景觀設(shè)計(jì)管控（景觀設(shè)計(jì)管理流程）

大家好！今天讓小編來(lái)大家介紹下關(guān)于景觀設(shè)計(jì)管控的問(wèn)題，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

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本文目錄:

• 1、五局二類(lèi)管控項(xiàng)目有哪些

• 2、想找個(gè)景觀設(shè)計(jì)公司,招標(biāo)流程是怎樣的

• 3、郊野公園工程建設(shè)前期管理創(chuàng)新研究？

• 4、石家莊城市建筑風(fēng)貌管控措施升級(jí) 再提主城市主色調(diào)

一、五局二類(lèi)管控項(xiàng)目有哪些

錄

一、地產(chǎn)類(lèi)

1.廣東省人民政府關(guān)于加快推進(jìn)全省國(guó)土空間規(guī)劃工作的通知

2.東莞市控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）

3.廣州市天河區(qū)行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)處置辦法

4.龍崗區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）

二、工程類(lèi)

1.廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于推行建設(shè)工程企業(yè)資質(zhì)（備案）電子證書(shū)的通知

2.深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于2019年第四季度全市建設(shè)工程施工安全整治行動(dòng)有關(guān)事項(xiàng)的通知

3.關(guān)于做好房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖數(shù)字化審查工作的通知

三、PPP類(lèi)

1.浙江省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)浙江省政府投資預(yù)算管理辦法實(shí)施細(xì)則的通知

四、不動(dòng)產(chǎn)金融類(lèi)

1.《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》第十四條、第四十四條的適用意見(jiàn)——證券期貨法律適用意見(jiàn)第12號(hào)

地產(chǎn)類(lèi)

廣東省人民政府關(guān)于加快推進(jìn)全省國(guó)土空間規(guī)劃工作的通知

發(fā)布日期：2019/10/17 發(fā)布機(jī)關(guān)：廣東省人民政府

推薦度：★★

為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于建立國(guó)土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實(shí)施的重大部署，加快推進(jìn)廣東省各級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃編制審批工作，廣東省人民政府就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、總體要求：國(guó)土空間規(guī)劃是對(duì)一定區(qū)域國(guó)土空間開(kāi)發(fā)保護(hù)在空間和時(shí)間上作出的安排，包括總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。全省各級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃編制范圍為相應(yīng)行政區(qū)域內(nèi)的陸域和海域國(guó)土空間?？傮w規(guī)劃期限至2035年，近期目標(biāo)年為2025年，遠(yuǎn)景展望至2050年。

二、編制任務(wù)和審批任務(wù)：1.抓緊編制省級(jí)國(guó)土空間總體規(guī)劃；2.全面編制市縣國(guó)土空間總體規(guī)劃；3.因地制宜編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土空間規(guī)劃；4.指導(dǎo)約束相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃與詳細(xì)規(guī)劃編制；5.統(tǒng)籌推進(jìn)國(guó)土空間基礎(chǔ)信息平臺(tái)建設(shè)；6.明確各級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃的審批程序和內(nèi)容。

三、時(shí)間安排：1.省級(jí)國(guó)土空間總體規(guī)劃：于2019年底前基本完成成果編制，按程序于2020年3月底前上報(bào)國(guó)務(wù)院審批。2.市縣國(guó)土空間總體規(guī)劃：于2020年底前基本完成編制報(bào)批。3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土空間規(guī)劃：與縣級(jí)國(guó)土空間總體規(guī)劃編制工作同步推進(jìn)，并于2020年底前完成編制報(bào)批。

四、工作保障：1.加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)；2.推進(jìn)協(xié)同聯(lián)動(dòng)；3.強(qiáng)化技術(shù)支撐；4.促進(jìn)公眾參與；5.做好過(guò)渡期內(nèi)現(xiàn)有空間規(guī)劃的一致性處理。

東莞市控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）

發(fā)布日期：2019/10/14 發(fā)布機(jī)關(guān)：東莞市司法局

推薦度：★★

為規(guī)范東莞市控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“控規(guī)”）調(diào)整程序，維護(hù)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，保障城市規(guī)劃的有效實(shí)施，根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)的法律法規(guī)，結(jié)合東莞市功能區(qū)統(tǒng)籌事權(quán)劃分等實(shí)際情況，制定本辦法。主要內(nèi)容如下：

一、適用范圍：本辦法適用于東莞市規(guī)劃區(qū)內(nèi)控規(guī)調(diào)整的編制及審批管理工作，城市更新項(xiàng)目按照相關(guān)政策執(zhí)行。

二、控規(guī)內(nèi)容分類(lèi)管理：控規(guī)內(nèi)容實(shí)行分類(lèi)管理，劃分為一類(lèi)管控內(nèi)容、二類(lèi)管控內(nèi)容和指導(dǎo)性?xún)?nèi)容。

（一）一類(lèi)管控內(nèi)容主要包括：1.發(fā)展目標(biāo)、功能定位和空間結(jié)構(gòu)；2.主導(dǎo)屬性；3.路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、綠地和景觀結(jié)構(gòu)。

（二）二類(lèi)管控內(nèi)容主要包括：1.土地使用性質(zhì)及其兼容

性等用地功能控制要求；2.容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，但列為指導(dǎo)性?xún)?nèi)容的除外；3.基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施的配套要求；4.“黃線”、“綠線”、“紫線”、“藍(lán)線”等規(guī)劃控制線；5.控規(guī)中明確的其他強(qiáng)制性?xún)?nèi)容。

（三）指導(dǎo)性?xún)?nèi)容主要包括：1.以國(guó)有劃撥、集體自用方式供地的公益性用地的容積率；2.公益性用地、工業(yè)用地及倉(cāng)儲(chǔ)用地的建筑高度、建筑密度、綠地率；3.居住人口、地塊停車(chē)位配建指標(biāo)；4.各級(jí)道路斷面、交叉口形式及渠化措施；5.建筑體量、體型、色彩等內(nèi)容；6.控規(guī)中明確的其他指導(dǎo)性?xún)?nèi)容。

