杭州土拍結(jié)果（杭州土拍結(jié)果翠苑）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來(lái)大家介紹下關(guān)于杭州土拍結(jié)果的問(wèn)題，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

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本文目錄:

• 1、二手房量?jī)r(jià)齊跌，打新暴利受限，“炒房第二城”也涼了

• 2、多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告調(diào)整集中土拍規(guī)則

• 3、樓市“因城施策”繼續(xù)深化：限制性政策正逐步弱化

• 4、重磅！杭州限房?jī)r(jià)、限地價(jià)！未來(lái)兩年房?jī)r(jià)不漲？

一、二手房量?jī)r(jià)齊跌，打新暴利受限，“炒房第二城”也涼了

杭州樓市長(zhǎng)達(dá)5年只漲不跌的神話終于破滅了。

虛火旺盛的杭州二手樓市，進(jìn)入了量?jī)r(jià)齊跌的下行通道，預(yù)計(jì)8月成交量相比4個(gè)月前腰斬，不少大戶型業(yè)主開(kāi)始降價(jià)百萬(wàn)出貨，有熱門(mén)小區(qū)房?jī)r(jià)跌了三成。

在2015年觸底后，從2016年開(kāi)始至今杭州樓市已經(jīng)度過(guò)5年“慢牛期”，杭州牛市周期之長(zhǎng)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了北上廣深。

根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，杭州房?jī)r(jià)均價(jià)從2016年1月份的17271元/平方米，一路漲至今年8月份的31667元/平方米。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，杭州住宅平均單價(jià)從2017年時(shí)的兩萬(wàn)出頭達(dá)到了現(xiàn)在的接近38000元/平方米。受到城市規(guī)劃概念利好，部分熱點(diǎn)板塊漲幅更是驚人。

瘋狂搶人、天量賣(mài)地，一二手嚴(yán)重倒掛導(dǎo)致“打新”謀求暴利的風(fēng)氣充斥全城，曾經(jīng)的電商網(wǎng)紅之城被貼上如同深圳一樣的“炒房之城”標(biāo)簽。

“8·5調(diào)控新政”出臺(tái)后，“萬(wàn)人搖”消失了，二手房?jī)r(jià)格下行，杭州樓市正在重回正軌。

二手房“逃頂”時(shí)刻提前來(lái)臨

“很多杭州人都認(rèn)為亞運(yùn)會(huì)是樓市‘逃頂’最后機(jī)會(huì)，沒(méi)想到這個(gè)時(shí)刻提前來(lái)了?！比ツ辍按蛐隆绷撕贾菀惶追孔拥男潞贾萑伺＾睂?duì)第一財(cái)經(jīng)說(shuō)。

在“8·5樓市新政”出臺(tái)后，杭州大約30%的房票被廢，隨即2萬(wàn)多套新房集中入市，讓虛高的二手房市場(chǎng)雪上加霜，終于有業(yè)主按捺不住開(kāi)始降價(jià)。

新政頒布首日，杭州就有多達(dá)711套二手房降價(jià)，是漲價(jià)房源的4倍多。降價(jià)也賣(mài)不動(dòng)，成了杭州二手樓市的常態(tài)。

在杭州價(jià)值最高、最熱門(mén)板塊錢(qián)江新城，近一個(gè)月不少豪宅房源開(kāi)始降價(jià)。

“我這邊一套總價(jià)3150萬(wàn)的房子，上周業(yè)主降價(jià)100萬(wàn)；還有一套1550萬(wàn)的房子，在調(diào)控出臺(tái)5天以后降了50萬(wàn)。這幾套房子近一個(gè)月都只有個(gè)位數(shù)的帶看，基本沒(méi)有成交意向?！焙贾蒎X(qián)江新城一家中介門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人告訴第一財(cái)經(jīng)。

大熱板塊錢(qián)江世紀(jì)城有亞運(yùn)會(huì)概念加持，紅盤(pán)不斷，但二手房也進(jìn)入下行通道?！坝幸惶?00多萬(wàn)的房子，業(yè)主一直在糾結(jié)要不要降價(jià)，降10萬(wàn)、漲5萬(wàn)這樣反復(fù)操作，但是新政以后還是一下子降了20萬(wàn)。最近一個(gè)月很多帶看是0的房源，我們也會(huì)打電話勸業(yè)主把價(jià)格再下調(diào)些?！卞X(qián)江世紀(jì)城板塊一位中介表示。

從杭州二手房過(guò)往成交歷史看，月成交量達(dá)到12000套，是歷史較高水平，而6000套則是成交低位。這樣大的起伏在不到半年間已在杭州市場(chǎng)上演。

今年3月，由于大批購(gòu)房者在1月-2月的一輪樓市“打新”中鎩羽而歸，杭州二手房市場(chǎng)迎來(lái)一波高潮，當(dāng)月成交超過(guò)11500套，4月為10029套，但之后就在不斷下滑。

5月份，杭州二手房成交量跌破一萬(wàn)套，為9013套；6月份成交量?jī)H剩8000多套；7月實(shí)現(xiàn)四連降，只有6314套。8月前三周頹勢(shì)加劇，全月預(yù)計(jì)大概率跌倒6000套以下，同比也大降約40%。

從4月到8月，杭州二手房市場(chǎng)成交量“腰斬”，上一次月成交量跌破6000套還是三年前。

一開(kāi)始多數(shù)業(yè)主還抱持惜售心態(tài)，市面上降價(jià)房源非常少，到了7月份，由于對(duì)調(diào)控政策有預(yù)判，杭州所有區(qū)域內(nèi)的降價(jià)小區(qū)數(shù)量均已超過(guò)漲價(jià)小區(qū)，降價(jià)趨勢(shì)十分明顯。

根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，今年7月杭州13個(gè)區(qū)縣中，只有四個(gè)區(qū)的平均單價(jià)是環(huán)比上漲的，還有9個(gè)區(qū)均下跌，最高環(huán)比跌幅接近7%。

根據(jù)杭州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，跌幅最大的小區(qū)是濱江區(qū)繽紛西苑，跌幅為30.71%，杭州主城區(qū)大戶型二手房降價(jià)百萬(wàn)也不是個(gè)案，城西的文鼎苑、拱墅的合景天鑾等小區(qū)都有降價(jià)超過(guò)100萬(wàn)的二手房。

“房子是這幾年來(lái)杭城最熱話題，但大家肯定不認(rèn)為房?jī)r(jià)能一直漲，從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，很多城市在辦完大型運(yùn)動(dòng)會(huì)以后，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌?！迸＾闭f(shuō)。

