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房地產(chǎn)景觀設(shè)計全流程介紹(房地產(chǎn)景觀設(shè)計全流程介紹文案)
大家好!今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于房地產(chǎn)景觀設(shè)計全流程介紹的問題,以下是小編對此問題的歸納整理,讓我們一起來看看吧。
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本文目錄:
一、融創(chuàng)中國房地產(chǎn)產(chǎn)品景觀解讀
景觀這個概念到今天,覆蓋了建筑之外的一切空間,已經(jīng)不再是簡單的花草、樹木、小橋流水了,景觀設(shè)計,它的深層含義其實(shí)是致力于改善人類生存環(huán)境,從某種意義上來說是知道如何幸福生活。
融創(chuàng)玖璽臺風(fēng)雨連廊,是亞洲第二條千步連廊。風(fēng)雨連廊讓業(yè)主置身于風(fēng)景中,不僅僅滿足視覺上的美感,也是貼心地為業(yè)主考慮,烈日與風(fēng)雨都無需擔(dān)心。
玫瑰園法式建筑有著嚴(yán)格的把握,于是融創(chuàng)玫瑰園遍訪全世界甄選最好的石材,最終買斷了兩座埃及礦山,以保障出產(chǎn)石材色澤、紋路的統(tǒng)一。
山水交融,水天一色,從廊橋通往家門,如同體驗(yàn)彈奏揚(yáng)琴一般朦朧的音色,純凈而透明,感受湖水的清澈之美,觀賞倒影在水中的燈光,給人閑適愉悅的歸家之感。
在回家的路上,一步一景充滿樂趣?;▓@的道路所涉及的地貌是經(jīng)過精心改造的,道路時而在湖岸,時而爬坡而上,時而隱入樹林深處,仿佛漫步在法國巴黎的左岸……
融創(chuàng)以用戶為中心,從四界、三入口、室內(nèi)、室外、交通體系、地下車庫和過渡空間等七大空間設(shè)計生活場景。致力于景觀的匠心打造,因?yàn)榫坝^本身就是生活的一部分,它在每一個晨起黃昏時與人互動。
融創(chuàng)的景觀理念是——通過生活場域的構(gòu)建,達(dá)到詩意的棲居目的。
居住于此,不僅僅是收藏自然,更是重新回到一種理想的生活方式。
二、房地產(chǎn)策劃的主要工作
就是研究如何科學(xué)地制定建設(shè)項目的總體規(guī)劃立項之后建筑設(shè)計的依據(jù)問題,擯棄單純依靠經(jīng)驗(yàn)確定設(shè)計內(nèi)容及依據(jù)(設(shè)計任務(wù)書)的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法,利用對建設(shè)目標(biāo)所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析,研究項目任務(wù)書對設(shè)計的合理導(dǎo)向,制定和論證建筑設(shè)計依據(jù),科學(xué)地確定設(shè)計內(nèi)容,并尋找達(dá)到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。其主要內(nèi)容包括如下:
項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀設(shè)計等等,產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。房地產(chǎn)策劃就是將市場策劃的成果,通過建筑技術(shù)語言將其表現(xiàn)出來的一個過程。產(chǎn)品策劃是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(設(shè)計院所)之間的一項重要“斷層”工作,也是我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié),是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。 是指房地產(chǎn)策劃商及發(fā)展商對將來要發(fā)生的營銷行為進(jìn)行超前決策。為實(shí)現(xiàn)目的,達(dá)到預(yù)期目標(biāo),就必須與市場策劃、房地產(chǎn)策劃建立密切的關(guān)系,科學(xué)地分析市場、顧客及與之相關(guān)的各種因素,然后創(chuàng)造性運(yùn)用自身的能量,力求在適當(dāng)?shù)臅r間,適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn),以適當(dāng)?shù)膬r格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念,就有必要采取一定的策略和技術(shù)使大眾自覺地接受它,而在這個過程中,營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預(yù)測、構(gòu)思、設(shè)計、安排、部署、實(shí)施等工作,便是房地產(chǎn)營銷策劃。