三、控規(guī)調(diào)整分類(lèi)：控規(guī)調(diào)整分為重大調(diào)整、一般調(diào)整和微調(diào)三類(lèi)。（一）重大調(diào)整是指對(duì)控規(guī)一類(lèi)管控內(nèi)容進(jìn)行修改，主要包括：1.市、功能區(qū)、鎮(zhèn)國(guó)土空間規(guī)劃發(fā)生重大變更，對(duì)控規(guī)范圍的用地功能與布局產(chǎn)生重大影響；2.在實(shí)施城市建設(shè)中發(fā)現(xiàn)控規(guī)存在較大缺陷，經(jīng)評(píng)估確有必要修改；3.功能布局調(diào)整的面積占控規(guī)50%以上，或總面積在100公頃以上；4.市自然資源主管部門(mén)（功能區(qū)管委會(huì)）認(rèn)定的其他情況。（二）控規(guī)微調(diào)是指遵循“保障公益設(shè)施、支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展、平衡建設(shè)總量”的原則，對(duì)控規(guī)進(jìn)行修改，主要包括：1.用地性質(zhì)調(diào)整；2.用地布局調(diào)整；3.開(kāi)發(fā)強(qiáng)度調(diào)整；4.其他指標(biāo)調(diào)整；5.規(guī)劃控制線調(diào)整。（三）對(duì)第（二）項(xiàng)以外的控規(guī)二類(lèi)管控內(nèi)容進(jìn)行修改的，屬于控規(guī)一般調(diào)整。

四、控規(guī)調(diào)整的組織編制主體：控規(guī)調(diào)整的組織編制主體為園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。組織編制主體需委托乙級(jí)及以上資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位編制控規(guī)調(diào)整成果，設(shè)計(jì)成果應(yīng)符合技術(shù)規(guī)范和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。

五、控規(guī)調(diào)整的程序：1.控規(guī)重大調(diào)整程序分為申請(qǐng)環(huán)節(jié)與審批環(huán)節(jié)。申請(qǐng)環(huán)節(jié)通過(guò)必要性論證、主管部門(mén)審查、公開(kāi)征求意見(jiàn)、市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)審議等進(jìn)行。審批環(huán)節(jié)通過(guò)主管部門(mén)審查、召開(kāi)專(zhuān)家評(píng)審會(huì)、公示、市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)審議、市政府審批備案等進(jìn)行。2.控規(guī)一般調(diào)整通過(guò)必要性論證、主管部門(mén)審查、公示、市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)審議、市政府審批備案等進(jìn)行。3.控規(guī)微調(diào)通過(guò)編制控規(guī)調(diào)整草案、主管部門(mén)審查并審批等程序進(jìn)行。

二、想找個(gè)景觀設(shè)計(jì)公司,招標(biāo)流程是怎樣的

房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最有效的管理模式是什么?

在新的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難再通過(guò)土地儲(chǔ)備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來(lái)越依賴(lài)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目成本越來(lái)越高、利潤(rùn)率越來(lái)越低，將是市場(chǎng)主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并最大可能地提高項(xiàng)目附加值和利潤(rùn)率成為開(kāi)發(fā)企業(yè)的必然選擇。

根據(jù)蘭德企管研究室2006年10月的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，在隨機(jī)選取的300家各類(lèi)典型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中有84％的企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，有15％的企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量在5個(gè)（含）以上；其中，73家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資質(zhì)一、二級(jí)企業(yè)中90％進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)?？梢哉f(shuō)，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要特征，是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路。

“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”

多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)下，特別是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問(wèn)題，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

◎ 公司與項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰；

◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對(duì)項(xiàng)目部實(shí)施有效考核；

◎ 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）受項(xiàng)目經(jīng)理的“人治”影響較大，或者過(guò)于依賴(lài)公司，或者不愿服從公司管理；

◎ 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）的執(zhí)行力較差，計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差；

◎ 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽；

◎ 人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享；

◎ 對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大，等等。

這些問(wèn)題是“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”的主要特征，所導(dǎo)致的結(jié)果往往是：工作效率低，目標(biāo)偏差率大（特別是計(jì)劃成本、利潤(rùn)目標(biāo)）。

一家上海著名開(kāi)發(fā)企業(yè)的董事長(zhǎng)說(shuō)：“公司正在運(yùn)作的項(xiàng)目有八個(gè)，其中六個(gè)在外地，即使是每月每個(gè)項(xiàng)目去一趟，二十天就沒(méi)了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢(qián)、跑關(guān)系，一個(gè)月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了。”想必像這位董事長(zhǎng)一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。

為什么會(huì)出現(xiàn)“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”？原因主要有三個(gè)方面：

第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰

戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)發(fā)等三個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標(biāo)是什么，應(yīng)該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市；是集中在本地區(qū)，還是擴(kuò)展到珠三角、長(zhǎng)三角、京津塘地區(qū)；是拓展廈門(mén)、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽(yáng)等省會(huì)城市等；是重點(diǎn)發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標(biāo)方向后，還要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，以確定進(jìn)入的先后順序，這些問(wèn)題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)品模式是什么，項(xiàng)目規(guī)模是多大，各類(lèi)產(chǎn)品（高檔、中檔、普通商品房等）的比例是多少，產(chǎn)品理念是什么，類(lèi)似的問(wèn)題都必須在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期予以明確。新市場(chǎng)、新形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須盡早由機(jī)會(huì)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向，否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”。

第二、資源配置不合理

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分，房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內(nèi)部資源和外部資源。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶(hù)資源等。按性質(zhì)劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質(zhì)資源，包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、客戶(hù)資源等，隱性資源即非物質(zhì)的資源，如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、制度等。社會(huì)發(fā)展的過(guò)程是資源配置的過(guò)程，企業(yè)發(fā)展的過(guò)程也是資源配置的過(guò)程。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必須要做到各類(lèi)資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價(jià)值最大化，既可以防止某些資源的浪費(fèi)，又能減少因某些資源的短缺（所謂“短板”）而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。

許多企業(yè)在實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過(guò)于保守，致使造成其他資源的浪費(fèi)；有的以“長(zhǎng)板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過(guò)于冒進(jìn)，致使其他資源（如人力資源、資金資源）過(guò)度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來(lái)因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實(shí)上，不只是順馳，業(yè)界絕大多數(shù)從事多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關(guān)系資源，這真實(shí)市場(chǎng)給各個(gè)企業(yè)開(kāi)的一個(gè)大玩笑。

第三，規(guī)章制度不健全

企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運(yùn)作、成本控制、招標(biāo)采購(gòu)等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對(duì)不同的管理板塊或職能模塊，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以下管理分體系：

