杭州土拍搖號直播（杭州土拍直播土拍系統(tǒng)）

三、多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告調(diào)整集中土拍規(guī)則

一波激烈的“搶地”大戰(zhàn)后，今年22城首批集中供地以超萬億元的成交總金額收官。隨即，廈門、長春和無錫三城率先完成了第二批集中土拍。

不過進(jìn)入8月以來，多個城市卻紛紛對第二批集中供地按下“暫停鍵”。8月17~19日，濟(jì)南、杭州和沈陽三城先后宣布第二批集中供地出讓“中止”或“延期”。而在此之前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已達(dá)十余個。

截至目前，深圳、杭州、青島發(fā)布了第二批集中供地“中止”公告；北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、杭州、濟(jì)南、福州等城市推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整。

那么，接下來的集中土拍將發(fā)生怎樣的變化？優(yōu)化和調(diào)整后的土拍規(guī)則會如何影響房企的拿地策略？土地市場的變化傳導(dǎo)至樓市又將產(chǎn)生怎樣的影響？

　房企激情“搶地”后

　　“（房企）在拿地過程中價(jià)格預(yù)估是可以適當(dāng)激進(jìn)的，否則在激烈的土拍市場根本不可能拿到地，也就失去了生存的根本。”路勁地產(chǎn)集團(tuán)營銷部副總經(jīng)理寧曉峰此前曾表示。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，22城首批集中供地中，有9個城市的宅地成交面積占今年全年住宅供地比例超過30%。其中上海和武漢占比均超過40%；北京占比最高，達(dá)56.32%。

多位房企投拓負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“雙集中”供地新政之下，對于嚴(yán)重依賴公開市場拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地機(jī)會更不能錯失。于是，各城首批集中供地?zé)岫戎饾u被推高，并逐漸演變?yōu)榧小皳尩亍薄?/p>

“現(xiàn)在即便測算出拿下這塊地不賺錢，為了排名、品牌或者留住專業(yè)的人才，都要咬著牙拿下來?！币活^部房企投拓負(fù)責(zé)人江華表示，房企未來在銷售業(yè)績排行榜上的座次如何，就取決于現(xiàn)階段土儲的豐厚程度。即便這次拿到的塊地利潤并不豐厚甚至沒有利潤，也可以從其他地方找回來。

在市場緊張情緒的裹挾下，上半年房企的拿地?zé)崆楦邼q。好地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，22城首批集中供地中，融創(chuàng)、保利、招商蛇口等拿地金額排名前十的房企，拿地總金額約3372.9億元，占22城總出讓金額的32%。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，除少數(shù)高杠桿房企減緩拿地節(jié)奏外，部分“三道紅線”處在綠檔的房企，在上半年的拿地量幾乎已與去年全年的拿地總量持平。

以越秀地產(chǎn)為例，其中報(bào)顯示，今年上半年，越秀地產(chǎn)在廣州、東莞、杭州、蘇州等11個城市共獲取23宗地塊，總建面約500萬平方米。而2020年全年，越秀地產(chǎn)新增土地22塊，總建面560萬平方米。

“無論如何，上半年拿地都是出于增厚公司業(yè)績目的。”越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在8月18日下午舉行的2021年中期業(yè)績會上解釋稱，這主要是“雙集中”供地與上半年公司購地合作兩大因素疊加所致。其中約51%來自非公開市場的拿地剛好鋪排在上半年，所以這個數(shù)額會較往年同期大一些。

不過，“拿地一時爽，事后難收場”卻是不少房企的尷尬寫照。在首批集中土拍中，眾多頭部房企紛紛在熱點(diǎn)城市斥重金“搶地”，但面對高溢價(jià)率和相對苛刻的配建條件，有些房企開始為接下來有限的開發(fā)利潤發(fā)愁了。