營銷策劃就是將市場策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果,通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢(賣點(diǎn))淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大部分。營銷策劃是最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。 是指房地產(chǎn)商從項目選址到購買土地使用權(quán)始,經(jīng)過項目全程策劃,規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程,建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施與環(huán)境、即房地產(chǎn)產(chǎn)品,然后將其在市場上銷售,將房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給新的投資者或使用者,并通過這個交換過程收回投資以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商獲取收益的目標(biāo)過程。其中包括房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通的統(tǒng)一的過程即稱之為房地產(chǎn)開發(fā)策劃。房地產(chǎn)開發(fā)策劃是一個完整的過程,它由開發(fā)項目可行性研究、項目開發(fā)準(zhǔn)備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。
在環(huán)節(jié)眾多周期漫長的房地產(chǎn)投資全過程中,任何一個環(huán)節(jié)都可能省時省錢。如:降低土地成本、降低稅費(fèi)、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開發(fā)成本的基礎(chǔ)上保證品質(zhì)、進(jìn)度。同時開發(fā)策劃的前期核心工作是項目可行性研究,后期核心工作是項目工程管理。 物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè),為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。
物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點(diǎn):
1.經(jīng)營
主要是指按房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行商業(yè)企劃、制定并實(shí)施銷售方案,或是評估租金,制定出租方案,以便使物業(yè)保值甚至增值。
2.管理
主要是掌握房地產(chǎn)的變動和使用情況,使房屋得到及時修繕,保持房屋的使用功能,使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時準(zhǔn)確地記錄下來,及時變更有關(guān)記錄;此外,管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)、人事上的綜合管理,以保證經(jīng)營、服務(wù)的正常運(yùn)行的策劃。
3.服務(wù)
是指準(zhǔn)確、及時地滿足用戶要求,如清潔、保安、綠化及各種特約服務(wù)的策劃。
物管策劃的主要作用是:就是體現(xiàn)房地產(chǎn)商品或企業(yè)品牌的延伸策劃,包含房地產(chǎn)商品的售前、售中、售后各服務(wù)階段。物管質(zhì)量的優(yōu)劣,對企業(yè)品牌和后續(xù)項目的投資開發(fā)成功與否,在房地產(chǎn)市場競爭慘烈的今天,其作用愈來愈明顯。 房地產(chǎn)廣告策劃是在廣泛的市場策劃調(diào)查研究基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)市場和個案進(jìn)行分析,以決定廣告活動的策略和廣告實(shí)施計劃,力求廣告進(jìn)程的合理化和廣告效果的最大化。房地產(chǎn)廣告策劃不僅能夠進(jìn)一步明確開發(fā)商的目標(biāo)市場和產(chǎn)品定位,而且能夠細(xì)化開發(fā)商的營銷策略,最大限度地發(fā)揮廣告活動在市場營銷中的作用。
房地產(chǎn)在開發(fā)策劃時,就要加強(qiáng)廣告意識,不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求,而且要合理控制廣告費(fèi)用投入,使廣告能起到有效的促銷作用。在做房地產(chǎn)營銷策劃方案時,不僅要考慮具體的廣告的實(shí)施計劃,如廣告的媒體、投入力度、頻度等,還要深入、系統(tǒng)地進(jìn)行廣告策劃。隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈,代理公司和廣告公司的深層次介入,廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場營銷的客觀要求。
