭德企管研究室2006年10月的市場調(diào)查結(jié)果,在隨機(jī)選取的300家各類典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有84%的企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā),有15%的企業(yè)同時(shí)開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量在5個(gè)(含)以上;其中,73家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā),資質(zhì)一、二級企業(yè)中90%進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)??梢哉f,多項(xiàng)目開發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的最主要特征,是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路。

    “多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”

    多項(xiàng)目開發(fā)下,特別是多項(xiàng)目開發(fā)初期,許多企業(yè)都存在一些問題,表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

    ◎ 公司與項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)之間職權(quán)分工不明確,工作接口關(guān)系不清晰;

    ◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮,難以對項(xiàng)目部實(shí)施有效考核;

    ◎ 項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)受項(xiàng)目經(jīng)理的“人治”影響較大,或者過于依賴公司,或者不愿服從公司管理;

    ◎ 項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)的執(zhí)行力較差,計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差;

    ◎ 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽;

    ◎ 人力資源、資金供應(yīng)緊張,既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享;

    ◎ 對企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大,等等。

    這些問題是“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”的主要特征,所導(dǎo)致的結(jié)果往往是:工作效率低,目標(biāo)偏差率大(特別是計(jì)劃成本、利潤目標(biāo))。

    一家上海著名開發(fā)企業(yè)的董事長說:“公司正在運(yùn)作的項(xiàng)目有八個(gè),其中六個(gè)在外地,即使是每月每個(gè)項(xiàng)目去一趟,二十天就沒了,公司一大堆事也要處理,還要跑地、跑錢、跑關(guān)系,一個(gè)月四十天也不夠用,都成鐵人、飛人了。”想必像這位董事長一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。

    為什么會(huì)出現(xiàn)“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”?原因主要有三個(gè)方面:

    第一,業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰

    戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。在多項(xiàng)目開發(fā)之初,房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場發(fā)展規(guī)劃,土地一級開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)等三個(gè)市場的發(fā)展規(guī)劃是什么,各自目標(biāo)是什么,應(yīng)該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,是主攻北京、上海等一線城市,還是下二線、三線城市;是集中在本地區(qū),還是擴(kuò)展到珠三角、長三角、京津塘地區(qū);是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市,還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽等省會(huì)城市等;是重點(diǎn)發(fā)展東部城市,還是積極發(fā)展武漢、長沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標(biāo)方向后,還要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等,以確定進(jìn)入的先后順序,這些問題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃,產(chǎn)品模式是什么,項(xiàng)目規(guī)模是多大,各類產(chǎn)品(高檔、中檔、普通商品房等)的比例是多少,產(chǎn)品理念是什么,類似的問題都必須在多項(xiàng)目開發(fā)初期予以明確。新市場、新形勢,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須盡早由機(jī)會(huì)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向,否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”。

    第二、資源配置不合理

    眾所周知,房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分,房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內(nèi)部資源和外部資源。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等,外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性質(zhì)劃分,可分為顯性資源和隱性資源。其中,顯性資源即物質(zhì)資源,包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、客戶資源等,隱性資源即非物質(zhì)的資源,如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、制度等。社會(huì)發(fā)展的過程是資源配置的過程,企業(yè)發(fā)展的過程也是資源配置的過程。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展,必須要做到各類資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置,才能使資源價(jià)值最大化,既可以防止某些資源的浪費(fèi),又能減少因某些資源的短缺(所謂“短板”)而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一,資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。

    許多企業(yè)在實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)時(shí),不能有效地優(yōu)化、配置資源,有的以“短板”資源為配置標(biāo)桿,顯得過于保守,致使造成其他資源的浪費(fèi);有的以“長板”資源為配置標(biāo)桿,顯得過于冒進(jìn),致使其他資源(如人力資源、資金資源)過度緊張,甚至經(jīng)不起重大外來因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實(shí)上,不只是順馳,業(yè)界絕大多數(shù)從事多項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象,包括人力資源匱乏,資金資源匱乏,技術(shù)資源匱乏,等等。不匱乏的,卻往往是土地資源、關(guān)系資源,這真實(shí)市場給各個(gè)企業(yè)開的一個(gè)大玩笑。

    第三,規(guī)章制度不健全

    企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運(yùn)作、成本控制、招標(biāo)采購等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對不同的管理板塊或職能模塊,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以下管理分體系:

    行政事務(wù)管理體系;

    信息管理體系;

    法律事務(wù)管理體系;

    人力資源管理體系;

    財(cái)務(wù)管理與成本控制體系;

    投資者關(guān)系管理體系;

    供方管理與采購管理體系;