如在杭州首批集中土拍中，濱江集團(tuán)共拿下5宗地，當(dāng)被問及這些地塊的利潤時，其董事長戚金興表示“努力做到1%~2%的凈利潤水平”。

在22城首批集中供地中，包括廈門、合肥在內(nèi)的10個城市的平均溢價(jià)率超過15%。在地產(chǎn)行業(yè)資深人士毛呈飛看來，“首批集中土拍的規(guī)則沒有抑制溢價(jià)率，反而進(jìn)一步壓縮了房企的利潤”。

“拿地價(jià)格預(yù)估可適當(dāng)激進(jìn)，但又不能盲目激進(jìn)，需要對項(xiàng)目價(jià)格預(yù)估進(jìn)行合理分析和判斷，判斷地塊與競品相比是否具備價(jià)格‘跳脫’要素，這是價(jià)格預(yù)估是否適當(dāng)激進(jìn)的前提條件?！睂帟苑灞硎?。

“不可否認(rèn)的是，部分城市的一些高溢價(jià)率地塊的確存在風(fēng)險(xiǎn)，不排除未來會出現(xiàn)面包價(jià)甚至賣不過面粉價(jià)的可能性。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，首批集中供地的城市本身存在分化，而有些城市的土地溢價(jià)率則是明顯提升。而包括上海、北京等在內(nèi)的嚴(yán)控地價(jià)類城市，在房企本身財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下，合理利潤可以得到相應(yīng)保障。

　“聯(lián)合拿地”應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)

　　“雙集中”供地新政之下，土地都被誰拿走了？據(jù)好地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在首批集中供地中，拿地金額排名前10的企業(yè)中有5家是國企，排名前50的企業(yè)中有22家是國企。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，百強(qiáng)房企拿地總金額達(dá)16485億元，同比增長4.6%，門檻值為37億元，與去年同期相比明顯提升。百強(qiáng)房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為55.9%。從拿地?cái)?shù)據(jù)來看，房企布局更加聚焦一二線城市及核心城市群。

值得注意的是，集中供地新政對房企的資金實(shí)力是極大考驗(yàn)。為減少前期的資金投入以及后期的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，“聯(lián)合拿地”成為眾多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中，濱江集團(tuán)以67%的聯(lián)合拿地比例領(lǐng)跑，金科、卓越、首開均保持60%及以上的聯(lián)合拿地比例。

從城市層面看，以廣州為例，4月底首批集中供地共成交42宗地塊，攬金906億元?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理近期陸續(xù)公示的地塊規(guī)劃方案發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)高總價(jià)、高溢價(jià)地塊，房企不僅傾向于前期聯(lián)合拿地，后期聯(lián)合開發(fā)也成首選。

在廣州白云區(qū)，正榮以20.9億元競得鐘落潭福龍路東側(cè)地塊，溢價(jià)率20.8%，成交樓面價(jià)16658元/平方米，將聯(lián)合新城控股共同開發(fā)；招商聯(lián)手弘陽以35.9億元競得白云區(qū)石門街朝陽聯(lián)新東街地塊，溢價(jià)率15.4%，成交樓面價(jià)26643元/平方米，將聯(lián)合南國置業(yè)開發(fā)。

此外，金地以9.18億元競得增城區(qū)中新鎮(zhèn)新新公路東側(cè)地塊，溢價(jià)率31.5%，成交樓面價(jià)11038元/平方米，將聯(lián)合景泰富業(yè)開發(fā)。

不過在“三道紅線”及各地樓市調(diào)控不斷加碼之下，并非所有的聯(lián)合拿地開發(fā)都會順利。不久前宋都股份的退地風(fēng)波，就將聯(lián)合拿地開發(fā)的另一面揭露給了行業(yè)。因?yàn)檫@是集中供地后的首例退地，也引起行業(yè)的普遍關(guān)注。

8月10日，宋都股份公告稱，因祥生控股、寶龍地產(chǎn)相關(guān)公司突然違約，給公司短期內(nèi)的資金安排帶來巨大壓力，因此退掉計(jì)劃與祥生控股合作的杭州8號地塊。但在隨后的回應(yīng)中，寶龍地產(chǎn)表示，與宋都簽署合作備忘錄僅是雙方表達(dá)合作誠意的表現(xiàn)，實(shí)際細(xì)節(jié)需以合同簽訂為準(zhǔn)；祥生控股則稱，并未與宋都簽署過任何協(xié)議。