同名書籍基本信息
作 者:胥和生,沈蕙幗編 叢 書 名:房地產(chǎn)策劃
出 版 社:東華大學(xué)出版社
ISBN:9787811111408
出版時間:2006-11-01
版 次:1
頁 數(shù):317
裝 幀:平裝
開 本:32開
內(nèi)容簡介
根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要,作者從實(shí)踐中提煉和總結(jié)了房地產(chǎn)笄新的研究成果,力求實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐的結(jié)合。《房地產(chǎn)策劃》較系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)項目策劃與開發(fā)的理論與實(shí)務(wù),突破了以往注重房地產(chǎn)某個環(huán)節(jié)策劃的局限性,體現(xiàn)了全程策劃的理念。
《房地產(chǎn)策劃》主要介紹了房地產(chǎn)項目前期調(diào)查與定位策劃、房地產(chǎn)項目投融資策劃、房地產(chǎn)項目房型設(shè)計與景觀策劃、房地產(chǎn)項目營銷策劃、房地產(chǎn)品牌策劃與企業(yè)戰(zhàn)略策劃。
《房地產(chǎn)策劃》從主要作為房地產(chǎn)繼續(xù)教育教材,也可供房地產(chǎn)研究人員、從業(yè)人員及房地產(chǎn)專業(yè)的師生參考,具有較大的可讀性。
圖書目錄
第一章 策劃和策劃學(xué)
第一節(jié) 策劃概述
第二節(jié) 策劃與決策
第三節(jié) 策劃的一般程序
第四節(jié) 策劃者應(yīng)具備的能力
第五節(jié) 策劃學(xué)概論
案例1-1 星光華住宅區(qū)項目全程策劃報告
第二章 房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃
第一節(jié) 房地產(chǎn)項目與項目發(fā)展策劃
第二節(jié) 房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的歷史演進(jìn)
第三節(jié) 房地產(chǎn)項目發(fā)展笄的地位、作用、特征和基本原則
第四節(jié) 房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的體系
第五節(jié) 半道項目發(fā)展策劃操作實(shí)務(wù)
案例2-1 滬太路靈石路口地塊的“在哪里”命題研究
案例2-2 上海四川北路原弘基廣場地塊項目策劃方案
案例2-3 維詩凱亞別墅的度身寚開發(fā)方案
案例2-4 崇安新城·廣益家居城戰(zhàn)略規(guī)劃和目標(biāo)設(shè)計(節(jié)選)
第三章 房地產(chǎn)項目投融資策劃
第一節(jié) 概述
案例3-1 租金和售價比值關(guān)系
案例3-2 倆券資金成本
案例3-3 優(yōu)先股資金成本
第二節(jié) 新項目拓展
案例3-4 通過購買房地產(chǎn)項目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)購買土地目的
案例3-5 股權(quán)轉(zhuǎn)讓和在建工程轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)比較
第三節(jié) 房地產(chǎn)項目資金籌措
第四節(jié) 國外房地產(chǎn)基金
案例3-6某國外房地產(chǎn)基金公司通過參股項目公司股權(quán)進(jìn)行合作
第五節(jié) 房地產(chǎn)信托
案例3-7 某信托投資公司房地產(chǎn)項目股權(quán)收購信托計劃
第四章 房地產(chǎn)項目的建筑設(shè)計策劃
第一節(jié) 概述
第二節(jié) 建筑設(shè)計的基本原理
第三節(jié) 居住區(qū)規(guī)劃與住宅建筑設(shè)計
第四節(jié) 公共建筑的布局與設(shè)計
第五節(jié) 綠色建筑設(shè)計
案例4-1 戶型分析
第五章 房地產(chǎn)項目景觀策劃
第六章 房地產(chǎn)項目全程營銷策劃
第七章 房地產(chǎn)品牌策劃
第八章 企業(yè)戰(zhàn)略
原則
一、獨(dú)創(chuàng)原則
二、整合原則
三、客觀原則
四、定位原則
五、可行原則
六、全局原則
七、人文原 則
八、應(yīng)變原則
三、房地產(chǎn)策劃方案
有關(guān)房地產(chǎn)策劃方案范文匯總六篇