    項(xiàng)目(工程)管理體系;

    營銷管理體系;

    客戶關(guān)系管理體系,等。

    健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期,因?yàn)楣芾韺蛹壣?、人員少,只有一本簡單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項(xiàng)目下,人員多了,部門多了,層級多了,資金流、信息流復(fù)雜了,工作流程拉長了,如果企業(yè)沒有一套全面、適宜、有效的管理體系,就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空,進(jìn)而出現(xiàn)“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”。

    不要盲從“標(biāo)桿”企業(yè)

    或許是快速發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè)缺乏真正的榜樣,許多企業(yè)習(xí)慣給自己找一個(gè)標(biāo)桿企業(yè)。對順馳褒也罷,貶也罷,在順馳快速發(fā)展的初期,想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光,特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。當(dāng)然,更多的企業(yè)還是將萬科視為標(biāo)桿,特別是在馮侖先生發(fā)表《學(xué)習(xí)萬科好榜樣》后,將萬科視為標(biāo)桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。

    樹立標(biāo)桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標(biāo),樹立標(biāo)桿企業(yè)的目的是學(xué)習(xí),但絕不應(yīng)是照搬或盲從。

    以萬科為例,之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從,有兩點(diǎn)原因:

    第一,沒有可比性。

    截至2005年末,萬科總資產(chǎn)219.9億元,凈資產(chǎn)83.1億元。2005年,萬科實(shí)際完成開工面積259.3萬平方米,同比增長7.9%,同期竣工面積217.4萬平方米,同比增長37.9%。雖然很多單項(xiàng)指標(biāo)萬科都不是第一,但在綜合實(shí)力上,萬科在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的NO.1。萬科能成為業(yè)界的NO.1有很多歷史的、現(xiàn)時(shí)的、客觀的、個(gè)人的原因,是絕大多數(shù)企業(yè)所無以比擬的。特別是萬科的研發(fā)力量、服務(wù)觀念、品牌價(jià)值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外,多年來,萬科走的是做減法的專業(yè)化之路,而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關(guān)多元化之路:不僅自己的銷售公司、物業(yè)公司,甚至還有建筑公司、綠化公司――也沒有什么可比性。再說,萬科的專業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因,對萬科是成功的,但對其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況,企業(yè)群本身也是多元化的,怎么可能有單一的發(fā)展模式呢?對每一家企業(yè)來說,適合自己的,就是最好的。

    第二,萬科的項(xiàng)目管理模式不是高效的模式

    鑒于企業(yè)規(guī)模、項(xiàng)目數(shù)量和市場布局,萬科采用的是四級管理機(jī)制:集團(tuán)公司-區(qū)域公司-城市公司-項(xiàng)目部。因此,其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、崗位設(shè)置、流程設(shè)計(jì)都是按照四級管理機(jī)制設(shè)計(jì)的。對業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說,因?yàn)轫?xiàng)目數(shù)量比萬科少,開發(fā)格局與萬科不同,一般采用三級管理機(jī)制就可以,即:公司-城市公司-項(xiàng)目部,甚至是兩級管理機(jī)制就可以,即:公司-項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)。

    管理層級越多,信息鏈就越長,工作效率就越低,這是普遍規(guī)律。許多企業(yè)盲從萬科的管理模式,甚至有個(gè)別咨詢結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬科的管理模式,或者按照萬科的業(yè)務(wù)流程為其他企業(yè)咨詢,其結(jié)果真是難以想象。

    確立產(chǎn)品模式是多項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)

    在進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)時(shí),如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、市場定位等方面有較大的差異性(比如同時(shí)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項(xiàng)目),那么各項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、營銷策劃等方面也必然有較大的差異性,這就意味著此前的經(jīng)驗(yàn)和金錢堆積的大量教訓(xùn)被“歸零”了,企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場上做不熟悉的產(chǎn)品,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不同人才。對于絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說,這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)之所以感覺“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是,如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、項(xiàng)目規(guī)模、市場定位等方面基本相似,即產(chǎn)品模式基本固化,那么各項(xiàng)目的開發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的,就像單項(xiàng)目開發(fā)一樣單一、輕松。

    所謂產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測和研發(fā)的、適合市場需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨(dú)特的、相對固化的項(xiàng)目類型。