按照計(jì)劃，今年宋都的拿地金額為25億~35億元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地塊，總金額達(dá)45.84億元，顯然已經(jīng)超過了全年計(jì)劃。由于合作開發(fā)又出現(xiàn)問題，因此宋都寧愿虧掉5000萬元也要退掉競得的杭州地塊。而這次退地的違約金也占到宋都2020年凈利潤（3.21億元）的15.58%。

　集中土拍規(guī)則優(yōu)化調(diào)整

　　“雙集中”供地新政，旨在降低土地市場熱度。而中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國土地市場呈現(xiàn)出“量縮價(jià)漲”的趨勢。如22城首批集中土拍中，廈門、杭州、重慶、深圳、寧波、合肥的平均成交溢價(jià)率均超過20%，其中重慶、廈門的樓面價(jià)漲幅均達(dá)到45%。顯然，首批集中供地并未達(dá)到預(yù)期的“穩(wěn)地價(jià)”目的。

那么，接下來的集中土拍會產(chǎn)生怎樣的變化？其變化傳導(dǎo)至樓市又會產(chǎn)生怎樣的影響？8月6日，深圳宣布中止出讓原定于8月9日掛牌的22宗地的使用權(quán)；8月11日，青島宣布第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”；8月18日，杭州宣布31宗住宅用地終止掛牌，這是杭州第二次延期第二批集中供地時間。

此外，北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、濟(jì)南、福州等城市均已推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土地競拍規(guī)則進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。

對于多城中止或延期第二批集中土拍，行業(yè)普遍認(rèn)為“土拍規(guī)劃將面臨調(diào)整”。此前有消息稱，自然資源部召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整，包括競拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)購地資金的來源審查，限定土地溢價(jià)上限15%，不得通過調(diào)高底價(jià)、競配建等方式抬升實(shí)際房價(jià)，到達(dá)上限后通過搖號、一次性報(bào)價(jià)、競高標(biāo)方案決定土地歸屬。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn)，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中調(diào)整的第二批集中土拍規(guī)則，基本與上述消息的內(nèi)容相吻合。

如8月13日，福州宣布第二批集中土拍延至9月，同時對19宗地塊的最高價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整，最高溢價(jià)率均不超過15%。另外，調(diào)整還涉及限制競買人范圍、競買人資金來源、搖號規(guī)則調(diào)整，以及多幅地塊出讓條件優(yōu)化等方面。

8月10日，天津明確將61宗地塊公開掛牌截止時間統(tǒng)一調(diào)整為9月10日，并將之前的最高溢價(jià)率不超過50%統(tǒng)一調(diào)整為不超過15%。同時規(guī)定，單宗住宅用地達(dá)到最高限價(jià)后，采用搖號方式確定競得人。

“這樣的話，利潤是有的。樂觀估計(jì)，可以做到5%~6%的利潤率?！敝辛汉冀疳榈耐顿Y負(fù)責(zé)人劉杰雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在一些企業(yè)已調(diào)整資金，盯著第二批集中土拍。隨著土地供應(yīng)規(guī)模的增加以及供地質(zhì)量的提升，房企拿地的機(jī)會可能明顯增加。

值得一提的是，無錫在首批土拍中16宗地塊中有14宗是“地價(jià)觸頂進(jìn)行競租賃或配建”，在8月初舉行的第二批集中土拍中調(diào)整為“所有地塊均采取觸頂搖號”方式，目的是抑制地價(jià)熱度過高，達(dá)到嚴(yán)控地價(jià)的成效。而實(shí)際效果也相當(dāng)明顯，無錫第二批集中土拍宅地成交溢價(jià)率為4.1%，和第一批12.39%的溢價(jià)率相比大幅降低，同時多宗地塊實(shí)際成交地價(jià)控制在合理水平。