為保證事情或工作高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平開展,通常需要預(yù)先制定一份完整的方案,方案是綜合考量事情或問題相關(guān)的因素后所制定的書面計劃。那么大家知道方案怎么寫才規(guī)范嗎?以下是我?guī)痛蠹艺淼姆康禺a(chǎn)策劃方案6篇,歡迎大家分享。
房地產(chǎn)策劃方案 篇1
一、活動背景
根據(jù)中冶尚園項目計劃,在20xx年1月14日(農(nóng)歷20xx年十二月二十一日),即在新春佳節(jié)到來之際舉辦一場“新春嘉年華,看房送大禮”活動,為新老客戶獻(xiàn)上新年大禮。
二、活動目的
1、制造新年市場熱度,加強(qiáng)市場關(guān)注度;
2、通過活動為新老客戶加深對本項目的深刻印象,傳遞項目信息等;
3、通過現(xiàn)場活動營造熱烈氣氛,聚攏人氣,迅速累積客戶。
三、活動理念
1、注重人氣凝聚,營造“中冶”品質(zhì);
2、加大活動整體“新春嘉年華”氛圍展現(xiàn),充分體現(xiàn)“看房送大禮”活動意義;
3、烘托“新春”的“樂與玩”,打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動;
4、讓更多貴賓加深“中冶 尚園”的美好印象;
四、活動地址
信陽市洋山新區(qū)中冶尚園營銷中心現(xiàn)場
五、活動時間
20xx年1月14日 8:30 ——17:30
六、活動對象
看房、購房準(zhǔn)客戶
七、活動項目籌備安排:(1月9日-13日 基準(zhǔn)籌備)
策劃:郭森15xxxx601
1月9日:本活動項目策劃匯報
達(dá)成初步合作意向 確定本活動方案
1月10日:組建本活動項目小組
確定本項目活動中所有執(zhí)行人員
確定各種物料、設(shè)備、人員等確定的前期籌備工作。
1月11日:項目正式籌備和實(shí)施
房地產(chǎn)策劃方案 篇2
一、活動時間
感恩節(jié)當(dāng)天。
二、活動地點(diǎn)
各園園內(nèi)。
三、參加人員
班級內(nèi)教師、班級內(nèi)家長,幼兒。
四、活動意義
通過節(jié)日增進(jìn)幼兒對世界文化、各國風(fēng)俗的了解。培養(yǎng)幼兒以一種感恩的心態(tài)對待身邊的人和事物。了解感恩節(jié)的來歷和習(xí)俗。
五、活動準(zhǔn)備
感恩節(jié)相關(guān)資料搜集、藍(lán)絲帶意義、感恩節(jié)社會課相關(guān)課程準(zhǔn)備、藍(lán)絲帶若干、關(guān)于感恩節(jié)音樂(園內(nèi)循環(huán)播放)、相機(jī)、園內(nèi)LED屏(HappyThanksGivingDay)、寶貝任務(wù)、班級內(nèi)感恩墻、園內(nèi)感恩墻、書寫祝福的卡片(心形或自己選擇)。
六、活動安排
晨間園內(nèi)播放感恩節(jié)相關(guān)音樂。晨間接待環(huán)節(jié)園內(nèi)中層以上工作人員在園門口接待老師,給予老師節(jié)日的祝福和深深的擁抱。班級內(nèi)教師在晨間接待環(huán)節(jié)為寶寶送上節(jié)日祝福。x月x日當(dāng)天進(jìn)行關(guān)于感恩節(jié)社會教學(xué)課程,根據(jù)不同幼兒年齡了解感恩節(jié)的由來和相關(guān)意義。班級內(nèi)進(jìn)行“藍(lán)絲帶活動”。利用午間休息時間園內(nèi)組織教師以小型工會活動形式展開“感恩節(jié)”活動。
七、班級內(nèi)活動流程
x月x日教師帶領(lǐng)幼兒制作書寫感謝語言的卡片,在離園時間為幼兒發(fā)放,并告知家長在家中幫助幼兒完成書寫祝福感謝的語言。在感恩節(jié)活動中送給自己心中想感謝的人。x月x日當(dāng)天班級內(nèi)教師根據(jù)時間安排開展以“感恩節(jié)”為主題的社會教學(xué)活動。教學(xué)活動尾聲時,教師帶領(lǐng)幼兒裝飾班級內(nèi)感恩墻,幼兒將自己書寫的卡片親自放在感恩墻上。(提前班級內(nèi)可以進(jìn)行分享。)教學(xué)活動結(jié)束后,教師利用各種方式講解藍(lán)絲帶的意義和“藍(lán)絲帶活動”的活動方法。
活動方法:教師運(yùn)用語言講解藍(lán)絲帶的意義。(背景音樂)教師為幼兒展示藍(lán)絲帶,并講解如何系藍(lán)絲帶。幼兒在為同伴系藍(lán)絲帶時要說“謝謝”。教師為幼兒分發(fā)藍(lán)絲帶。鼓勵幼兒為身邊的老師送去感謝與祝福。幼兒在班級內(nèi)進(jìn)行為同伴送上藍(lán)絲帶活動。(一位幼兒可以為多個同伴系藍(lán)絲帶,同時一位幼兒可以獲得多個伙伴贈送的藍(lán)絲帶。)
教師可以帶領(lǐng)幼兒走出教室為其他班級教師或后勤老師系上藍(lán)絲帶,表示祝福和祝愿。感恩節(jié)當(dāng)天離園時間為每位幼兒發(fā)放藍(lán)絲帶,并提示幼兒將藍(lán)絲帶送給家中自己心目中最感謝的人,并說出感謝的語言。(配合寶貝任務(wù),家長和幼兒一起分享感恩節(jié)的感受)。為家長發(fā)放寶貝任務(wù),在家中同幼兒一起分享感恩節(jié)活動的感受。形成文字資料,次日帶回班級交給班級教師。當(dāng)天活動結(jié)束后,教師在家園聯(lián)系冊中書寫幼兒活動當(dāng)天的表現(xiàn)及活動感受。