在一些市民眼里，部分熱點(diǎn)板塊過(guò)去幾年漲幅尤其驚人。錢(qián)江新城，從五年前單價(jià)約4萬(wàn)多元，漲至現(xiàn)在掛牌價(jià)普遍超過(guò)10萬(wàn)元/平方米；錢(qián)江世紀(jì)城，借著亞運(yùn)會(huì)的東風(fēng)，從2016年是兩三萬(wàn)的價(jià)格，漲至如今二手掛牌價(jià)達(dá)八九萬(wàn)；未來(lái)科技城從2.5萬(wàn)元漲至6萬(wàn)元；不限購(gòu)的臨安近5年從7000元/平方米的均價(jià)漲到現(xiàn)在的兩萬(wàn)均價(jià),房?jī)r(jià)翻了3倍。

“我希望杭州的房?jī)r(jià)能跌一跌，現(xiàn)在很多板塊的二手房?jī)r(jià)是虛高的，根本不合理。這次樓市調(diào)控新政終于沒(méi)有玩虛的，確實(shí)讓杭州樓市降火了?！痹谝患覈?guó)企工作十多年的楊蔓已經(jīng)在杭州買(mǎi)了兩套房，手中沒(méi)有了房票，她認(rèn)為二手房?jī)r(jià)虛高對(duì)有意置換的市民來(lái)說(shuō)并無(wú)好處。

紅盤(pán)“打新”信念正在動(dòng)搖

杭州樓市有個(gè)熱門(mén)詞匯——紅盤(pán)。

不是區(qū)位好、質(zhì)量好或者開(kāi)發(fā)商品牌響，就能被稱(chēng)為“紅盤(pán)”。在杭州買(mǎi)房，要學(xué)會(huì)區(qū)分紅盤(pán)、偽紅盤(pán)、粉盤(pán)、雞肋盤(pán)。紅，代表著熱度，即參與打新的人數(shù)是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)期，如果出現(xiàn)上萬(wàn)人報(bào)名登記，樓盤(pán)就穩(wěn)居紅盤(pán)范疇之內(nèi)。

杭州第一個(gè)“萬(wàn)人搖”紅盤(pán)是良渚的融信瀾天，當(dāng)時(shí)凍資剛開(kāi)始實(shí)行，浩浩蕩蕩的搖號(hào)大軍擠滿了杭州各大銀行，后來(lái)，杭州人對(duì)這種現(xiàn)象已見(jiàn)怪不怪。

紅盤(pán)背后，往往是板塊內(nèi)一二手房的嚴(yán)重倒掛。嚴(yán)重到什么程度？很多杭州人認(rèn)為，只要打新到一套紅盤(pán)的房子，紙面財(cái)富就能增加幾百萬(wàn)乃至幾千萬(wàn)，相比上班掙錢(qián)來(lái)說(shuō)這才是真正的“躺贏”。還有不少外地人把戶口遷到杭州，就是為了掙一次樓市打新紅利。

比如核心板塊錢(qián)江新城，一二手房的最高價(jià)差達(dá)到了6萬(wàn)元/平方米，新房限價(jià)7萬(wàn)元/平方米，板塊內(nèi)部分次新二手房單價(jià)高達(dá)十二三萬(wàn)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“買(mǎi)一套、賺一套”的心理預(yù)期強(qiáng)烈。

因此，雖然北上廣深、蘇州、南京都經(jīng)歷了樓市周期波動(dòng)，從2018年4月起實(shí)施購(gòu)房搖號(hào)的杭州，其樓市熱度卻經(jīng)久不絕。

而動(dòng)輒5%以下甚至1%以下的中簽率，也讓很多急著買(mǎi)房的購(gòu)房者流向了二手房市場(chǎng)，板塊內(nèi)二手房又因?yàn)樾路康碾y買(mǎi)程度而繼續(xù)抬價(jià)，新房因二手房房?jī)r(jià)上漲而更加火爆、去化更快。

如今，隨著二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，紅盤(pán)的倒掛神話也在破滅。

原本市場(chǎng)期待度超高的“亞運(yùn)村三兄弟”，在“8·5新政”后，4300多套房源一次性集中入市。按照杭州奧體板塊的一二手倒掛價(jià)差來(lái)算，無(wú)論搖中哪一套，都能“賺”個(gè)三五百萬(wàn)。結(jié)果，紅盤(pán)“褪色”，最終登記情況略冷，已結(jié)束登記的綠城桂冠東方首批房源整體中簽率高達(dá)15.2%，既不觸發(fā)限售，也不觸發(fā)拼社保。

“我幸運(yùn)地?fù)u中綠城亞運(yùn)村第一批的大戶型，但是最終放棄了?！痹谝粋€(gè)杭州本地購(gòu)房群中，網(wǎng)友“曉艾”對(duì)第一財(cái)經(jīng)說(shuō)。

曉艾表示，亞運(yùn)村大戶型房源非常好，但是自己預(yù)算不夠，搖中后，他一度想找親朋好友合作購(gòu)房，結(jié)果被拒絕了，“這在以前很難想象，現(xiàn)在大家都怕高位接盤(pán)，一是對(duì)虛高二手房的后市不太看好，二是現(xiàn)在杭州的貸款利率也非常高，超過(guò)6.2%”。

杭州人民可以參考的一個(gè)城市是深圳。一年多前，深圳也有嚴(yán)重的一二手倒掛和“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象，在經(jīng)歷嚴(yán)厲調(diào)控后，深圳二手樓市速凍。

“最近一直有消息在傳，說(shuō)杭州也可能學(xué)習(xí)深圳，出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，這可是針對(duì)房?jī)r(jià)虛高的大殺器。”曉艾表示。

今年3月，杭州就已經(jīng)開(kāi)始管控二手房房?jī)r(jià)，要求中介機(jī)構(gòu)不得受理并對(duì)外發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于合理成交價(jià)格的房屋信息，所有二手房掛牌之前，都必須通過(guò)官方二手房備案系統(tǒng)審核。這被稱(chēng)為二手房?jī)r(jià)管控的“杭州模式”，相較深圳模式更溫柔一點(diǎn)，但很難說(shuō)更嚴(yán)厲的調(diào)控是否已經(jīng)在路上。

賣(mài)地第一城

5年前，作為電商網(wǎng)紅之城，擁有數(shù)量較多的新興科技企業(yè)，且房?jī)r(jià)低于一線城市，杭州被很多青年人才視為友好的安家落戶之地。

而現(xiàn)在，經(jīng)歷瘋狂搶人、天量賣(mài)地、調(diào)整區(qū)劃等一系列“精準(zhǔn)”的操作，杭州維持了超長(zhǎng)周期的樓市慢牛。一次次樓市“萬(wàn)人搖”、上千萬(wàn)元的“炒樓”暴利以及火爆的土拍，讓杭州短期很難撕下“炒房之城”的標(biāo)簽。

從2017年起，杭州開(kāi)始領(lǐng)跑新一線城市的搶人大戰(zhàn)，并且不斷放寬落戶條件，至2019年時(shí)只要求大專(zhuān)及以上人才在杭工作即可落戶。