行政事務(wù)管理體系；

信息管理體系；

法律事務(wù)管理體系；

人力資源管理體系；

財(cái)務(wù)管理與成本控制體系；

投資者關(guān)系管理體系；

供方管理與采購(gòu)管理體系；

項(xiàng)目（工程）管理體系；

營(yíng)銷(xiāo)管理體系；

客戶(hù)關(guān)系管理體系，等。

健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期，因?yàn)楣芾韺蛹?jí)少、人員少，只有一本簡(jiǎn)單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項(xiàng)目下，人員多了，部門(mén)多了，層級(jí)多了，資金流、信息流復(fù)雜了，工作流程拉長(zhǎng)了，如果企業(yè)沒(méi)有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空，進(jìn)而出現(xiàn)“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”。

不要盲從“標(biāo)桿”企業(yè)

或許是快速發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)缺乏真正的榜樣，許多企業(yè)習(xí)慣給自己找一個(gè)標(biāo)桿企業(yè)。對(duì)順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。當(dāng)然，更多的企業(yè)還是將萬(wàn)科視為標(biāo)桿，特別是在馮侖先生發(fā)表《學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣》后，將萬(wàn)科視為標(biāo)桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。

樹(shù)立標(biāo)桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標(biāo)，樹(shù)立標(biāo)桿企業(yè)的目的是學(xué)習(xí)，但絕不應(yīng)是照搬或盲從。

以萬(wàn)科為例，之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從，有兩點(diǎn)原因：

第一，沒(méi)有可比性。

截至2005年末，萬(wàn)科總資產(chǎn)219.9億元，凈資產(chǎn)83.1億元。2005年，萬(wàn)科實(shí)際完成開(kāi)工面積259.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，同期竣工面積217.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.9%。雖然很多單項(xiàng)指標(biāo)萬(wàn)科都不是第一，但在綜合實(shí)力上，萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的NO.1。萬(wàn)科能成為業(yè)界的NO.1有很多歷史的、現(xiàn)時(shí)的、客觀的、個(gè)人的原因，是絕大多數(shù)企業(yè)所無(wú)以比擬的。特別是萬(wàn)科的研發(fā)力量、服務(wù)觀念、品牌價(jià)值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外，多年來(lái)，萬(wàn)科走的是做減法的專(zhuān)業(yè)化之路，而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關(guān)多元化之路：不僅自己的銷(xiāo)售公司、物業(yè)公司，甚至還有建筑公司、綠化公司――也沒(méi)有什么可比性。再說(shuō)，萬(wàn)科的專(zhuān)業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因，對(duì)萬(wàn)科是成功的，但對(duì)其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況，企業(yè)群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發(fā)展模式呢？對(duì)每一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，適合自己的，就是最好的。

第二，萬(wàn)科的項(xiàng)目管理模式不是高效的模式

鑒于企業(yè)規(guī)模、項(xiàng)目數(shù)量和市場(chǎng)布局，萬(wàn)科采用的是四級(jí)管理機(jī)制：集團(tuán)公司－區(qū)域公司－城市公司－項(xiàng)目部。因此，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、崗位設(shè)置、流程設(shè)計(jì)都是按照四級(jí)管理機(jī)制設(shè)計(jì)的。對(duì)業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)轫?xiàng)目數(shù)量比萬(wàn)科少，開(kāi)發(fā)格局與萬(wàn)科不同，一般采用三級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司－城市公司－項(xiàng)目部，甚至是兩級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司－項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）。

管理層級(jí)越多，信息鏈就越長(zhǎng)，工作效率就越低，這是普遍規(guī)律。許多企業(yè)盲從萬(wàn)科的管理模式，甚至有個(gè)別咨詢(xún)結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬(wàn)科的管理模式，或者按照萬(wàn)科的業(yè)務(wù)流程為其他企業(yè)咨詢(xún)，其結(jié)果真是難以想象。

確立產(chǎn)品模式是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)

在進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類(lèi)型、市場(chǎng)定位等方面有較大的差異性（比如同時(shí)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項(xiàng)目），那么各項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經(jīng)驗(yàn)和金錢(qián)堆積的大量教訓(xùn)被“歸零”了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場(chǎng)上做不熟悉的產(chǎn)品，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不同人才。對(duì)于絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)之所以感覺(jué)“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類(lèi)型、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)定位等方面基本相似，即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的，就像單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一樣單一、輕松。

所謂產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測(cè)和研發(fā)的、適合市場(chǎng)需求和自身能力的、可復(fù)制開(kāi)發(fā)的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的項(xiàng)目類(lèi)型。

通過(guò)長(zhǎng)期、系統(tǒng)地研究，蘭德公司發(fā)現(xiàn)“第一梯隊(duì)”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式。例如萬(wàn)科集團(tuán)的城市花園系列，四季花城系列（城郊結(jié)合部）；金地集團(tuán)的“格林”系列（格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉）；世茂集團(tuán)的濱江系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開(kāi)發(fā)沿江豪宅）；陽(yáng)光100投資集團(tuán)的“ 陽(yáng)光100國(guó)際新城”系列（在北京、天津、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、重慶、武漢等城市均開(kāi)發(fā)“城市新興白領(lǐng)公寓”），萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”系列（在全國(guó)十幾個(gè)城市的中心商圈均開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）；SOHO中國(guó)的“SOHO” 系列 （SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO / SOHO尚都）等。

可以說(shuō)，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提和基礎(chǔ)。

對(duì)產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個(gè)要素：

1、城市選擇，就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進(jìn)入的目標(biāo)城市。

2、區(qū)位選擇，就是選擇項(xiàng)目在城市的中觀區(qū)位：是在開(kāi)發(fā)城市中心區(qū)，還是在城鄉(xiāng)接合部，抑或是在近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。明確了項(xiàng)目的區(qū)位選擇，土地投標(biāo)和土地儲(chǔ)備的目標(biāo)也就明確了。

3、確定項(xiàng)目規(guī)模，就是大體確定項(xiàng)目的占地面積、建筑面積等。

4、目標(biāo)客戶(hù)選擇，就是研究并鎖定核心消費(fèi)者。

5、確定項(xiàng)目風(fēng)格，就是賦予項(xiàng)目獨(dú)特的、便于識(shí)別的“符號(hào)”，使社會(huì)公眾特別是目標(biāo)客戶(hù)能夠較容易地識(shí)別出是哪個(gè)企業(yè)開(kāi)發(fā)的什么類(lèi)型的項(xiàng)目。

6、設(shè)計(jì)定型，就是各項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致，成熟的戶(hù)型可以通用于各項(xiàng)目。