八、園內(nèi)教師感恩節(jié)活動流程
由園內(nèi)工會主席帶領(lǐng)老師們利用休息時間進(jìn)行活動。主持人為活動致辭,講解感恩節(jié)的意義。利用語言烘托氣氛。為老師們分發(fā)書寫感謝語言的卡片。老師們分別寫出自己心中最想感謝的人和最想告訴他(她)的話。(背景音樂)將卡片分別展示在感恩墻上。(背景音樂)在主持人的引導(dǎo)下,老師們分別以擁抱等形式感謝身邊的人,感謝每一位對自己幫助和付出的人。主持人在溫情的氣氛中結(jié)束工會活動。
九、活動延伸
感恩節(jié)活動當(dāng)天園內(nèi)中層或班級教師進(jìn)行拍照留念。感恩節(jié)活動后在園內(nèi)進(jìn)行小型活動照片展。
十、活動要求
活動當(dāng)天所有寶寶參與。根據(jù)幼兒年齡特點(diǎn)進(jìn)行教學(xué)活動和藍(lán)絲帶活動,針對年齡較小幼兒教師可以進(jìn)行協(xié)助?;顒赢?dāng)天園內(nèi)中層到各班級進(jìn)送去祝福。
房地產(chǎn)策劃方案 篇3
活動主題: 感恩節(jié)回饋“送健康免費(fèi)體檢”。
類型: 活動營銷。
目的: 借活動提升企業(yè)和項目的品牌形象。
目標(biāo)客戶群: 業(yè)主。
20xx年xx月xx日8:00—16:00點(diǎn),xx房產(chǎn)公司在xx分公司的中間聯(lián)絡(luò)下,聘請XX醫(yī)院副主任級別以上專家進(jìn)入社區(qū),為XX業(yè)主提供了一次專業(yè)的“送健康免費(fèi)體檢”活動,為廣大業(yè)主進(jìn)行了健康檢查。同時,現(xiàn)場解答業(yè)主健康方面疑問,給業(yè)主提供改善健康計劃的建議等,獲得業(yè)主的一致好評。
xx房產(chǎn)公司一直以打造國際化高檔社區(qū)為己任,在對業(yè)主的服務(wù)上猛下功夫。這次活動既充分體現(xiàn)了開發(fā)商對業(yè)主的貼心關(guān)懷,又成功地做到了“社會資源的整合與共享”。
策略分析:
都市緊張的工作節(jié)奏使人們更加注重居住的服務(wù)品質(zhì),體現(xiàn)高品質(zhì)生活的“宜居、健康、生活”的住宅理念也應(yīng)運(yùn)而生,并受到市場的熱烈追捧。珠江帝景的這次“送健康”活動,進(jìn)一步豐富北京珠江帝景社區(qū)的文化生活,為業(yè)主們營造一個更加良好的健康居住氛圍,同時也樹立起合生和珠江帝景的市場口碑。
xx房產(chǎn)公司——贊助經(jīng)典芭蕾《羅密歐與朱麗葉》天橋上演
11月25日,由xx房產(chǎn)公司項目贊助,摩納哥蒙特卡洛芭蕾舞團(tuán)演出的“xx房產(chǎn)公司——新古典之夜”芭蕾舞《羅密歐與朱麗葉》VIP專場演出在XX天橋劇場舉行。該活動還推出了價值兩萬元人民幣的天價票,即每購買一張兩萬元票的觀眾都可以將此票作為“代金券”,在“xx”購置指定尊貴戶型時沖抵等值房款。開發(fā)商贊助芭蕾舞這樣的高雅藝術(shù)在國內(nèi)還屬首次。
房地產(chǎn)策劃方案 篇4
【摘 要】 隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國的房地產(chǎn)行業(yè)也在高速蓬勃的發(fā)展。新形勢下,房地產(chǎn)市場跌宕起伏,國家宏觀調(diào)控政策頻頻出臺,房地產(chǎn)市場進(jìn)入激烈競爭的時代,房地產(chǎn)前期策劃及房地產(chǎn)營銷策劃手段也是推陳出新,各個開發(fā)商為了促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售,在策劃方案上也是費(fèi)盡心機(jī)。雖然我國的房地產(chǎn)業(yè)正在逐步走向理性和規(guī)范,但是我國的房地產(chǎn)策劃還處在初級階段。從我國目前的房地產(chǎn)策劃理論與實(shí)踐來看,一方面,開發(fā)商不重視營銷策劃,或雖重視但缺乏系統(tǒng)的理論方法來指導(dǎo)工作實(shí)踐;另一方面,一些策劃人不懂得什么是真正的策劃,策劃行為隨意性強(qiáng)二科學(xué)性弱??傮w開來,房地產(chǎn)策劃存在一些比較明顯的問題,需要房地產(chǎn)企業(yè)引起足夠的重視,從市場實(shí)際出發(fā)作出策劃方案,從各方面提高策劃能力,這樣才能在市場競爭中立于不敗之地。
【關(guān)鍵詞】 營銷策劃 市場導(dǎo)向創(chuàng)新
一、 房地產(chǎn)營銷策劃的發(fā)展歷程
我國房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚,市場營銷觀念應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)也是近二十年才慢慢產(chǎn)生的?;仡櫸覈姆康禺a(chǎn)市場的發(fā)展情況,我們可以發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)營銷策劃的觀念也是經(jīng)歷了一個從概念營銷策劃到全程營銷策劃的發(fā)展過程。