到了2020年，杭州常住人口達(dá)到1194萬(wàn)，比2010年多了324萬(wàn)。這三百多萬(wàn)人，大部分都是2017年以后才涌入杭州的。

從2011-2014年，杭州每年新增常住人口僅為3.76萬(wàn)、6.4萬(wàn)、4.2萬(wàn)、4.8萬(wàn)人、12.6萬(wàn)人。

根據(jù)杭州發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到了最近五年，杭州年均增加了55萬(wàn)人！人口突然大量涌入，造成了短期樓市供不應(yīng)求的局面，杭州二手房房?jī)r(jià)的暴漲也正契合人口上漲周期。

吸入人口的同時(shí)，杭州開(kāi)啟了天量賣(mài)地。2018年，杭州賣(mài)地?cái)埥?440億元，超過(guò)北上廣深；2019年全年賣(mài)地2840億元，再居全國(guó)首位；2020全年賣(mài)地收入2500億，僅此于上海，是深圳5倍；今年上半年，賣(mài)地收入超過(guò)2000億，又回到了全國(guó)第一。

配合大規(guī)模賣(mài)地，杭州調(diào)整區(qū)劃，擴(kuò)大城區(qū)面積，錢(qián)江新城、錢(qián)江世紀(jì)城、未來(lái)科技城、錢(qián)塘新區(qū)、奧體、城西科創(chuàng)大走廊、杭州云城等各種板塊崛起，一方面，基礎(chǔ)建設(shè)水平大幅提高，城市布局趨向更合理；而另一方面，許多熱點(diǎn)板塊的房?jī)r(jià)被炒至虛高。

今年5月，杭州第一次集中供地，又創(chuàng)下一個(gè)全國(guó)攬金第一名的紀(jì)錄，44宗土地到達(dá)封頂價(jià)，多個(gè)板塊創(chuàng)樓面價(jià)新高，但這也許是杭州土拍最后的瘋狂。

杭州地價(jià)高到本地房企都受不了了。宋都股份寧愿損失5000萬(wàn)保證金也要退地，本土房企“老大哥”濱江對(duì)投資者公開(kāi)訴苦稱(chēng)拿地利潤(rùn)率只剩下1%-2%，也有外來(lái)拿地房企測(cè)算要虧損10%以上。

原本房?jī)r(jià)相對(duì)友好的杭州，成為了處處炒樓市概念的城市，就連去年螞蟻集團(tuán)籌備A H股上市，都成為了未來(lái)科技城板塊樓市炒作的理由，結(jié)果螞蟻上市之路中斷，杭州樓市現(xiàn)在也終至拐點(diǎn)。

最新的消息是，杭州重新發(fā)布第二批宅地集中出讓公告，未來(lái)土拍不會(huì)再有超過(guò)15%的溢價(jià)。

二、多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告調(diào)整集中土拍規(guī)則

一波激烈的“搶地”大戰(zhàn)后，今年22城首批集中供地以超萬(wàn)億元的成交總金額收官。隨即，廈門(mén)、長(zhǎng)春和無(wú)錫三城率先完成了第二批集中土拍。

不過(guò)進(jìn)入8月以來(lái)，多個(gè)城市卻紛紛對(duì)第二批集中供地按下“暫停鍵”。8月17~19日，濟(jì)南、杭州和沈陽(yáng)三城先后宣布第二批集中供地出讓“中止”或“延期”。而在此之前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已達(dá)十余個(gè)。

截至目前，深圳、杭州、青島發(fā)布了第二批集中供地“中止”公告；北京、上海、廣州、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、天津、杭州、濟(jì)南、福州等城市推遲了第二批集中供地出讓時(shí)間。其中，天津、杭州、福州等城市還對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整。

那么，接下來(lái)的集中土拍將發(fā)生怎樣的變化？?jī)?yōu)化和調(diào)整后的土拍規(guī)則會(huì)如何影響房企的拿地策略？土地市場(chǎng)的變化傳導(dǎo)至樓市又將產(chǎn)生怎樣的影響？

　房企激情“搶地”后

　　“（房企）在拿地過(guò)程中價(jià)格預(yù)估是可以適當(dāng)激進(jìn)的，否則在激烈的土拍市場(chǎng)根本不可能拿到地，也就失去了生存的根本?！甭穭诺禺a(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)部副總經(jīng)理寧曉峰此前曾表示。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，22城首批集中供地中，有9個(gè)城市的宅地成交面積占今年全年住宅供地比例超過(guò)30%。其中上海和武漢占比均超過(guò)40%；北京占比最高，達(dá)56.32%。

多位房企投拓負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“雙集中”供地新政之下，對(duì)于嚴(yán)重依賴(lài)公開(kāi)市場(chǎng)拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地機(jī)會(huì)更不能錯(cuò)失。于是，各城首批集中供地?zé)岫戎饾u被推高，并逐漸演變?yōu)榧小皳尩亍薄?/p>

“現(xiàn)在即便測(cè)算出拿下這塊地不賺錢(qián)，為了排名、品牌或者留住專(zhuān)業(yè)的人才，都要咬著牙拿下來(lái)?！币活^部房企投拓負(fù)責(zé)人江華表示，房企未來(lái)在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜上的座次如何，就取決于現(xiàn)階段土儲(chǔ)的豐厚程度。即便這次拿到的塊地利潤(rùn)并不豐厚甚至沒(méi)有利潤(rùn)，也可以從其他地方找回來(lái)。

在市場(chǎng)緊張情緒的裹挾下，上半年房企的拿地?zé)崆楦邼q。好地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，22城首批集中供地中，融創(chuàng)、保利、招商蛇口等拿地金額排名前十的房企，拿地總金額約3372.9億元，占22城總出讓金額的32%。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，除少數(shù)高杠桿房企減緩拿地節(jié)奏外，部分“三道紅線”處在綠檔的房企，在上半年的拿地量幾乎已與去年全年的拿地總量持平。

以越秀地產(chǎn)為例，其中報(bào)顯示，今年上半年，越秀地產(chǎn)在廣州、東莞、杭州、蘇州等11個(gè)城市共獲取23宗地塊，總建面約500萬(wàn)平方米。而2020年全年，越秀地產(chǎn)新增土地22塊，總建面560萬(wàn)平方米。

“無(wú)論如何，上半年拿地都是出于增厚公司業(yè)績(jī)目的?！痹叫愕禺a(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在8月18日下午舉行的2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上解釋稱(chēng)，這主要是“雙集中”供地與上半年公司購(gòu)地合作兩大因素疊加所致。其中約51%來(lái)自非公開(kāi)市場(chǎng)的拿地剛好鋪排在上半年，所以這個(gè)數(shù)額會(huì)較往年同期大一些。

不過(guò)，“拿地一時(shí)爽，事后難收?qǐng)觥眳s是不少房企的尷尬寫(xiě)照。在首批集中土拍中，眾多頭部房企紛紛在熱點(diǎn)城市斥重金“搶地”，但面對(duì)高溢價(jià)率和相對(duì)苛刻的配建條件，有些房企開(kāi)始為接下來(lái)有限的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)發(fā)愁了。