7、賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)、廣告風(fēng)格定型。產(chǎn)品定型后，各項(xiàng)目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣(mài)場(chǎng)和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料（包括樓書(shū)、媒體廣告等）。

8、統(tǒng)一的VIS。這是產(chǎn)品定型必不可少的“表象符號(hào)”，也是最容易做到的。

建立項(xiàng)目管理模式是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵

如前所述，“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”的原因之一是“規(guī)章制度不健全”。大量實(shí)踐表明，許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。因此，建立適宜、有效的項(xiàng)目管理模式是開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。

建立項(xiàng)目管理模式可分為三個(gè)步驟：

第一步，明確職能定位，重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理模式完全不同于單項(xiàng)目管理模式，首先表現(xiàn)在職能定位和組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上。在單項(xiàng)目下，房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開(kāi)發(fā)管理模式：各部門(mén)各負(fù)其責(zé)共同完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作。但是在多項(xiàng)目下，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)項(xiàng)目制，公司和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）在職能上必須要進(jìn)行定位和職責(zé)切分。以“公司－項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）”兩級(jí)管理機(jī)制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：（1）供地；（2）供資金；（3）管控與評(píng)價(jià)。項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）是成本中心、利潤(rùn)中心，主要行使執(zhí)行和實(shí)施職能，也要做好三件事：（1）完成目標(biāo)；（2）樹(shù)立品牌；（3）培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)充分考慮以下要素：

◎ 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對(duì)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求；

◎ 項(xiàng)目類(lèi)型；

◎ 產(chǎn)品模式；

◎ 經(jīng)營(yíng)模式（特別是外包模式）；

◎ 資源狀況（特別是人力資源狀況）；

◎ 企業(yè)文化。

多項(xiàng)目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。但因?yàn)榫仃囍迫菀桩a(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)利交集和責(zé)任真空，近一、兩年來(lái)，業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。

第二步，劃分項(xiàng)目類(lèi)型

項(xiàng)目類(lèi)型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項(xiàng)目和異地項(xiàng)目；按股權(quán)劃分，可分為獨(dú)資項(xiàng)目、控股項(xiàng)目和參股合作項(xiàng)目；按項(xiàng)目規(guī)模劃分，可分為特級(jí)項(xiàng)目、一級(jí)項(xiàng)目、二級(jí)項(xiàng)目、三級(jí)項(xiàng)目等；按階段劃分可分為階段性項(xiàng)目和全程性項(xiàng)目。

劃分項(xiàng)目類(lèi)型是進(jìn)行項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。為了“欲繁就簡(jiǎn)”，通常組合為以下四種項(xiàng)目組織類(lèi)型：（1）本地直屬項(xiàng)目部；（2）異地項(xiàng)目公司；（3）控股項(xiàng)目公司；（4）參股項(xiàng)目公司。

第三步，進(jìn)行流程設(shè)計(jì)，建立項(xiàng)目管理體系

多項(xiàng)目下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程與多項(xiàng)目下的開(kāi)發(fā)流程有很到的不同。例如，單項(xiàng)目下銷(xiāo)售由公司銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)，而多項(xiàng)目下則有多種情形：有的由公司營(yíng)銷(xiāo)中心或下屬的營(yíng)銷(xiāo)（經(jīng)紀(jì)）公司負(fù)責(zé)，有的由項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）負(fù)責(zé)，公司只進(jìn)行計(jì)劃、方案、價(jià)格等的管理，有的由營(yíng)銷(xiāo)代理公司負(fù)責(zé)。因此必須對(duì)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。在流程設(shè)計(jì)工作完成后，就可以針對(duì)不同的項(xiàng)目類(lèi)型分別建立相應(yīng)的管理體系了。

通常，一套完整的項(xiàng)目管理體系至少涉及以下方面：

一項(xiàng)目組織管理（包括各類(lèi)項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，定崗定員，項(xiàng)目部的組建、解散等）；

二項(xiàng)目人力資源各類(lèi)（包括項(xiàng)目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎(jiǎng)勵(lì)、勞動(dòng)關(guān)系等）；

三項(xiàng)目資金與財(cái)務(wù)管理；

四項(xiàng)目計(jì)劃與目標(biāo)管理；

五項(xiàng)目投資決策管理；

六項(xiàng)目研發(fā)與設(shè)計(jì)管理；

七采購(gòu)與招標(biāo)管理；

八項(xiàng)目工程管理（包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等）；

九項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理；

十項(xiàng)目客戶(hù)關(guān)系管理，等。

投資主體虛擬化與管理主體實(shí)體化

確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，建立項(xiàng)目管理體系是解決了企業(yè)的管理機(jī)制問(wèn)題。但企業(yè)采取什么樣的項(xiàng)目體制卻是最核心、最根本的問(wèn)題――體制決定機(jī)制，機(jī)制決定體系（規(guī)章制度）。

但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制，但無(wú)不著眼于“職責(zé)劃分如何更合理”等問(wèn)題，無(wú)論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無(wú)非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對(duì)合理的管理機(jī)制而已，而沒(méi)有真正意識(shí)到問(wèn)題出在體制上――傳統(tǒng)的項(xiàng)目體制是公司和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）一體化，都具有雙重身份：既是投資主體（因?yàn)榇砉荆?，又是管理主體（行使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)職能）。這種雙重身份肯定會(huì)不可避免地導(dǎo)致難以控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用，難以實(shí)施有效的考核，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃、目標(biāo)的偏差率很大，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)。 事實(shí)證明：無(wú)論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標(biāo)桿企業(yè)”，還是風(fēng)光無(wú)限的“地產(chǎn)大腕”，現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都碰到了同一個(gè)問(wèn)題，也都在思考同一個(gè)問(wèn)題：最有效的項(xiàng)目管理模式是什么？ 通過(guò)深入研究分析和實(shí)踐檢驗(yàn)，蘭德認(rèn)為“項(xiàng)目投資主體虛擬化，項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是最有效的投資開(kāi)發(fā)模式。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化”是指無(wú)論是本市項(xiàng)目，還是異地項(xiàng)目，都盡可能地注冊(cè)成立一家具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目（投資）公司，該項(xiàng)目（投資）公司所有的法人證照、財(cái)務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外，沒(méi)有任何其他人員（但列支管理費(fèi)用）。