20世紀(jì)90年代初,是深圳房地產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時期,也正是深圳房地產(chǎn)商的黃金時代,市場上住宅的供給有多大,就會有多大的市場需求,根本無需營銷,也不用進(jìn)行營銷策劃相關(guān)工作。1992年以后,房地產(chǎn)市場發(fā)展壯大起來,企業(yè)之間的競爭日趨激烈,好的房子也不一定能夠順利賣出去,于是產(chǎn)生了房地產(chǎn)營銷策劃大師。1997年以來,隨著住房貨幣化制度的改革,市場上各類住宅產(chǎn)品供應(yīng)增加,進(jìn)入所謂的“概念地產(chǎn)”時代,形形色色的概念被創(chuàng)造出來,賣房子就是賣概念。1999年以后,“概念營銷”明顯衰落,取而代之的是“精細(xì)化營銷”、“全程營銷”等的概念。
新形勢下,房地產(chǎn)營銷策劃又賦予了更廣闊的內(nèi)涵,首先是前期定位策劃:通過定位策劃確定項目形態(tài)、確定目標(biāo)消費(fèi)者群;根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者群的總體需求愿望設(shè)定項目的建筑風(fēng)格、戶型大小、價格區(qū)間、基礎(chǔ)設(shè)施配套等;其次是銷售過程中的營銷推廣策劃:根據(jù)項目獨(dú)具特色的整體品質(zhì)制定出恰如其分的營銷推廣策略;再次,項目銷售后期策劃:在項目銷售尾盤期,結(jié)合住宅項目的實(shí)際情況,為難銷戶型創(chuàng)造出引人注目的賣點(diǎn)。
總體來看,我國房地產(chǎn)營銷策劃理論和實(shí)務(wù)發(fā)展十分迅速,首先得歸功于國外營銷理論的發(fā)展,營銷理論的豐富和發(fā)展給我們國內(nèi)的房地產(chǎn)營銷策劃理論奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。其次,國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的現(xiàn)實(shí),造成房地產(chǎn)商強(qiáng)大的競爭壓力,房地產(chǎn)營銷策劃工作成為必要的營銷手段。第三,國內(nèi)眾多營銷策劃人士的努力實(shí)踐,使房地產(chǎn)營銷理論逐步趨于完善和成熟,他們在實(shí)踐中創(chuàng)造出許多經(jīng)典樓盤營銷案例的同時,還不斷在理論上加以總結(jié),提出富有創(chuàng)造性的營銷策劃理論,如概念策劃模式、賣點(diǎn)群策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式等。這些新興觀念的產(chǎn)生,為房地產(chǎn)業(yè)營銷策劃理論賦予了豐富的內(nèi)涵,同時,對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也起到了非常重要的作用。
二、 房地產(chǎn)營銷策劃
房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容:通過這一個多月房地產(chǎn)前期策劃課程和我們自己做的房地產(chǎn)策劃作業(yè),我略認(rèn)識了房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容及過程。
我們調(diào)研了已建成在售的樓盤,通過調(diào)查研究在售樓盤的策劃并結(jié)合老師在課堂上講的理論,使我可以將策劃理論知識掌握的更好更加直觀的認(rèn)識房地產(chǎn)。對于,房地產(chǎn)我一直都認(rèn)為它只是居住建筑,老師在第一節(jié)課時就指出了我的錯誤認(rèn)識讓我知道房地產(chǎn)的包含的范圍很廣泛不單單只是住宅建筑,還包括公共建筑、商業(yè)建筑等等。通過老師的上課讓我意識到了房地產(chǎn)建設(shè)項目的成功,取決于對項目的良好決策和后續(xù)組織的實(shí)施,因此,良好的決策對整個項目的成敗起著至關(guān)重要的作用。無疑,做好項目開發(fā)前期的策劃工作,為項目開發(fā)提供科學(xué)的決策支持,是項目開發(fā)成功的重要因素。同時,也認(rèn)識到房地產(chǎn)前期策劃的重要性,首先前期策劃,可以使開發(fā)企業(yè)及時掌握市場狀況、消費(fèi)者需求、競爭對手,從而預(yù)測市場趨勢,為企業(yè)確定未來發(fā)展方向、獲取潛在市場份額提供可靠依據(jù)。同時,前期策劃可以輔助開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前期對風(fēng)險與收益作出評估,制定精確的開發(fā)戰(zhàn)略。其次,前期策劃預(yù)測市場、掌握市場情況,使企業(yè)在激烈的市場競爭中實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)營,進(jìn)一步提升競爭力,使企業(yè)利潤達(dá)到最大化。