“土地規(guī)則的調(diào)整對房企來說是把‘雙刃劍’，一方面在推動建立房地聯(lián)動機(jī)制，實(shí)現(xiàn)限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)的同時，對于房企開發(fā)的合理利潤會有所保障，減少房企非理性競爭可能產(chǎn)生的市場風(fēng)險(xiǎn)?！睆埐ㄕJ(rèn)為，另一方面也會強(qiáng)化對房企的資格審查力度，通過完善審查流程和相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)來提升穩(wěn)健型房企的拿地幾率，土地市場對房企的“優(yōu)勝略汰”也將起到加速作用。

某頭部房企IR劉偉以天津?yàn)槔颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該城市第二批集中供地規(guī)則調(diào)整后，核心是嚴(yán)格控制溢價(jià)，并且減弱土地市場競爭的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤率。若其余城市效仿天津改變土拍規(guī)則，則第二批集中供地的拿地利潤率有望得到明顯提升，地產(chǎn)板塊的底層邏輯或?qū)⒈桓膶憽?/p>

而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“土拍規(guī)則調(diào)整并不會使行業(yè)趨勢短期內(nèi)有變化。但微觀層面，通過降低地價(jià)來控制房價(jià)，保證開發(fā)商利潤和房屋品質(zhì)，這樣的共識基本已形成。而競高標(biāo)也會使得之前減配、精裝改毛坯等現(xiàn)象大幅減少?！?/p>

　土拍規(guī)則調(diào)整利好房企

　　第二批集中土拍規(guī)則優(yōu)化調(diào)整，對房企未來的布局會產(chǎn)生何種影響？

“一定程度上會讓頭部房企快速擴(kuò)張受到限制，高杠桿快周轉(zhuǎn)做大規(guī)模的傳統(tǒng)模式受到挑戰(zhàn)?！钡谝惶酱骶S斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，開發(fā)商主流模式會立足已經(jīng)進(jìn)入的城市重點(diǎn)布局，在已經(jīng)進(jìn)入的重點(diǎn)城市經(jīng)營效率和市占率上下功夫，短期內(nèi)布局新的城市的計(jì)劃會減少。

“預(yù)計(jì)后續(xù)集中供地的城市會擴(kuò)容，不排除部分熱點(diǎn)的三線城市也會加入到集中供地行列。”張波認(rèn)為，長三角和大灣區(qū)等主力城市群的三四線城市依然會是房企關(guān)注的重點(diǎn)。

“當(dāng)前金融管控的嚴(yán)厲程度前所未有，商票等非標(biāo)融資渠道都可能納入管控。這樣一來，企業(yè)前端拿地的動力和可能性被降到非常低的水平?！蹦炒笮头科蠛贾輩^(qū)域負(fù)責(zé)人林光游告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

一家頭部房企浙江區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人王洋舉例稱，他熟悉的一個全國排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大多因?yàn)榈貎r(jià)太高算不過來賬來。有些地塊想“求人合作”也很難找到對象，有些地塊雖然找到合作方，但因?yàn)闆]利潤最終演變?yōu)椤盎ハ嗥堋保阂粋€告對方違反企業(yè)規(guī)則，一個告對方侵害名譽(yù)權(quán)。

對于房企拿了高價(jià)地后的利潤找補(bǔ)空間，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一是通過同一地塊上不同產(chǎn)品設(shè)計(jì)搭配盡量拉高利潤，或去其他城市找補(bǔ)虧欠；其次，有地有項(xiàng)目的房企可以向供應(yīng)商融資，維持信用評級和體量規(guī)模，再通過股票、發(fā)債等融資。但這樣操作有賭市場放松的成分，也會埋下債務(wù)逾期歸還不上的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

“今年上半年企業(yè)拿地情況，與2016年和2017年企業(yè)搶地導(dǎo)致‘地王’頻出的時候頗為相似?！泵髟吹禺a(chǎn)研究院主編艾振強(qiáng)分析認(rèn)為，早年搶地的副作用在此后兩三年開始顯現(xiàn)，導(dǎo)致一批房企要么栽倒，要么現(xiàn)在仍在艱難消化高地價(jià)帶來的虧損陣痛，這個過程還會持續(xù)好幾年。即便是以穩(wěn)健著稱的企業(yè)，在大量囤地之后仍有擔(dān)憂。