項(xiàng)目投資主體虛擬化的益處 ◆ 有利于項(xiàng)目融資（包括債權(quán)融資和股權(quán)融資）；

◆ 有利于規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)； ◆ 有利于財(cái)務(wù)核算； ◆ 有利于稅務(wù)籌劃。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是指由公司（或再引入社會(huì)上專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目管理公司共同出資）相對(duì)控股的（但不是每一個(gè)項(xiàng)目都注冊(cè)一個(gè)）具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目管理公司，并將部分項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施工作交由項(xiàng)目管理公司，項(xiàng)目投資公司與該項(xiàng)目管理公司簽署《項(xiàng)目委托管理協(xié)議書(shū)》，并支付一定額度的管理費(fèi)用。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”的益處 ◆ 有利于控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用； ◆ 有利于實(shí)施有效的考核； ◆ 有利于項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化+項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”盡管還需要進(jìn)一步完善，但大量實(shí)踐表明，這種開(kāi)發(fā)管理模式解決了多項(xiàng)目管理的體制問(wèn)題，也符合國(guó)際上“投資商與開(kāi)發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式，應(yīng)該是最適宜、有效的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式。

三、郊野公園工程建設(shè)前期管理創(chuàng)新研究？

上海市基本生態(tài)網(wǎng)絡(luò)自規(guī)劃初期就對(duì)郊區(qū)空間予以重視，然而在建設(shè)前期遇到一些瓶頸。以上海浦江郊野公園為例，介紹了郊野公園建設(shè)前期所面臨的問(wèn)題，并分析了解決這些問(wèn)題的途徑。郊野公園工程建設(shè)前期管理中形成的創(chuàng)新性研究，可為今后類(lèi)似項(xiàng)目的前期推進(jìn)提供借鑒。

郊野公園項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作的充分前置、合理策劃是整個(gè)項(xiàng)目能夠順利推進(jìn)的重要保障。其中項(xiàng)目前期過(guò)程中的報(bào)批報(bào)建手續(xù)的辦理，是項(xiàng)目順利推進(jìn)的基礎(chǔ)和保證。對(duì)項(xiàng)目前期管理工作的認(rèn)知總結(jié)，以及對(duì)項(xiàng)目前期行政審批流程的深入研究，有利于建設(shè)方從通盤(pán)角度把握項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程，協(xié)調(diào)各方因素，促進(jìn)項(xiàng)目更快更好地推進(jìn)。

1背景介紹

1.1上海建設(shè)郊野公園的背景

郊野公園是在上海市“兩規(guī)合一”土地資源緊約束背景下，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、提升城市空間品質(zhì)、滿(mǎn)足市民活動(dòng)需求的重要生態(tài)節(jié)點(diǎn)。郊野公園位于城市郊區(qū)、有良好的自然景觀、郊野植被及田園風(fēng)貌，是以休閑游憩為目的的公園。上海遵循“聚焦游憩功能、彰顯郊野特色、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、提升環(huán)境品質(zhì)”的規(guī)劃理念，在具有一定規(guī)模、擁有良好的田園風(fēng)光、郊野植被及自然景觀的郊區(qū)關(guān)鍵生態(tài)節(jié)點(diǎn)，初步選址21個(gè)。同時(shí)，根據(jù)規(guī)劃布局和實(shí)施的可操作性，確定了近期7個(gè)試點(diǎn)建設(shè)。

1.2浦江郊野公園概述

浦江郊野公園是上海先行試點(diǎn)建設(shè)的郊野公園之一，定位為近郊都市型森林公園，以森林游憩、濱水休閑為主要功能，打造郊野旅游目的地，為市民提供了休閑游憩的好去處、后花園[1]。浦江郊野公園交通優(yōu)勢(shì)顯著，是先行試點(diǎn)中離市中心城區(qū)最近的一個(gè)，同時(shí)浦江郊野公園緊鄰黃浦江，擁有黃浦江5.3km的岸線資源，公園總用地面積5.82km2，其中建設(shè)用地為1.12km2，其余均為非建設(shè)用地。浦江郊野公園是第一個(gè)擁有大面積集中建設(shè)區(qū)的郊野公園。

2上海郊野公園建設(shè)前期存在的問(wèn)題

1993年6月，上海提出建設(shè)環(huán)繞整個(gè)上海的大型綠化帶。綠化帶規(guī)劃分為沿線100m寬林帶、400m寬的綜合綠地、10個(gè)主題公園等三個(gè)層次組織實(shí)施。從1995年12月開(kāi)始實(shí)施，分三期建設(shè)，這一整體布局被描繪為“長(zhǎng)藤結(jié)瓜”，“藤”即綠化帶，“瓜”即沿線的郊野公園。2008年《上海綠地系統(tǒng)實(shí)施規(guī)劃》提出改造建設(shè)包括郊野公園在內(nèi)的各類(lèi)公園，其中郊野公園是指由上海環(huán)城綠帶和郊區(qū)林地中劃定的片林改造，此時(shí)才真正開(kāi)始引入郊野公園的概念。由于目前還處在郊野公園建設(shè)摸索階段，所以上海郊野公園建設(shè)前期遇到了管理機(jī)制、政策、指標(biāo)等一系列的問(wèn)題。

2.1管理機(jī)制權(quán)利有限、政策未先行

在上海集建區(qū)外如何發(fā)展一直是個(gè)痛點(diǎn)和難點(diǎn)，原因在于缺乏政策上的支持，郊野公園缺少一個(gè)有職權(quán)的管理機(jī)構(gòu)和一部具有管控效能的法規(guī)條例。郊野公園單元規(guī)劃的前提條件是建設(shè)用地減量化，其中涉及搬遷、歸并、組織等問(wèn)題，由于資金平衡上的困難導(dǎo)致地方積極性不高、就業(yè)困難、形成合力難，從上海幾個(gè)郊野公園來(lái)看，減量化工作的具體操作仍以規(guī)土部門(mén)為主，此外還涉及到發(fā)改委、農(nóng)委、綠化市容局、水務(wù)局、旅游局等相關(guān)部門(mén)，先期郊野公園的實(shí)施涉及調(diào)查、選址、征地、規(guī)劃，后期的建設(shè)、管理等工作又與其他部門(mén)相關(guān)，由于牽涉面廣，難以形成合力，尤其是面對(duì)協(xié)調(diào)國(guó)家與集體所有制土地的關(guān)系，協(xié)調(diào)不同部門(mén)機(jī)構(gòu)的矛盾和利益關(guān)系、協(xié)調(diào)實(shí)際與政策平衡的關(guān)系。對(duì)郊野公園的征地、選址、補(bǔ)償、規(guī)劃、建設(shè)、管理等缺乏一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的專(zhuān)門(mén)事務(wù)管理機(jī)構(gòu)。