如在杭州首批集中土拍中，濱江集團(tuán)共拿下5宗地，當(dāng)被問(wèn)及這些地塊的利潤(rùn)時(shí)，其董事長(zhǎng)戚金興表示“努力做到1%~2%的凈利潤(rùn)水平”。

在22城首批集中供地中，包括廈門(mén)、合肥在內(nèi)的10個(gè)城市的平均溢價(jià)率超過(guò)15%。在地產(chǎn)行業(yè)資深人士毛呈飛看來(lái)，“首批集中土拍的規(guī)則沒(méi)有抑制溢價(jià)率，反而進(jìn)一步壓縮了房企的利潤(rùn)”。

“拿地價(jià)格預(yù)估可適當(dāng)激進(jìn)，但又不能盲目激進(jìn)，需要對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)估進(jìn)行合理分析和判斷，判斷地塊與競(jìng)品相比是否具備價(jià)格‘跳脫’要素，這是價(jià)格預(yù)估是否適當(dāng)激進(jìn)的前提條件?！睂帟苑灞硎尽?/p>

“不可否認(rèn)的是，部分城市的一些高溢價(jià)率地塊的確存在風(fēng)險(xiǎn)，不排除未來(lái)會(huì)出現(xiàn)面包價(jià)甚至賣(mài)不過(guò)面粉價(jià)的可能性。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，首批集中供地的城市本身存在分化，而有些城市的土地溢價(jià)率則是明顯提升。而包括上海、北京等在內(nèi)的嚴(yán)控地價(jià)類(lèi)城市，在房企本身財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下，合理利潤(rùn)可以得到相應(yīng)保障。

　“聯(lián)合拿地”應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)

　　“雙集中”供地新政之下，土地都被誰(shuí)拿走了？據(jù)好地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在首批集中供地中，拿地金額排名前10的企業(yè)中有5家是國(guó)企，排名前50的企業(yè)中有22家是國(guó)企。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，百?gòu)?qiáng)房企拿地總金額達(dá)16485億元，同比增長(zhǎng)4.6%，門(mén)檻值為37億元，與去年同期相比明顯提升。百?gòu)?qiáng)房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為55.9%。從拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，房企布局更加聚焦一二線城市及核心城市群。

值得注意的是，集中供地新政對(duì)房企的資金實(shí)力是極大考驗(yàn)。為減少前期的資金投入以及后期的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，“聯(lián)合拿地”成為眾多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中，濱江集團(tuán)以67%的聯(lián)合拿地比例領(lǐng)跑，金科、卓越、首開(kāi)均保持60%及以上的聯(lián)合拿地比例。

從城市層面看，以廣州為例，4月底首批集中供地共成交42宗地塊，攬金906億元。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理近期陸續(xù)公示的地塊規(guī)劃方案發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)高總價(jià)、高溢價(jià)地塊，房企不僅傾向于前期聯(lián)合拿地，后期聯(lián)合開(kāi)發(fā)也成首選。

在廣州白云區(qū)，正榮以20.9億元競(jìng)得鐘落潭福龍路東側(cè)地塊，溢價(jià)率20.8%，成交樓面價(jià)16658元/平方米，將聯(lián)合新城控股共同開(kāi)發(fā)；招商聯(lián)手弘陽(yáng)以35.9億元競(jìng)得白云區(qū)石門(mén)街朝陽(yáng)聯(lián)新東街地塊，溢價(jià)率15.4%，成交樓面價(jià)26643元/平方米，將聯(lián)合南國(guó)置業(yè)開(kāi)發(fā)。

此外，金地以9.18億元競(jìng)得增城區(qū)中新鎮(zhèn)新新公路東側(cè)地塊，溢價(jià)率31.5%，成交樓面價(jià)11038元/平方米，將聯(lián)合景泰富業(yè)開(kāi)發(fā)。

不過(guò)在“三道紅線”及各地樓市調(diào)控不斷加碼之下，并非所有的聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)都會(huì)順利。不久前宋都股份的退地風(fēng)波，就將聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)的另一面揭露給了行業(yè)。因?yàn)檫@是集中供地后的首例退地，也引起行業(yè)的普遍關(guān)注。

8月10日，宋都股份公告稱(chēng)，因祥生控股、寶龍地產(chǎn)相關(guān)公司突然違約，給公司短期內(nèi)的資金安排帶來(lái)巨大壓力，因此退掉計(jì)劃與祥生控股合作的杭州8號(hào)地塊。但在隨后的回應(yīng)中，寶龍地產(chǎn)表示，與宋都簽署合作備忘錄僅是雙方表達(dá)合作誠(chéng)意的表現(xiàn)，實(shí)際細(xì)節(jié)需以合同簽訂為準(zhǔn)；祥生控股則稱(chēng)，并未與宋都簽署過(guò)任何協(xié)議。

按照計(jì)劃，今年宋都的拿地金額為25億~35億元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地塊，總金額達(dá)45.84億元，顯然已經(jīng)超過(guò)了全年計(jì)劃。由于合作開(kāi)發(fā)又出現(xiàn)問(wèn)題，因此宋都寧愿虧掉5000萬(wàn)元也要退掉競(jìng)得的杭州地塊。而這次退地的違約金也占到宋都2020年凈利潤(rùn)（3.21億元）的15.58%。

　集中土拍規(guī)則優(yōu)化調(diào)整

　　“雙集中”供地新政，旨在降低土地市場(chǎng)熱度。而中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出“量縮價(jià)漲”的趨勢(shì)。如22城首批集中土拍中，廈門(mén)、杭州、重慶、深圳、寧波、合肥的平均成交溢價(jià)率均超過(guò)20%，其中重慶、廈門(mén)的樓面價(jià)漲幅均達(dá)到45%。顯然，首批集中供地并未達(dá)到預(yù)期的“穩(wěn)地價(jià)”目的。

那么，接下來(lái)的集中土拍會(huì)產(chǎn)生怎樣的變化？其變化傳導(dǎo)至樓市又會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？8月6日，深圳宣布中止出讓原定于8月9日掛牌的22宗地的使用權(quán)；8月11日，青島宣布第二批次集中出讓的100宗地拍賣(mài)活動(dòng)因故“終止”；8月18日，杭州宣布31宗住宅用地終止掛牌，這是杭州第二次延期第二批集中供地時(shí)間。

此外，北京、上海、廣州、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、天津、濟(jì)南、福州等城市均已推遲了第二批集中供地出讓時(shí)間。其中，天津、杭州、福州等城市還對(duì)土地競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。