艾振強(qiáng)認(rèn)為，第二批集中土拍規(guī)則調(diào)整，對于避免行業(yè)過度集中化、多家獨(dú)大形成寡頭格局有很大作用。這樣也會避免因一家企業(yè)爆雷危機(jī)而影響整個產(chǎn)業(yè)鏈上下游，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)休克性調(diào)整的事件發(fā)生，同時也會要求開發(fā)商以長期主義來調(diào)整戰(zhàn)略布局。

在22城首批集中土拍中，部分熱點(diǎn)城市雖然溢價(jià)率高企，但對于頭部房企而言，因?yàn)槠淙谫Y基本都是自有資金作配置，因此能把利潤壓到很低，即使有2%~3%的利潤也能活下去。不過，這樣的利潤率卻是很多中小房企無法承受的。

在更嚴(yán)格的土地和金融規(guī)則下，這樣“碾壓式”的實(shí)力懸殊，導(dǎo)致基本拿地的都是頭部房企和央企國企，而中小房企的生存空間則越來越小。

隨著第二批集中供地土拍規(guī)則迎來優(yōu)化調(diào)整，一些中小房企或迎發(fā)展機(jī)會?！敖⒂行У馁彽貙彶橛欣诰S護(hù)房企拿地的公平性，尤其是地方國企或者具備大股東背景的中小房企，資金來源或?qū)⑹艿较拗?，同樣?guī)模的民營房企的拿地機(jī)會將增加，資源不平衡的局面或許會有改善?！眱|翰智庫總監(jiān)于小雨表示，在此基礎(chǔ)上，中小房企將獲得喘息空間，生存空間加大。

“隨著重點(diǎn)城市在二批集中供地中對土拍規(guī)則的調(diào)整和優(yōu)化，三四線城市也開始‘跟風(fēng)’調(diào)整規(guī)則，所以這樣的趨勢是可以觀望和期盼的?！泵曙w表示。

“回過頭來看，在首批集中供地中沒有出手或少拿地的房企是幸運(yùn)的?！痹诹止庥慰磥?，上半年拿地的公司，可能會有大比例項(xiàng)目真的不賺錢，但下半年在新的土拍規(guī)則下拿地，可能就能爭取到一些利潤空間。

實(shí)際上，集中供地之外，已經(jīng)有不少房企瞄準(zhǔn)了非集中供地的三四線城市。記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年，浙江的湖州、金華、紹興、上虞、義烏等地的土拍，往往只有少數(shù)幾家房企參拍，蘇北的徐州、淮安等城市的土拍溢價(jià)率則頻頻創(chuàng)下新低。

“集中供地基本利潤比較薄，反而是非集中供地的城市會有較大利潤空間?！痹诿曙w看來，不少非集中供地的三四線城市近期土拍市場低迷，土拍溢價(jià)率創(chuàng)下新低，或許也正是中小房企的機(jī)會。

上半年“雙集中”供地政策對各地土地供應(yīng)節(jié)奏都有不同程度影響。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，22城外的三四線城市，較2019、2020年出讓住宅用地規(guī)劃建筑面積下降兩至三成。不過隨著“兩集中”供地常態(tài)化，這些城市下半年可能追趕節(jié)奏、加大供應(yīng)。

四、多城集中供地“急剎車” 土拍規(guī)則或迎大調(diào)整

繼深圳宣布中止第二批集中供地之后，多個城市加入了土拍延期行列。

臨期“急剎車”背后，或?qū)⒂瓉硗僚囊?guī)則調(diào)整，各城市房地產(chǎn)調(diào)控的“手術(shù)刀”指向土地市場，“穩(wěn)地價(jià)”真正走向“控實(shí)際地價(jià)”，繼而有利于房價(jià)水平的穩(wěn)定。

8月10日，天津發(fā)布《天津市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓補(bǔ)充公告》（以下簡稱“《補(bǔ)充公告》”），將第二批集中供地掛牌截止時間由8月20日調(diào)整為9月10日。