2.2土地權(quán)屬?gòu)?fù)雜

上海以郊區(qū)基本農(nóng)田、生態(tài)片林、水系濕地、自然村落、歷史風(fēng)貌等現(xiàn)有生態(tài)人文資源為基礎(chǔ)建設(shè)郊野公園體系。由于現(xiàn)狀土地性質(zhì)多樣，不同土地權(quán)屬形成了不同的審批通道。一個(gè)項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)多個(gè)部門(mén)審批，各部門(mén)只關(guān)心所管轄范圍內(nèi)的事務(wù)。由于各審批部門(mén)計(jì)算方式的不同，導(dǎo)致了指標(biāo)有重疊、區(qū)域內(nèi)指標(biāo)不足、項(xiàng)目總體指標(biāo)不平衡等情況發(fā)生。其次，面積大、情況復(fù)雜、運(yùn)營(yíng)養(yǎng)護(hù)成本高，為后期郊野公園的可持續(xù)性帶來(lái)困擾。

2.3配套指標(biāo)不滿(mǎn)足人群需求

郊野公園中10%~20%的面積為開(kāi)發(fā)用地，80%~90%的面積為保護(hù)范圍。郊野公園面積較大，人們的需求逐漸增加，所以配套設(shè)施的需求度也隨之增加。傳統(tǒng)公園的單體配套指標(biāo)局限，無(wú)法承載如接待、展示、志愿者之家、辦公管理、醫(yī)務(wù)室等功能。然而郊野公園需要將這些功能一一落實(shí)。

3解決途徑

郊野公園建設(shè)之初就堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的方向，并形成高效的管理機(jī)構(gòu)、完善的法律法規(guī)、科學(xué)的規(guī)劃和廣泛的群眾基礎(chǔ)，來(lái)積極應(yīng)對(duì)建設(shè)前期所遇到的問(wèn)題，以下以浦江郊野公園為例。

3.1規(guī)劃引導(dǎo)政策

（1）成立了區(qū)委為組長(zhǎng)的郊野公園推進(jìn)小組，定期協(xié)調(diào)重大問(wèn)題，幫助以建設(shè)單位為主體企業(yè)在前期建設(shè)中解決遇到的問(wèn)題。（2）從土地項(xiàng)目管理到郊野公園單元規(guī)劃管理，都在規(guī)劃上得到創(chuàng)新，在國(guó)際方案征集基礎(chǔ)上，形成了浦江郊野公園初步概念方案，著手編制郊野公園單元規(guī)劃，規(guī)劃明確了浦江郊野公園規(guī)劃定位、用地布局和各項(xiàng)指標(biāo)。作為統(tǒng)籌郊野地區(qū)土地利用、空間布局的載體，是對(duì)上承接土地利用總體規(guī)劃要求、對(duì)下關(guān)注集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民收入長(zhǎng)效增長(zhǎng)需求的綜合性規(guī)劃。浦江郊野單元規(guī)劃是上海市第一個(gè)獲批的郊野公園單元規(guī)劃，是一次規(guī)劃的創(chuàng)新和探索，規(guī)劃對(duì)田、水、路、林、村進(jìn)行綜合整治，對(duì)水系、綠化等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃進(jìn)行整合，探索出了集中建設(shè)區(qū)外土地綜合利用的新途徑。待單元規(guī)劃批復(fù)后，相關(guān)控規(guī)的落地，明確相應(yīng)的設(shè)計(jì)范圍。

3.2項(xiàng)目疊加、政策組合

浦江郊野公園在集體土地建設(shè)上，以“宜林則林、宜農(nóng)則農(nóng)、宜水則水”為原則，通過(guò)公益林和林地建設(shè)改善林地資源。土地性質(zhì)多樣導(dǎo)致項(xiàng)目由多種不同類(lèi)別建設(shè)工程組合穿插構(gòu)成，各工程之間合理疊加，產(chǎn)生1+1>2的化學(xué)效應(yīng)。（1）通過(guò)土地整治進(jìn)行土地整理復(fù)墾，利用相關(guān)政策資源，推進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)狀低效建設(shè)用地減量化，淘汰了三高一低的企業(yè)，減量化的同時(shí)對(duì)空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理布局。（2）通過(guò)水系建設(shè)進(jìn)行水系改造，打通農(nóng)村周邊斷頭河。（3）通過(guò)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)改造農(nóng)村環(huán)境，增加相關(guān)配套設(shè)施。各項(xiàng)目之間互相銜接，浦江郊野公園的形成主要是公園建設(shè)與土地整治的有機(jī)結(jié)合。在集建區(qū)內(nèi)以公園建設(shè)和公益林改造作為引領(lǐng)，疊加水系建設(shè)、道路建設(shè)、綠道建設(shè)、體育設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、減量化建設(shè)等，將城鎮(zhèn)布局優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加強(qiáng)林地建設(shè)、村莊整治、市政配套的完善有機(jī)結(jié)合。

3.3持續(xù)運(yùn)營(yíng)

由于郊野公園是公益性項(xiàng)目，所以給后期公園維護(hù)帶來(lái)了很大的困難，除了申請(qǐng)市、區(qū)資金支持外，還嘗試提出政府與社會(huì)資本合作的ppp.cbi360.net/zhishi/559.html" target="_blank">ppp模式，進(jìn)行特許經(jīng)營(yíng)、委托管理，對(duì)園內(nèi)部分區(qū)域收費(fèi)、開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)等社會(huì)化模式，激發(fā)社會(huì)資本活力，浦江郊野公園結(jié)合大居環(huán)繞、離城市中心較近的區(qū)位特點(diǎn)，根據(jù)不同區(qū)域打造不同的景觀風(fēng)貌，在集建區(qū)內(nèi)打造花卉為主體的區(qū)域、互動(dòng)性強(qiáng)的精品園，集建區(qū)外引入綜合農(nóng)藝互動(dòng)體驗(yàn)區(qū)域，全產(chǎn)業(yè)鏈、多專(zhuān)業(yè)的協(xié)作突破，通過(guò)景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃人員與生態(tài)、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)＜覉F(tuán)隊(duì)間的合作，使之形成可持續(xù)發(fā)展的機(jī)制。