對(duì)于多城中止或延期第二批集中土拍，行業(yè)普遍認(rèn)為“土拍規(guī)劃將面臨調(diào)整”。此前有消息稱(chēng)，自然資源部召開(kāi)閉門(mén)會(huì)議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整，包括競(jìng)拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地資金的來(lái)源審查，限定土地溢價(jià)上限15%，不得通過(guò)調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià)，到達(dá)上限后通過(guò)搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)高標(biāo)方案決定土地歸屬。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn)，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中調(diào)整的第二批集中土拍規(guī)則，基本與上述消息的內(nèi)容相吻合。

如8月13日，福州宣布第二批集中土拍延至9月，同時(shí)對(duì)19宗地塊的最高價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整，最高溢價(jià)率均不超過(guò)15%。另外，調(diào)整還涉及限制競(jìng)買(mǎi)人范圍、競(jìng)買(mǎi)人資金來(lái)源、搖號(hào)規(guī)則調(diào)整，以及多幅地塊出讓條件優(yōu)化等方面。

8月10日，天津明確將61宗地塊公開(kāi)掛牌截止時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整為9月10日，并將之前的最高溢價(jià)率不超過(guò)50%統(tǒng)一調(diào)整為不超過(guò)15%。同時(shí)規(guī)定，單宗住宅用地達(dá)到最高限價(jià)后，采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

“這樣的話，利潤(rùn)是有的。樂(lè)觀估計(jì)，可以做到5%~6%的利潤(rùn)率?！敝辛汉冀疳榈耐顿Y負(fù)責(zé)人劉杰雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在一些企業(yè)已調(diào)整資金，盯著第二批集中土拍。隨著土地供應(yīng)規(guī)模的增加以及供地質(zhì)量的提升，房企拿地的機(jī)會(huì)可能明顯增加。

值得一提的是，無(wú)錫在首批土拍中16宗地塊中有14宗是“地價(jià)觸頂進(jìn)行競(jìng)租賃或配建”，在8月初舉行的第二批集中土拍中調(diào)整為“所有地塊均采取觸頂搖號(hào)”方式，目的是抑制地價(jià)熱度過(guò)高，達(dá)到嚴(yán)控地價(jià)的成效。而實(shí)際效果也相當(dāng)明顯，無(wú)錫第二批集中土拍宅地成交溢價(jià)率為4.1%，和第一批12.39%的溢價(jià)率相比大幅降低，同時(shí)多宗地塊實(shí)際成交地價(jià)控制在合理水平。

“土地規(guī)則的調(diào)整對(duì)房企來(lái)說(shuō)是把‘雙刃劍’，一方面在推動(dòng)建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)的同時(shí)，對(duì)于房企開(kāi)發(fā)的合理利潤(rùn)會(huì)有所保障，減少房企非理性競(jìng)爭(zhēng)可能產(chǎn)生的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！睆埐ㄕJ(rèn)為，另一方面也會(huì)強(qiáng)化對(duì)房企的資格審查力度，通過(guò)完善審查流程和相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)提升穩(wěn)健型房企的拿地幾率，土地市場(chǎng)對(duì)房企的“優(yōu)勝略汰”也將起到加速作用。

某頭部房企IR劉偉以天津?yàn)槔颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該城市第二批集中供地規(guī)則調(diào)整后，核心是嚴(yán)格控制溢價(jià)，并且減弱土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤(rùn)率。若其余城市效仿天津改變土拍規(guī)則，則第二批集中供地的拿地利潤(rùn)率有望得到明顯提升，地產(chǎn)板塊的底層邏輯或?qū)⒈桓膶?xiě)。

而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，“土拍規(guī)則調(diào)整并不會(huì)使行業(yè)趨勢(shì)短期內(nèi)有變化。但微觀層面，通過(guò)降低地價(jià)來(lái)控制房?jī)r(jià)，保證開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)和房屋品質(zhì)，這樣的共識(shí)基本已形成。而競(jìng)高標(biāo)也會(huì)使得之前減配、精裝改毛坯等現(xiàn)象大幅減少?！?/p>

　土拍規(guī)則調(diào)整利好房企

　　第二批集中土拍規(guī)則優(yōu)化調(diào)整，對(duì)房企未來(lái)的布局會(huì)產(chǎn)生何種影響？

“一定程度上會(huì)讓頭部房企快速擴(kuò)張受到限制，高杠桿快周轉(zhuǎn)做大規(guī)模的傳統(tǒng)模式受到挑戰(zhàn)?！钡谝惶酱骶S斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商主流模式會(huì)立足已經(jīng)進(jìn)入的城市重點(diǎn)布局，在已經(jīng)進(jìn)入的重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)效率和市占率上下功夫，短期內(nèi)布局新的城市的計(jì)劃會(huì)減少。

“預(yù)計(jì)后續(xù)集中供地的城市會(huì)擴(kuò)容，不排除部分熱點(diǎn)的三線城市也會(huì)加入到集中供地行列?！睆埐ㄕJ(rèn)為，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)等主力城市群的三四線城市依然會(huì)是房企關(guān)注的重點(diǎn)。

“當(dāng)前金融管控的嚴(yán)厲程度前所未有，商票等非標(biāo)融資渠道都可能納入管控。這樣一來(lái)，企業(yè)前端拿地的動(dòng)力和可能性被降到非常低的水平?！蹦炒笮头科蠛贾輩^(qū)域負(fù)責(zé)人林光游告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

一家頭部房企浙江區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人王洋舉例稱(chēng)，他熟悉的一個(gè)全國(guó)排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大多因?yàn)榈貎r(jià)太高算不過(guò)來(lái)賬來(lái)。有些地塊想“求人合作”也很難找到對(duì)象，有些地塊雖然找到合作方，但因?yàn)闆](méi)利潤(rùn)最終演變?yōu)椤盎ハ嗥堋保阂粋€(gè)告對(duì)方違反企業(yè)規(guī)則，一個(gè)告對(duì)方侵害名譽(yù)權(quán)。

對(duì)于房企拿了高價(jià)地后的利潤(rùn)找補(bǔ)空間，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一是通過(guò)同一地塊上不同產(chǎn)品設(shè)計(jì)搭配盡量拉高利潤(rùn)，或去其他城市找補(bǔ)虧欠；其次，有地有項(xiàng)目的房企可以向供應(yīng)商融資，維持信用評(píng)級(jí)和體量規(guī)模，再通過(guò)股票、發(fā)債等融資。但這樣操作有賭市場(chǎng)放松的成分，也會(huì)埋下債務(wù)逾期歸還不上的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

“今年上半年企業(yè)拿地情況，與2016年和2017年企業(yè)搶地導(dǎo)致‘地王’頻出的時(shí)候頗為相似?！泵髟吹禺a(chǎn)研究院主編艾振強(qiáng)分析認(rèn)為，早年搶地的副作用在此后兩三年開(kāi)始顯現(xiàn)，導(dǎo)致一批房企要么栽倒，要么現(xiàn)在仍在艱難消化高地價(jià)帶來(lái)的虧損陣痛，這個(gè)過(guò)程還會(huì)持續(xù)好幾年。即便是以穩(wěn)健著稱(chēng)的企業(yè)，在大量囤地之后仍有擔(dān)憂。