不只如此，《補(bǔ)充公告》還增加了5個條件，要求參拍企業(yè)具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，須提交其股東未違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利的資金來源承諾和競買企業(yè)資信良好的資信證明，須由自有賬戶交納競買保證金等。

值得注意的是，天津規(guī)定單宗住宅用地達(dá)到最高限價(jià)后，采用搖號方式確定競得人，并對61宗地塊的最高限價(jià)進(jìn)行了調(diào)整，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者計(jì)算，所有地塊的溢價(jià)率由原來不超過50%降到了不超過15%。

天津土拍規(guī)則的變化，與坊間所說的自然資源部閉門會議做出的政策調(diào)整相吻合。坊間流傳的文件信息顯示，自然資源部要求各地方政府調(diào)整土拍政策，要點(diǎn)包括“單宗地溢價(jià)率不得超過15%”、“達(dá)到上限后不得以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過競一次性合理報(bào)價(jià)、搖號、競更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競得人”等。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多個信源處證實(shí)了該文件。

8月11日，青島宣布第二批集中土拍“因故延期”，再次實(shí)施公開出讓時間以屆時公告為準(zhǔn)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電青島市自然資源和規(guī)劃局得知，“集中土拍后面可能會有大的調(diào)整，具體以公告為主，我們沒辦法提供準(zhǔn)確信息”。

與此同時，杭州、無錫、東莞、金華、惠州等熱點(diǎn)城市也于近期紛紛調(diào)整了土拍規(guī)則，實(shí)施以“限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”為主的競拍方式。

億翰智庫分析指出，通過調(diào)整土拍規(guī)則控制核心城市的土拍熱度，穩(wěn)定地價(jià)，實(shí)現(xiàn)土地市場的穩(wěn)定運(yùn)行，既可以保持土地公平合理的出讓，又將促進(jìn)整體市場保持低位運(yùn)行。

解決首批集中供地高溢價(jià)問題

22個實(shí)施集中供地的城市中，杭州首批土拍熱度相對較高，溢價(jià)率為26%，在22城中排名較前，有41宗地塊因溢價(jià)封頂以競自持成交，自持比例最高達(dá)40%。

為遏制土拍市場高熱，杭州于7月30日宣布調(diào)整第二批集中土拍規(guī)則，一方面取消5000萬保證金托底機(jī)制，將保證金比例恢復(fù)20%，提高房企競拍門檻；另一方面下調(diào)溢價(jià)率上限至20%，并將租賃住房面積由“競自持”調(diào)整為“競無償移交政府”，在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)目標(biāo)的同時加快推進(jìn)城市租賃住房建設(shè)，引導(dǎo)房企理性拿地；此外還實(shí)行競品質(zhì)試點(diǎn)，先競品質(zhì)后競地價(jià)，競品質(zhì)試點(diǎn)地塊實(shí)行現(xiàn)房銷售，同時設(shè)定溢價(jià)率上限為10%。

無錫首批土拍中16宗土地有14宗是地價(jià)觸頂進(jìn)行競租賃或配建，在第二批集中土拍中調(diào)整為所有地塊均采取觸頂搖號方式，希望抑制地價(jià)熱度過高，達(dá)到嚴(yán)控地價(jià)的成效。

而實(shí)際效果的確立竿見影，無錫第二批集中土拍住宅用地成交溢價(jià)率為4.1%，和第一批12.39%相比有明顯回落，同時，多宗地塊實(shí)際成交地價(jià)控制在合理水平。

相較之下，近來第二批集中出讓延期或中止的城市中，天津、深圳和青島此前初次公告的第二批集中土拍規(guī)則并未有大的變化，沒能針對問題做出有效反應(yīng)。

天津針對第二批集中土拍初次公告中僅提及加入自持租賃的硬性要求，其余并無改變。于是8月10日重發(fā)的補(bǔ)充公告中，將61宗地塊的最高限價(jià)溢價(jià)率從不高于50%降到了不高于15%，競拍方式也改為“限地價(jià) 搖號”，同時還要求房企出具資質(zhì)證明，加強(qiáng)競拍房企的資格審核。