4爭(zhēng)取指標(biāo)、合理突破局限

第一個(gè)市土地雙指標(biāo)的公園項(xiàng)目，通過(guò)協(xié)調(diào)市規(guī)劃土地管理局給予支持新增建設(shè)用地計(jì)劃，平價(jià)調(diào)劑耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)；第一個(gè)申領(lǐng)配套設(shè)施項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證的公園項(xiàng)目；第一個(gè)由市綠化和市容管理局和區(qū)建管委雙重監(jiān)管的公園項(xiàng)目，即園內(nèi)綠化景觀部分由市綠容局監(jiān)管、配套建筑由區(qū)建管委監(jiān)管的雙重監(jiān)管模式。浦江郊野公園按照“生態(tài)優(yōu)先、避免大拆大建”的原則，集建區(qū)內(nèi)按公園標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，集建區(qū)外進(jìn)行土地整治和林相改造。集建區(qū)內(nèi)征地轉(zhuǎn)性區(qū)域，公園配套服務(wù)建筑的落點(diǎn)地塊將全部配備建設(shè)用地農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)，建設(shè)流程參照綠化建設(shè)工程基本流程進(jìn)行。按照郊野公園導(dǎo)則，郊野公園服務(wù)配套設(shè)施用地規(guī)模不超過(guò)開(kāi)園面積的0.5%（需占用類(lèi)集建區(qū)指標(biāo)），且單體建設(shè)面積不宜超過(guò)500m2。雖有市綠容局的方案批復(fù)作為依托，區(qū)規(guī)劃土地管理局對(duì)突破《浦江社區(qū)MHPO－1316單元軌道交通8號(hào)線沈杜公路站西側(cè)街坊控制性詳細(xì)規(guī)劃》中建筑體量的審批仍存在較大的不確定性。

5結(jié)語(yǔ)

作為城市重要綠化組成部分，郊野公園立足于城市與郊區(qū)的共同發(fā)展需求，合理的管理機(jī)制與積極的政策引導(dǎo)應(yīng)在其中發(fā)揮重要作用[2]。在建設(shè)前期要對(duì)郊野公園規(guī)劃建設(shè)進(jìn)行合理統(tǒng)籌布局，在大的宏觀背景下考察其中的利弊，在實(shí)際工程中不斷探索郊野公園建設(shè)前期的實(shí)施路徑。

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四、石家莊城市建筑風(fēng)貌管控措施升級(jí) 再提主城市主色調(diào)

5月30日，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)從石家莊發(fā)布獲悉，石家莊在已頒布《石家莊市建筑風(fēng)貌控制管理技術(shù)導(dǎo)則》及《石家莊市居住區(qū)建筑風(fēng)貌與容積率聯(lián)動(dòng)創(chuàng)新辦法（試行）》的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)借鑒廣州、北京、成都、天津等城市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定了《進(jìn)一步加強(qiáng)城市建筑風(fēng)貌管控的指導(dǎo)意見(jiàn)》，重點(diǎn)圍繞對(duì)城市建筑風(fēng)貌影響顯著的九個(gè)方面，提出針對(duì)性管控措施，促進(jìn)城市建筑風(fēng)貌提檔升級(jí)。

以下為《進(jìn)一步加強(qiáng)城市建筑風(fēng)貌管控的指導(dǎo)意見(jiàn)》解讀：

1. 出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)城市建筑風(fēng)貌管控的指導(dǎo)意見(jiàn)》的背景和目的

近年來(lái)，我市在城市建設(shè)上取得了較大進(jìn)展，城市面貌日新月異，但同時(shí)，建筑高度一般齊、城市色彩“萬(wàn)花筒”等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題仍然存在，為建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化美麗省會(huì)城市，按照市委、市政府要求，我們?cè)谝杨C布《石家莊市建筑風(fēng)貌控制管理技術(shù)導(dǎo)則》及《石家莊市居住區(qū)建筑風(fēng)貌與容積率聯(lián)動(dòng)創(chuàng)新辦法（試行）》的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)借鑒廣州、北京、成都、天津等城市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定了《進(jìn)一步加強(qiáng)城市建筑風(fēng)貌管控的指導(dǎo)意見(jiàn)》，重點(diǎn)圍繞對(duì)城市建筑風(fēng)貌影響顯著的九個(gè)方面，提出針對(duì)性管控措施，促進(jìn)城市建筑風(fēng)貌提檔升級(jí)。

2.《進(jìn)一步加強(qiáng)城市建筑風(fēng)貌管控的指導(dǎo)意見(jiàn)》主要內(nèi)容

《指導(dǎo)意見(jiàn)》主要包含了五方面內(nèi)容。

一是加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)引領(lǐng)。一年來(lái)，我市不斷加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)工作，相繼開(kāi)展了中央商務(wù)區(qū)、太平河城市片區(qū)、高鐵片區(qū)等重點(diǎn)片區(qū)城市設(shè)計(jì)和主街主路風(fēng)貌提升設(shè)計(jì)，在此基礎(chǔ)上繼續(xù)開(kāi)展點(diǎn)、線、面結(jié)合，多層次全方位的城市設(shè)計(jì)，堅(jiān)持以高水平設(shè)計(jì)引領(lǐng)城市建筑風(fēng)貌提升。

二是優(yōu)化天際線。在《技術(shù)導(dǎo)則》已明確城市建設(shè)應(yīng)營(yíng)造優(yōu)美天際線的基礎(chǔ)上，《指導(dǎo)意見(jiàn)》再次強(qiáng)調(diào)建筑組團(tuán)必須劃分高度梯度，采取“塔板結(jié)合”等布局方式，并將大面積建筑“一般高”“一個(gè)樣”列入負(fù)面清單，努力形成有節(jié)奏、有韻律的城市天際線，體現(xiàn)整體的秩序美。

三是協(xié)調(diào)建筑色彩。針對(duì)我市部分建筑色彩雜亂突兀以及與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)等問(wèn)題，《指導(dǎo)意見(jiàn)》從三個(gè)方面進(jìn)一步明確了建筑色彩的管控要求：一是強(qiáng)調(diào)新建建筑色彩必須以協(xié)調(diào)為基本原則，下決心根治建筑色彩“萬(wàn)花筒”的問(wèn)題；二是明確色彩負(fù)面清單，原則上不使用大面積高飽和度顏色及強(qiáng)烈對(duì)比的色彩組合；三是明確未來(lái)主導(dǎo)方向，加快培育以“米白”“暖灰”“淺駝”為主，清新明亮、協(xié)調(diào)典雅的城市主色調(diào)。