在上第一次房地產(chǎn)課時,老師告訴我們,為了是我們可以將這門課程學(xué)好,她將我們分成幾個小組,讓我們?nèi)ス餐瓿伤贾玫淖鳂I(yè)。老師剛將作
業(yè)布置下來,作為組長的我決定我們這組選擇離我們學(xué)校不遠(yuǎn)的一個正在銷售的藍(lán)鼎·海棠灣作為我們的調(diào)研對象。
我們先去了海棠灣的售樓部看了海棠灣的小區(qū)沙盤,那里的銷售人員給我們介紹海棠灣的六種戶型,將每個戶型的通風(fēng)采光、戶型面積、戶型的所在位置、戶型的價格等都給我們講的非常詳細(xì)。同時,她還向我們詳細(xì)的講述海棠灣的周邊的配套設(shè)施及交通情況,讓我們對海棠灣有了初步的認(rèn)識了解。為了更加的熟悉海棠灣,我們還去了海棠灣周邊小區(qū),作為海棠灣的競爭對手,它們的優(yōu)勢和劣勢所在,來分析海棠灣的競爭力。
在第一階段報告中,我們就海棠灣的地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境等對其進(jìn)行分析,從宏觀、中觀及微觀角度分別進(jìn)行調(diào)查與分析。同時,針對海棠灣還進(jìn)行了具體SWOT分析,了解海棠灣的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇與挑戰(zhàn)的所在,SWOT分析讓策劃的思路可以更加清晰,海棠灣應(yīng)該揚(yáng)長避短,抓住機(jī)遇,做好隨時面對挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備。最后,我們對海棠灣的競爭對手進(jìn)行調(diào)研分析,主要針對它們的優(yōu)點(diǎn)及不足。面對眾多的市場競爭對手,海棠灣該如何取勝?由于海棠灣的用地面積不大,在眾多大面積開發(fā)樓盤中并不占優(yōu)勢,因此,海棠灣并不適合和它們采取相同的開發(fā)和銷售策劃模式,海棠灣只有最大化的利用自身交通便捷的優(yōu)勢及避開競爭對手的鋒芒,將競爭對手的劣勢變成自己的優(yōu)勢,開發(fā)出差異化產(chǎn)品,來吸引消費(fèi)者。
有了第一階段的對海棠灣的初步認(rèn)識,第二階段我們主要針對海棠灣的市場進(jìn)行調(diào)查和分析。藍(lán)鼎集團(tuán)投資開發(fā)海棠灣的目的無外乎為了賺錢和讓更多的人認(rèn)識藍(lán)鼎,海棠灣是藍(lán)鼎進(jìn)入合肥房地產(chǎn)業(yè)的敲門磚和探路者。所以,海棠灣需要更多的消費(fèi)者,我們對消費(fèi)者的心理和行為兩方面進(jìn)行了調(diào)查分析。通過對消費(fèi)者的調(diào)查和分析,來發(fā)現(xiàn)一些潛在消費(fèi)者,從而策劃方案來抓住這些消費(fèi)者,提升海棠灣的競爭實(shí)力。同時,為STP戰(zhàn)略提供有力的依據(jù),STP戰(zhàn)略決定海棠灣的目標(biāo)市場選擇和市場定位。
我們做STP戰(zhàn)略時,從市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇和市場定位三個方面對海棠灣進(jìn)行分析。我們將目前的市場細(xì)分為低端市場、中低端市場、中端市場、中高端市場及高端市場五個市場等級。通過結(jié)合海棠灣的實(shí)際情況、目前消費(fèi)者對這五種市場的看法和選擇趨勢及海棠灣競爭對手開發(fā)市場的選擇,來確定海棠灣的目標(biāo)市場。目標(biāo)市場的選擇決定海棠灣的市場定位,最終我們結(jié)合消費(fèi)者的問卷調(diào)查結(jié)果,以及海棠灣的環(huán)境優(yōu)勢,來確定海棠灣開發(fā)高端市場。
針對第二階段的市場定位,第三階段我們主要對海棠灣的交通、建筑、小區(qū)景觀等進(jìn)行了分析。海棠灣市場定位在高端市場,就意味著海棠灣的交通要便利和合理;建筑設(shè)計的要高端、大氣、有檔次;小區(qū)的綠化率要高,小區(qū)環(huán)境要舒適。我們將海棠灣的交通分為外部交通和內(nèi)部交通兩塊進(jìn)行分析,外部交通又從公交、駕車等方式到達(dá)各個商業(yè)圈及到達(dá)各個車站的時間進(jìn)行分析。外部交通的.便捷可以使海棠灣對一些上班族有很大的吸引力,同時,便捷的外部交通會使海棠灣有很大的升值空間,可以吸引許多的投資者。海棠灣內(nèi)部交通采取人車分流的形式,人車分流減少了車流噪音對小區(qū)居民生活的干擾,同時可以更好的保障居民的人身安全。
海棠灣采用目前最流行的現(xiàn)代古典主義建筑風(fēng)格,建筑將古典主義建筑風(fēng)格簡化,建筑立面沒有過多的繁復(fù)的建筑裝飾,使建筑簡潔大方。同時,建筑使用橙黃色真石漆外立面,配合深灰色調(diào)局部點(diǎn)綴,彰顯王室高貴典范,勾勒出令人賞心悅目、富有韻律的城市輪廓。為了與小區(qū)建筑風(fēng)格相配合,海棠灣的小區(qū)景觀設(shè)計采用英倫景觀風(fēng)格,小區(qū)種植大量海棠、多種植物、創(chuàng)造大片水域、建造多處居民休息廣場等綠化景觀,使小區(qū)綠化率達(dá)到40%以上,給居民提供舒適的生活環(huán)境。同時,將此打造成海棠灣的優(yōu)勢,海棠灣的可以吸引更多追求生活品質(zhì)的消費(fèi)者。