深圳首批集中土拍溢價(jià)率為30.9%，屬于土拍熱度較高城市，但第二批集中土拍設(shè)定的溢價(jià)上限仍高達(dá)45%，青島也并未對第二批集中土拍的溢價(jià)率進(jìn)一步限制?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心指出，“這并不符合中央‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的調(diào)控要求，由此也不難理解，本應(yīng)在無錫集中出讓之后的深圳、天津、青島第二批集中土拍為何相繼被暫緩或延后?！?/p>

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心預(yù)測，深圳、青島等城市二批次土地出讓政策調(diào)整方向也將與天津一致，降低溢價(jià)率、取消競配建改為搖號或競品質(zhì)，以落實(shí)穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)。

億翰智庫分析表示，隨著對溢價(jià)率的管控，房企無序拿地的情況或有所改變，中小房企將會有更多的參與機(jī)會，最終實(shí)現(xiàn)土地市場的穩(wěn)定發(fā)展。

控實(shí)際地價(jià)以平穩(wěn)房價(jià)

住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光曾在7月22日公開表示“著力建立房地聯(lián)動機(jī)制，推廣北京市的做法，限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機(jī)制”。杭州、天津發(fā)布的土拍規(guī)則調(diào)整中，已經(jīng)開始趨向房地聯(lián)動機(jī)制，加大了控價(jià)力度，也重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了競高品質(zhì)建設(shè)方案的舉措。

“從首次集中供地我們能看到，雖然溢價(jià)率設(shè)定上限，但是通過增加配建比例獲取地塊的情況比比皆是，變相增加了實(shí)際的拿地成本?！眱|翰智庫分析表示，這波土拍政策的調(diào)整，一定程度上能夠降低房企拿地的實(shí)際成本，引導(dǎo)土拍模式從“價(jià)高者得”向“趨向平均出價(jià)者得”、“高品質(zhì)者得”的方向轉(zhuǎn)變，有效避免房企盲目搶地，更加注重提升在綠色建筑、裝配式建筑等方面的競爭力。

一位全國性房企的北京高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者， 高品質(zhì)建設(shè)方案對產(chǎn)品的要求越來越高，但確實(shí)會促使房企加大產(chǎn)品投入，大家都在積極加大研究力度。預(yù)計(jì)北京第二批集中供地依然會強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)建設(shè)方案。“原來拍地，到最后都是在拼價(jià)格，即便拿到了地，其實(shí)也挺難受的，難免會嚴(yán)控成本。但現(xiàn)在地方政府讓利了，雖然高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案還是開發(fā)商在投入，但等于是把原來投在地價(jià)上的資金轉(zhuǎn)移到了建設(shè)方案上，相對更好一些?！?/p>

克而瑞地產(chǎn)研究中心也指出，“控實(shí)際地價(jià)”將成為熱點(diǎn)城市接下來土地側(cè)調(diào)控的主力方向，地價(jià)得到控制，也利好行業(yè)利潤向合理水平回歸，實(shí)際地價(jià)漲幅放緩下，房價(jià)走勢將進(jìn)一步穩(wěn)定。

自2020年年中以來，“三條紅線”、“兩集中”相繼出臺，中央層面多次重申房地產(chǎn)長效機(jī)制，整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，最近更是嚴(yán)控城市更新大拆大建，各個城市調(diào)控政策紛紛加碼，二手房價(jià)格控制也被加入政策工具箱，一系列的調(diào)控組合拳，已覆蓋房地產(chǎn)投資、融資、運(yùn)營、銷售、供應(yīng)鏈等各個環(huán)節(jié)，形成了調(diào)控完整閉環(huán)。

本輪土地調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，嚴(yán)控土地價(jià)格，則是從房地產(chǎn)鏈條的源頭出發(fā)，地價(jià)若能得到有效控制，后續(xù)環(huán)節(jié)也可傳導(dǎo)這一效應(yīng)。

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