艾振強(qiáng)認(rèn)為，第二批集中土拍規(guī)則調(diào)整，對(duì)于避免行業(yè)過(guò)度集中化、多家獨(dú)大形成寡頭格局有很大作用。這樣也會(huì)避免因一家企業(yè)爆雷危機(jī)而影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)休克性調(diào)整的事件發(fā)生，同時(shí)也會(huì)要求開(kāi)發(fā)商以長(zhǎng)期主義來(lái)調(diào)整戰(zhàn)略布局。

在22城首批集中土拍中，部分熱點(diǎn)城市雖然溢價(jià)率高企，但對(duì)于頭部房企而言，因?yàn)槠淙谫Y基本都是自有資金作配置，因此能把利潤(rùn)壓到很低，即使有2%~3%的利潤(rùn)也能活下去。不過(guò)，這樣的利潤(rùn)率卻是很多中小房企無(wú)法承受的。

在更嚴(yán)格的土地和金融規(guī)則下，這樣“碾壓式”的實(shí)力懸殊，導(dǎo)致基本拿地的都是頭部房企和央企國(guó)企，而中小房企的生存空間則越來(lái)越小。

隨著第二批集中供地土拍規(guī)則迎來(lái)優(yōu)化調(diào)整，一些中小房企或迎發(fā)展機(jī)會(huì)?！敖⒂行У馁?gòu)地審查有利于維護(hù)房企拿地的公平性，尤其是地方國(guó)企或者具備大股東背景的中小房企，資金來(lái)源或?qū)⑹艿较拗?，同樣?guī)模的民營(yíng)房企的拿地機(jī)會(huì)將增加，資源不平衡的局面或許會(huì)有改善。”億翰智庫(kù)總監(jiān)于小雨表示，在此基礎(chǔ)上，中小房企將獲得喘息空間，生存空間加大。

“隨著重點(diǎn)城市在二批集中供地中對(duì)土拍規(guī)則的調(diào)整和優(yōu)化，三四線城市也開(kāi)始‘跟風(fēng)’調(diào)整規(guī)則，所以這樣的趨勢(shì)是可以觀望和期盼的?！泵曙w表示。

“回過(guò)頭來(lái)看，在首批集中供地中沒(méi)有出手或少拿地的房企是幸運(yùn)的?！痹诹止庥慰磥?lái)，上半年拿地的公司，可能會(huì)有大比例項(xiàng)目真的不賺錢(qián)，但下半年在新的土拍規(guī)則下拿地，可能就能爭(zhēng)取到一些利潤(rùn)空間。

實(shí)際上，集中供地之外，已經(jīng)有不少房企瞄準(zhǔn)了非集中供地的三四線城市。記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年，浙江的湖州、金華、紹興、上虞、義烏等地的土拍，往往只有少數(shù)幾家房企參拍，蘇北的徐州、淮安等城市的土拍溢價(jià)率則頻頻創(chuàng)下新低。

“集中供地基本利潤(rùn)比較薄，反而是非集中供地的城市會(huì)有較大利潤(rùn)空間。”在毛呈飛看來(lái)，不少非集中供地的三四線城市近期土拍市場(chǎng)低迷，土拍溢價(jià)率創(chuàng)下新低，或許也正是中小房企的機(jī)會(huì)。

上半年“雙集中”供地政策對(duì)各地土地供應(yīng)節(jié)奏都有不同程度影響。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，22城外的三四線城市，較2019、2020年出讓住宅用地規(guī)劃建筑面積下降兩至三成。不過(guò)隨著“兩集中”供地常態(tài)化，這些城市下半年可能追趕節(jié)奏、加大供應(yīng)。

三、樓市“因城施策”繼續(xù)深化：限制性政策正逐步弱化

限購(gòu)、限貸、限價(jià)等各項(xiàng)限制性政策，正在逐漸弱化。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 張敏 北京報(bào)道

9月15日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方公眾號(hào)發(fā)文稱(chēng)，縮小住房限購(gòu)政策的范圍，除市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）外，不再實(shí)行限購(gòu)政策。同時(shí)，二孩、三孩家庭可增購(gòu)1套住房，外地居民居住滿半年限購(gòu)1套；二手住房不再限購(gòu)。

同日，濟(jì)南日?qǐng)?bào)發(fā)布消息稱(chēng)，濟(jì)南繼續(xù)對(duì)二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)實(shí)施限購(gòu)。這也意味著，濟(jì)南市的其他區(qū)域不再納入限購(gòu)范圍。

在此之前，寧波、蘇州兩地也分別對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整，使之更有利于剛需和改善性需求的釋放。

為穩(wěn)定樓市，近期，各地因城施策的節(jié)奏進(jìn)一步加快。今年9月以來(lái)，已有多個(gè)熱點(diǎn)城市對(duì)現(xiàn)有的調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化，內(nèi)容涉及二孩三孩家庭允許購(gòu)買(mǎi)多套住房、放松公積金政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等，不少城市還直接放松限購(gòu)政策。此外，部分城市還傳出擴(kuò)大新房備案價(jià)格浮動(dòng)比例的消息，說(shuō)明對(duì)于價(jià)格的限制性政策也在弱化。

這些調(diào)整的背后，是監(jiān)管層對(duì)“用好政策工具箱”的鼓勵(lì)，以及各地對(duì)市場(chǎng)信心不足的擔(dān)憂。

經(jīng)過(guò)年內(nèi)三次降息，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸成本已處于低位。如今，隨著各項(xiàng)限制性政策的進(jìn)一步弱化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心能否恢復(fù)？

“穩(wěn)樓市”圖譜

在此輪因城施策的調(diào)整中，除寧波、蘇州、青島、濟(jì)南等二線城市外，一些三線城市也有相關(guān)的動(dòng)作出臺(tái)。

9月上旬，湖南常德、湖北襄陽(yáng)分別對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行優(yōu)化，包括提高公積金貸款額度上限、放寬借款申請(qǐng)人家庭還貸能力測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)等。徐州則于9月13日發(fā)文，提高三孩家庭公積金貸款最高額度。此外，浙江省蘭溪市、江蘇省泰州市、湖南省瀏陽(yáng)市也于本月出臺(tái)政策，以發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、允許二孩和三孩家庭購(gòu)買(mǎi)多套住房等措施，來(lái)吸引購(gòu)房者。

區(qū)縣一級(jí)的政府部門(mén)也表現(xiàn)出了緊迫感。9月13日，河北省邯鄲市下屬的磁縣和成安縣發(fā)布《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的十條政策措施》，對(duì)樓市政策進(jìn)行優(yōu)化，并將任務(wù)細(xì)化到各職能部門(mén)。此前，安徽省淮南市高新區(qū)管委會(huì)也發(fā)文，在區(qū)域內(nèi)實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼。