    通過長期、系統(tǒng)地研究,蘭德公司發(fā)現(xiàn)“第一梯隊(duì)”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式。例如萬科集團(tuán)的城市花園系列,四季花城系列(城郊結(jié)合部);金地集團(tuán)的“格林”系列(格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉);世茂集團(tuán)的濱江系列(在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發(fā)沿江豪宅);陽光100投資集團(tuán)的“ 陽光100國際新城”系列(在北京、天津、濟(jì)南、長沙、重慶、武漢等城市均開發(fā)“城市新興白領(lǐng)公寓”),萬達(dá)集團(tuán)的“萬達(dá)商業(yè)廣場”系列(在全國十幾個(gè)城市的中心商圈均開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目);SOHO中國的“SOHO” 系列 (SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO / SOHO尚都)等。

    可以說,確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。

    對產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個(gè)要素:

    1、城市選擇,就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進(jìn)入的目標(biāo)城市。

    2、區(qū)位選擇,就是選擇項(xiàng)目在城市的中觀區(qū)位:是在開發(fā)城市中心區(qū),還是在城鄉(xiāng)接合部,抑或是在近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。明確了項(xiàng)目的區(qū)位選擇,土地投標(biāo)和土地儲(chǔ)備的目標(biāo)也就明確了。

    3、確定項(xiàng)目規(guī)模,就是大體確定項(xiàng)目的占地面積、建筑面積等。

    4、目標(biāo)客戶選擇,就是研究并鎖定核心消費(fèi)者。

    5、確定項(xiàng)目風(fēng)格,就是賦予項(xiàng)目獨(dú)特的、便于識別的“符號”,使社會(huì)公眾特別是目標(biāo)客戶能夠較容易地識別出是哪個(gè)企業(yè)開發(fā)的什么類型的項(xiàng)目。

    6、設(shè)計(jì)定型,就是各項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致,成熟的戶型可以通用于各項(xiàng)目。

    7、賣場設(shè)計(jì)、廣告風(fēng)格定型。產(chǎn)品定型后,各項(xiàng)目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣場和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料(包括樓書、媒體廣告等)。

    8、統(tǒng)一的VIS。這是產(chǎn)品定型必不可少的“表象符號”,也是最容易做到的。

    建立項(xiàng)目管理模式是多項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵

    如前所述,“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”的原因之一是“規(guī)章制度不健全”。大量實(shí)踐表明,許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。因此,建立適宜、有效的項(xiàng)目管理模式是開發(fā)企業(yè)實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵。

    建立項(xiàng)目管理模式可分為三個(gè)步驟:

    第一步,明確職能定位,重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

    多項(xiàng)目開發(fā)的管理模式完全不同于單項(xiàng)目管理模式,首先表現(xiàn)在職能定位和組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上。在單項(xiàng)目下,房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開發(fā)管理模式:各部門各負(fù)其責(zé)共同完成項(xiàng)目開發(fā)工作。但是在多項(xiàng)目下,因?yàn)閷?shí)現(xiàn)項(xiàng)目制,公司和項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)在職能上必須要進(jìn)行定位和職責(zé)切分。以“公司-項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)”兩級管理機(jī)制為例,一般地,公司的定位是決策中心、資源中心,主要行使支持和管理職能,要做好三件事:(1)供地;(2)供資金;(3)管控與評價(jià)。項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)是成本中心、利潤中心,主要行使執(zhí)行和實(shí)施職能,也要做好三件事:(1)完成目標(biāo);(2)樹立品牌;(3)培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎(chǔ)上,企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)時(shí),應(yīng)充分考慮以下要素:

    ◎ 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求;

    ◎ 項(xiàng)目類型;

    ◎ 產(chǎn)品模式;

    ◎ 經(jīng)營模式(特別是外包模式);

    ◎ 資源狀況(特別是人力資源狀況);

    ◎ 企業(yè)文化。

    多項(xiàng)目下,矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。但因?yàn)榫仃囍迫菀桩a(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)利交集和責(zé)任真空,近一、兩年來,業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。

    第二步,劃分項(xiàng)目類型

    項(xiàng)目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分,可分為本地項(xiàng)目和異地項(xiàng)目;按股權(quán)劃分,可分為獨(dú)資項(xiàng)目、控股項(xiàng)目和參股合作項(xiàng)目;按項(xiàng)目規(guī)模劃分,可分為特級項(xiàng)目、一級項(xiàng)目、二級項(xiàng)目、三級項(xiàng)目等;按階段劃分可分為階段性項(xiàng)目和全程性項(xiàng)目。

    劃分項(xiàng)目類型是進(jìn)行項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。為了“欲繁就簡”,通常組合為以下四種項(xiàng)目組織類型:(1)本地直屬項(xiàng)目部;(2)異地項(xiàng)目公司;(3)控股項(xiàng)目公司;(4)參股項(xiàng)目公司。