四是增加街角開(kāi)敞空間。始終堅(jiān)持“還空間于城市、還綠地于人民、還公共配套服務(wù)于社會(huì)”的理念，《指導(dǎo)意見(jiàn)》以“打開(kāi)街角”為著力點(diǎn)，明確所有主、次干路交叉口的項(xiàng)目，均要加大退讓距離，形成街角“微空間”，塑造網(wǎng)格化、系統(tǒng)化的開(kāi)放節(jié)點(diǎn)。

五是提升建筑品位。圍繞將每個(gè)建筑當(dāng)做藝術(shù)品進(jìn)行精雕細(xì)琢，分別從城市格調(diào)、建筑頂部設(shè)計(jì)、建筑立面材質(zhì)、建筑精細(xì)化管控等四個(gè)方向提出管控措施。城市格調(diào)方面，積極學(xué)習(xí)先進(jìn)城市經(jīng)驗(yàn)，以居住建筑公建化為核心，提高居住建筑整體品質(zhì)，以公共建筑藝術(shù)化為重點(diǎn)，打造城市亮點(diǎn)；建筑頂部設(shè)計(jì)方面，提出了公共建筑不得采用形式單一的平頂，應(yīng)通過(guò)收分、退臺(tái)等優(yōu)化第五立面的設(shè)計(jì)手法并鼓勵(lì)設(shè)置屋頂花園及屋頂運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等舉措；立面材質(zhì)方面，按照“多做多得，少做少得，不做不得”的原則，細(xì)化了《創(chuàng)新辦法》第六條中建筑風(fēng)貌容積率值實(shí)施辦法，引導(dǎo)建設(shè)項(xiàng)目采取干掛石材、金屬板等高品質(zhì)外裝材料；建筑精細(xì)化管控方面，要求對(duì)建筑細(xì)節(jié)部位精心設(shè)計(jì)，各有關(guān)部門(mén)對(duì)建筑施工圖設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的全周期全過(guò)程管控，保證建筑設(shè)計(jì)方案高品質(zhì)實(shí)施落地。

3.《進(jìn)一步加強(qiáng)城市建筑風(fēng)貌管控的指導(dǎo)意見(jiàn)》的政策亮點(diǎn)

首先是貫徹市委市政府提出的“將城市作為一個(gè)整體的藝術(shù)品打造”的指導(dǎo)思想，將城市風(fēng)貌管控作為一個(gè)系統(tǒng)性工程，從宏觀、中觀到微觀各個(gè)層面入手，進(jìn)行層層把控。宏觀上，加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)引領(lǐng)，主動(dòng)對(duì)標(biāo)廣州、北京、上海等現(xiàn)代化國(guó)際大都市，按照構(gòu)建整體性、協(xié)調(diào)性及藝術(shù)性于一體的規(guī)劃理念，對(duì)城市建筑風(fēng)貌進(jìn)行大格局、大手筆、大魄力優(yōu)化設(shè)計(jì)，始終堅(jiān)持高水平城市設(shè)計(jì)引領(lǐng)城市建筑風(fēng)貌提升。中觀上，進(jìn)一步優(yōu)化城市天際線、協(xié)調(diào)建筑色彩，塑造錯(cuò)落有致、優(yōu)美舒展的城市天際線，清新明亮、協(xié)調(diào)典雅的建筑色彩，提升城市品位與魅力。微觀上，把每一棟建筑精雕細(xì)琢，確保匠心品質(zhì)，不留歷史遺憾，對(duì)建筑頂部、單體形態(tài)、立面材質(zhì)等逐項(xiàng)把關(guān)，提升建筑格調(diào)。

其次是強(qiáng)化精品意識(shí)，加強(qiáng)細(xì)節(jié)管控，引導(dǎo)設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化雕琢，不僅關(guān)注建筑本身同時(shí)注重建筑周邊環(huán)境。建筑上加強(qiáng)對(duì)線腳、窗套、檐口、窗臺(tái)披水板、墻面分格、材料交接等各個(gè)細(xì)小部位的精細(xì)化處理并堅(jiān)持設(shè)計(jì)和施工的全周期全過(guò)程管控，確保設(shè)計(jì)方案高品質(zhì)落地；周邊環(huán)境上利用建筑加大退距形成的開(kāi)敞空間，塑造網(wǎng)格化、系統(tǒng)化的街角“微空間”，打造市民平日休閑好去處。

三是聚焦重點(diǎn)、久久為功。此次《指導(dǎo)意見(jiàn)》的制定是總結(jié)我市近一年來(lái)在城市建筑風(fēng)貌領(lǐng)域中的關(guān)鍵問(wèn)題，重點(diǎn)通過(guò)對(duì)其影響顯著的九個(gè)方面的強(qiáng)調(diào)與細(xì)化，可以看作是對(duì)之前出臺(tái)相關(guān)政策的升級(jí)版。同時(shí)，城市景觀風(fēng)貌的提升是一項(xiàng)長(zhǎng)期的任務(wù)，前一段時(shí)間《石家莊市居住區(qū)建筑風(fēng)貌與容積率聯(lián)動(dòng)創(chuàng)新辦法》《石家莊市建筑風(fēng)貌控制管理技術(shù)導(dǎo)則》的出臺(tái)，包括此次《指導(dǎo)意見(jiàn)》的制定，就是要通過(guò)這樣對(duì)城市建筑風(fēng)貌管控的持續(xù)發(fā)力，向全社會(huì)傳遞出市委、市政府加強(qiáng)城市建筑風(fēng)貌管理的決心和力度，提升廣大建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位對(duì)城市建筑風(fēng)貌的重視程度，把包括建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位和管理部門(mén)的注意力集中到城市風(fēng)貌、建筑品質(zhì)、環(huán)境品質(zhì)上來(lái)，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項(xiàng)，久久為功提升建筑美感和城市品位，持續(xù)做好制度優(yōu)化，努力建設(shè)宜居宜業(yè)宜游的現(xiàn)代化、國(guó)際化美麗省會(huì)城市。

以上就是小編對(duì)于景觀設(shè)計(jì)管控問(wèn)題和相關(guān)問(wèn)題的解答了，如有疑問(wèn)，可撥打網(wǎng)站上的電話(huà)，或添加微信：1454722008

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