樓市政策的優(yōu)化，覆蓋了不同能級(jí)的城市，體現(xiàn)出對(duì)因城施策的深化已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。有分析人士指出，在棚改貨幣化退潮后，三四線樓市需求不足，近年來(lái)增長(zhǎng)乏力。相比需求潛力更大的一二線城市，其現(xiàn)狀更加值得關(guān)注。

值得注意的是，很多城市已經(jīng)不是首次對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整。出于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的目的，今年以來(lái)，不少城市已多次對(duì)政策進(jìn)行優(yōu)化。

以青島為例，今年6月3日，青島就對(duì)中心城區(qū)房產(chǎn)政策進(jìn)行了調(diào)整，將黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)（含高新區(qū)）、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購(gòu)區(qū)域。5月和8月，青島還兩次調(diào)整了公積金政策。

中指研究院指出，今年以來(lái)，全國(guó)已有超250個(gè)省市優(yōu)化調(diào)整樓市政策超700次。其中，4月-6月曾是政策密集出臺(tái)期；7月-8月，各地因城施策有所放緩；9月以來(lái)，這種節(jié)奏進(jìn)一步加快。

來(lái)自監(jiān)管部門(mén)的支持和鼓勵(lì)，是近期因城施策得以深化的主要原因。7月28日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議指出，因城施策用足用好政策工具箱。8月末的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也表示，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，近年來(lái)，中央監(jiān)管部門(mén)在樓市調(diào)控中更強(qiáng)調(diào)“壓實(shí)地方責(zé)任”，但同時(shí)也賦予地方政府更大的調(diào)整權(quán)限。因此，近期很多城市都出臺(tái)了穩(wěn)樓市政策，且并未遭遇“一日游”的窘境。

他指出，按照現(xiàn)有的政策方向，樓市政策繼續(xù)優(yōu)化是未來(lái)的大趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為限購(gòu)、限貸、限價(jià)等各項(xiàng)限制性政策的弱化。但在重點(diǎn)一二線城市，寄望于這些政策徹底取消并不現(xiàn)實(shí)。

穩(wěn)定預(yù)期 強(qiáng)化信心

市場(chǎng)方面，對(duì)于穩(wěn)定預(yù)期、強(qiáng)化信心的需求已十分迫切。

2022年，樓市開(kāi)局略顯低迷，但相較于往年，整體交易數(shù)據(jù)并不差。今年第一季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模雖然低于去年同期，但仍高于2018年、2019年和2020年的同期水平。進(jìn)入第二季度，部分城市疫情反彈壓力較大，在嚴(yán)格的防控措施下，房地產(chǎn)交易一度受阻。4月和5月，商品房交易規(guī)模連續(xù)創(chuàng)下近五年的同期新低。

在此期間，各級(jí)監(jiān)管部門(mén)推出多項(xiàng)穩(wěn)樓市措施。5月中旬，監(jiān)管部門(mén)將首套房貸利率下限在5年期LPR基礎(chǔ)上下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，隨后又宣布降息。6月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)有所改善，在納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量創(chuàng)去年9月以來(lái)的新高。

但6月下旬，部分項(xiàng)目出現(xiàn)停工停貸現(xiàn)象，并出現(xiàn)蔓延，給市場(chǎng)帶來(lái)了一定的心理影響。進(jìn)入7月，隨著傳統(tǒng)淡季到來(lái)，房地產(chǎn)交易規(guī)模明顯下滑，樓市復(fù)蘇的勢(shì)頭被阻斷。8月，央行再度降息，但市場(chǎng)交易仍然沒(méi)有真正的起色。

進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九銀十”，市場(chǎng)仍然表現(xiàn)不佳。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年中秋假期期間，代表城市商品住宅成交規(guī)模較去年中秋假期降幅超三成。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒仍較為低迷，需要時(shí)間修復(fù)。

今年8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉在新聞發(fā)布會(huì)上表示，“總的看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，當(dāng)前整體上處于筑底階段?！睒I(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這種筑底的態(tài)勢(shì)已經(jīng)延續(xù)至今。

此輪的政策深化，能否起到強(qiáng)化信心的目的？

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一方面要看政策的力度，以及疊加效應(yīng)能否實(shí)現(xiàn)，政策力度大、針對(duì)性強(qiáng)的城市，效果更容易體現(xiàn)；另一方面則取決于所在城市的基本面，市場(chǎng)需求潛力較大的一二線城市更容易回溫。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，就整體市場(chǎng)而言，信心的恢復(fù)恐怕需要較長(zhǎng)時(shí)間。因?yàn)橄啾扔趯?duì)需求端的“減負(fù)”，對(duì)供給端的限制性條款仍然較多。且鑒于企業(yè)運(yùn)作的復(fù)雜性和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期性特征，企業(yè)信心的恢復(fù)恐怕需要更長(zhǎng)的周期。

但他同時(shí)認(rèn)為，在各地強(qiáng)力的“保交付”措施下，短期來(lái)看，市場(chǎng)的恐慌情緒有望緩解，預(yù)期也將逐步恢復(fù)。

目前來(lái)看，一些積極的信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)。9月15日，2022年杭州第三輪集中土拍落幕，19宗地塊全部成功出讓?zhuān)偝山唤痤~430.6億元，成交樓面均價(jià)20741元/平方米，平均溢價(jià)率5.13%。中指研究院指出，此輪土拍中，各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)良好，房企的參與度也較高，既體現(xiàn)出杭州樓市的韌性，也能給其他城市帶來(lái)一定的信心。

分析人士指出，正在進(jìn)行的重點(diǎn)城市2022年第三輪土拍，有望成為市場(chǎng)變化的“晴雨表”。此輪政策的效果，將在土拍中得到一定的體現(xiàn)。

四、重磅！杭州限房?jī)r(jià)、限地價(jià)！未來(lái)兩年房?jī)r(jià)不漲？

6月29日，杭州市區(qū)8宗地塊發(fā)布掛牌公告。

引人關(guān)注的是，出讓條件中首次設(shè)置了“限房?jī)r(jià)、限精裝”。至此，市場(chǎng)瘋傳已久的土拍新政終于塵埃落定！

這8宗地塊分別望江、金沙湖、喬司等板塊，部分地塊非常優(yōu)質(zhì)。

以望江地塊為例，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到30%上限后，進(jìn)入自持比例投報(bào)環(huán)節(jié)。若自持比例達(dá)到100%，進(jìn)入配建養(yǎng)老設(shè)施投報(bào)環(huán)節(jié)。建成后，養(yǎng)老設(shè)施無(wú)償移交給政府。

記者觀察8宗地塊的商品房限價(jià)情況，相比目前在售樓盤(pán)均價(jià)，部分持平，部分微漲。

同日還有蕭山五宗涉宅地塊掛牌，同樣限均價(jià)、限最高單價(jià)、限精裝價(jià)格

1

出讓土地限房?jī)r(jià)