    第三步,進(jìn)行流程設(shè)計(jì),建立項(xiàng)目管理體系

    多項(xiàng)目下,房地產(chǎn)開發(fā)的流程與多項(xiàng)目下的開發(fā)流程有很到的不同。例如,單項(xiàng)目下銷售由公司銷售部負(fù)責(zé),而多項(xiàng)目下則有多種情形:有的由公司營銷中心或下屬的營銷(經(jīng)紀(jì))公司負(fù)責(zé),有的由項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)負(fù)責(zé),公司只進(jìn)行計(jì)劃、方案、價(jià)格等的管理,有的由營銷代理公司負(fù)責(zé)。因此必須對各項(xiàng)開發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。在流程設(shè)計(jì)工作完成后,就可以針對不同的項(xiàng)目類型分別建立相應(yīng)的管理體系了。

    通常,一套完整的項(xiàng)目管理體系至少涉及以下方面:

    一項(xiàng)目組織管理(包括各類項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),定崗定員,項(xiàng)目部的組建、解散等);

    二項(xiàng)目人力資源各類(包括項(xiàng)目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎(jiǎng)勵(lì)、勞動(dòng)關(guān)系等);

    三項(xiàng)目資金與財(cái)務(wù)管理;

    四項(xiàng)目計(jì)劃與目標(biāo)管理;

    五項(xiàng)目投資決策管理;

    六項(xiàng)目研發(fā)與設(shè)計(jì)管理;

    七采購與招標(biāo)管理;

    八項(xiàng)目工程管理(包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等);

    九項(xiàng)目營銷管理;

    十項(xiàng)目客戶關(guān)系管理,等。

    投資主體虛擬化與管理主體實(shí)體化

    確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營模式,建立項(xiàng)目管理體系是解決了企業(yè)的管理機(jī)制問題。但企業(yè)采取什么樣的項(xiàng)目體制卻是最核心、最根本的問題――體制決定機(jī)制,機(jī)制決定體系(規(guī)章制度)。

    但是遺憾的是,盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制,但無不著眼于“職責(zé)劃分如何更合理”等問題,無論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”,無非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對合理的管理機(jī)制而已,而沒有真正意識到問題出在體制上――傳統(tǒng)的項(xiàng)目體制是公司和項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)一體化,都具有雙重身份:既是投資主體(因?yàn)榇砉荆?,又是管理主體(行使項(xiàng)目開發(fā)職能)。這種雙重身份肯定會(huì)不可避免地導(dǎo)致難以控制項(xiàng)目開發(fā)成本和管理費(fèi)用,難以實(shí)施有效的考核,進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃、目標(biāo)的偏差率很大,而無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)。 事實(shí)證明:無論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標(biāo)桿企業(yè)”,還是風(fēng)光無限的“地產(chǎn)大腕”,現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都碰到了同一個(gè)問題,也都在思考同一個(gè)問題:最有效的項(xiàng)目管理模式是什么? 通過深入研究分析和實(shí)踐檢驗(yàn),蘭德認(rèn)為“項(xiàng)目投資主體虛擬化,項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是最有效的投資開發(fā)模式。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化”是指無論是本市項(xiàng)目,還是異地項(xiàng)目,都盡可能地注冊成立一家具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目(投資)公司,該項(xiàng)目(投資)公司所有的法人證照、財(cái)務(wù)等由公司統(tǒng)一管理,除法人代表、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外,沒有任何其他人員(但列支管理費(fèi)用)。

    項(xiàng)目投資主體虛擬化的益處 ◆ 有利于項(xiàng)目融資(包括債權(quán)融資和股權(quán)融資);

    ◆ 有利于規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn); ◆ 有利于財(cái)務(wù)核算; ◆ 有利于稅務(wù)籌劃。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是指由公司(或再引入社會(huì)上專業(yè)的項(xiàng)目管理公司共同出資)相對控股的(但不是每一個(gè)項(xiàng)目都注冊一個(gè))具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目管理公司,并將部分項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施工作交由項(xiàng)目管理公司,項(xiàng)目投資公司與該項(xiàng)目管理公司簽署《項(xiàng)目委托管理協(xié)議書》,并支付一定額度的管理費(fèi)用。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”的益處 ◆ 有利于控制項(xiàng)目開發(fā)成本和管理費(fèi)用; ◆ 有利于實(shí)施有效的考核; ◆ 有利于項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化+項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”盡管還需要進(jìn)一步完善,但大量實(shí)踐表明,這種開發(fā)管理模式解決了多項(xiàng)目管理的體制問題,也符合國際上“投資商與開發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式,應(yīng)該是最適宜、有效的多項(xiàng)目開發(fā)管理模式

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