將深刻改變樓市預(yù)期

“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，作為樓市調(diào)控的一個(gè)舉措，意味著調(diào)控升級(jí)，將對(duì)未來(lái)樓市產(chǎn)生深刻影響。

杭州此舉，顯然是為了給此前火熱的土地市場(chǎng)“降火”。

今年上半年，杭州土地市場(chǎng)多宗土地單價(jià)創(chuàng)下板塊新高。若以地價(jià)計(jì)算保本房?jī)r(jià)，已遠(yuǎn)超當(dāng)前板塊在售樓盤(pán)的備案價(jià)。開(kāi)發(fā)商如此激進(jìn)，除了資金寬裕這一因素外，恐怕還與其賭博心理有關(guān)。寄希望限價(jià)逐步松動(dòng)，屆時(shí)的開(kāi)盤(pán)價(jià)全面超過(guò)當(dāng)前備案價(jià)，即便高價(jià)地也有利可圖。

如今，政府在土地出讓時(shí)就設(shè)定最高售價(jià)，那就意味著徹底封死了開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的幻想空間。開(kāi)發(fā)商唯一能做的，是針對(duì)最高限價(jià)來(lái)倒推拿地價(jià)，而不是像過(guò)去那樣，在預(yù)判未來(lái)房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)之上評(píng)估拿地價(jià)。如此一來(lái)，等于是先把謎底亮了出來(lái)，不再需要猜測(cè)、幻想和豪賭。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，杭州此次土拍新政是價(jià)格管控上的一個(gè)很大的創(chuàng)新。“有了限價(jià)，房企拿地的時(shí)候就會(huì)更加保守和約束。這對(duì)于穩(wěn)定地價(jià)，將起到較為積極的作用的?！?/p>

浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕認(rèn)為，還要看限價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，如果跟目前的價(jià)格體系一樣，市場(chǎng)有可能降溫。另外，從限價(jià)方式看，很明顯的好處是更直接的穩(wěn)定房?jī)r(jià)，“這對(duì)購(gòu)房者而言是非常實(shí)在的舉措”。

也就是說(shuō)，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”將大大有助于土地市場(chǎng)回歸理性，重新建立拿地邏輯，通過(guò)精確的成本計(jì)算來(lái)確定合理的拿地價(jià)。同時(shí)，土地市場(chǎng)的理性也將逐步傳導(dǎo)到樓市。政府為地塊設(shè)定最高房?jī)r(jià)，也就是一兩年之后這個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)，這就為購(gòu)房者提供了預(yù)判未來(lái)房?jī)r(jià)的準(zhǔn)確參照物，遠(yuǎn)比“未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)漲”這類(lèi)口號(hào)式的喊話更有效。

2

北京早在2010年就已開(kāi)始試點(diǎn)

浙江省內(nèi)，湖州曾做過(guò)嘗試

“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是指，事先限定將來(lái)房屋銷(xiāo)售的最高價(jià)格，而土地則由參與競(jìng)買(mǎi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)拍按出價(jià)最高者獲得的土地出讓方式。

北京作為全國(guó)范圍內(nèi)最先開(kāi)始嘗試和探索該模式的地區(qū)，早在2010年，就曾進(jìn)行了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓模式試點(diǎn)。

也是在2010年，國(guó)土資源部黨組成員、國(guó)家土地副總督察甘藏春就曾公開(kāi)表態(tài)，可以探索、推廣北京等地試點(diǎn)的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式，國(guó)土部也將總結(jié)、完善一些地方的經(jīng)驗(yàn)，并出臺(tái)規(guī)范性的文件。

資料顯示，在北京之后，天津、昆明等多地也試行過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地拍賣(mài)模式。

而浙江省內(nèi)首例限房?jī)r(jià)的土地出讓?zhuān)瑒t出現(xiàn)在湖州，其后麗水也曾試水。

在2017年6月28日，湖州19宗宅地的出讓條件中，明確提出：限房?jī)r(jià)、限車(chē)位價(jià)、限裝修價(jià)，還規(guī)定了開(kāi)工期限、預(yù)售時(shí)間等等細(xì)節(jié)，但出讓方式依然按照“價(jià)高者得”進(jìn)行。幾乎將開(kāi)發(fā)商可以“變相漲價(jià)”的途徑一一封鎖。

而被限制的房?jī)r(jià)，基本跟當(dāng)時(shí)周邊房源的在售均價(jià)一致。但據(jù)記者了解，該模式并沒(méi)有在湖州持續(xù)，僅僅在2017年、2018年樓市火熱時(shí)，針對(duì)個(gè)別地塊有選擇的推行該模式。至于后續(xù)質(zhì)量如何，由于這些地塊上的商品房都尚未交付，仍有待觀察。

3

土拍新政改變游戲規(guī)則

樓盤(pán)品質(zhì)將遭遇考驗(yàn)

然而，在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然限房?jī)r(jià)一定程度上有利于控制房?jī)r(jià)穩(wěn)定市場(chǎng)，但也將不可避免地將會(huì)留下后遺癥。比如是否會(huì)造成樓盤(pán)品質(zhì)下降，有待市場(chǎng)驗(yàn)證。

既然售價(jià)不能突破，不排除一些房企為了追求利潤(rùn)，刻意控制成本，甚至偷工減料。尤其是精裝，目前虛高現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，已成為購(gòu)房者維權(quán)的重災(zāi)區(qū)。土拍新政下，精裝虛高現(xiàn)象可能愈演愈烈。后續(xù)如何更好地進(jìn)行監(jiān)管，這對(duì)相關(guān)部門(mén)來(lái)說(shuō)，顯然是一個(gè)不小的考驗(yàn)。

這樣的擔(dān)心并非多余。以北京為例，原本作為市場(chǎng)紅利的“限價(jià)房”，事實(shí)上并不暢銷(xiāo)。據(jù)媒體報(bào)道，除了五年限售因素之外，擔(dān)心樓盤(pán)質(zhì)量得不到保證，也是其中一個(gè)重要原因。

此外，土拍新政還將加速行業(yè)洗牌。雖然地價(jià)成本相對(duì)固定，但不同的開(kāi)發(fā)商融資成本相差甚遠(yuǎn)，這就意味著同樣的地價(jià)，同樣的房?jī)r(jià)，有的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)可觀，有的開(kāi)發(fā)商保本無(wú)望。擁有國(guó)資背景的房企以及品牌實(shí)力房企，融資成本遠(yuǎn)低于其他房企，也將在新一輪奪地大戰(zhàn)中擁有更多獲勝的籌碼。

來(lái)源：錢(qián)報(bào)杭州房產(chǎn)

作者： 印夢(mèng)怡 蔣敏華

以上就是關(guān)于杭州土拍結(jié)果相關(guān)問(wèn)題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問(wèn)題，您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢，客服也會(huì)為您講解更多精彩的知識(shí)和內(nèi)容。

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