前面的三個階段主要注重海棠灣的優(yōu)勢、市場和產(chǎn)品,第四階段我們主要針對海棠灣的營銷策劃、廣告策劃和物業(yè)進(jìn)行調(diào)研和分析。對于海棠灣的營銷策劃,可以說是貫穿了房地產(chǎn)策劃的整個策劃過程,而營銷策劃也是房地產(chǎn)策劃的核心所在。海棠灣營銷手法并不是很新穎,比較保守傳統(tǒng),缺乏創(chuàng)意,同時,海棠灣的宣傳力度不大,這讓海棠灣的知名度很小,并不利于海棠灣的銷售。海棠灣主要是通過售樓部沙盤、和各種戶型模型及傳統(tǒng)的宣傳單的形式進(jìn)行對外宣傳,這些方法都比較傳統(tǒng),沒有創(chuàng)意,根本辦法吸引更多的消費(fèi)者。與其周邊的宣傳力度較大的樓盤相比,缺乏競爭力,不利于海棠灣的銷售。
房地產(chǎn)策劃方案 篇5
一、活動時間
6月x日~6月x日;
二、活動內(nèi)容
向新老客戶贈送節(jié)日禮品粽子。
三、促銷政策
1、8樓6月27日推出,在6月27日~28日期間購買8樓的客戶,可以額外享受1%的折扣優(yōu)惠。
2、為促進(jìn)5樓的銷售,在6月27日~31日期間,購買5樓1xx。13?或xx0。89?房子的前20名客戶,每套可享受5000元的現(xiàn)金優(yōu)惠。
四、媒體支持
華商報6月26日發(fā)布1/3版彩色廣告,向市場公布8樓推出信息,同時告知新老客戶贈送節(jié)日禮品。
五、銷售狀況分析
1、客戶來訪情況
活動期間來訪客戶74組,平均每天xx。8組;活動期間有效來電15組,平均每天3組。
2、客戶成交情況
六、活動方案
1、周末(6月27日~28日)是成交高峰期,共成交11套,其中8#樓占6套。8#樓推出前已經(jīng)吸引了部分意向的客戶,加之周末兩天有額外優(yōu)惠,所以出現(xiàn)了集中成交。
2、本周三(6月31日)是端午節(jié),不是大型節(jié)假日,各單位都沒有安排休假,所以除周末外來現(xiàn)場的新老客戶不是很多。
3、8樓推出之前,置業(yè)顧問提前約訪了20組關(guān)注8樓的意向客戶,其中6組成交,xx組沒有成交,未成交客戶多是因?yàn)?#樓的價格偏高,已經(jīng)超出了他們的購買能力。
4、5樓只在6月30日、31日各成交一套,主要是因?yàn)閮?yōu)惠政策即將取消,客戶趕在最后時段成交。
房地產(chǎn)策劃方案 篇6
一、主辦單位:
太平鎮(zhèn)黨辦、鎮(zhèn)婦聯(lián)、鎮(zhèn)文化站
二、比賽時間及地點(diǎn):
20xx年9月28日上午9:00在郭莊子村休閑廣場舉行。
三、參加對象:
全鎮(zhèn)各行政村(社區(qū))群眾。
五、參賽人數(shù):
每支參賽隊伍最少20人,最多不超過50人。
六、比賽形式:
本次比賽不限舞種,參賽隊伍可從各種舞種中自行選定或加以改編,所編動作必須符合廣場健身特點(diǎn):自娛性與表演性為一體,熱情歡快的表演內(nèi)容,具有流行性、以健身為目的,以集體舞為主體的表演形式。
七、比賽時長:
每支參賽隊伍的參賽時間原則上不超過5分鐘。
八、評分標(biāo)準(zhǔn):
評委依據(jù)參賽隊伍的整體精神面貌、動作的表現(xiàn)力和整齊度、隊型的編排、音樂的選用及參賽服裝的搭配等方面進(jìn)行評判。
具體評分實(shí)施細(xì)則如下:
1、精神面貌(1分):參賽人員能較好地展現(xiàn)健康明快、歡樂和諧的文化特點(diǎn),具有時代感、能抒發(fā)健康情懷,能夠充分展示體育健身風(fēng)采。
2、藝術(shù)表現(xiàn)(2分):參賽人員對音樂的理解準(zhǔn)確,編排動作符合音樂旋律;音樂清晰豐滿,緊扣比賽內(nèi)容,有良好的視聽效果。動作到位、富有節(jié)奏感、表情樂觀自然、有較強(qiáng)的表現(xiàn)力,動作整齊一致,能充分展示本次大賽積極向上的體育健身精神。
3、表現(xiàn)形式(2分):比賽過程中隊形編排變化新穎、流暢協(xié)調(diào),有特色、有層次、有藝術(shù)感染力。服裝造型、道具符合參賽內(nèi)容和風(fēng)格,與大賽主題相一致,起到很好的視覺沖擊力。
九、獎項設(shè)置:
比賽設(shè)優(yōu)秀表演獎、表演獎分別予以獎勵。
十、報名及時間安排:
1、各參賽隊?wèi)?yīng)于9月10日前將報名表填寫完整并蓋章后交至鎮(zhèn)黨辦,同時將報名表電子版發(fā)送至電子郵箱:tpzdb@sina.com。
2、各參賽隊領(lǐng)隊于9月20日上午9:00到鎮(zhèn)政府三樓會議室參加聯(lián)席會議,抽簽決定出場次序。并將音樂光盤交到鎮(zhèn)黨辦,或?qū)①愐魳肺募l(fā)送至電子郵箱:tpzdb@sina.com,
文件應(yīng)標(biāo)明參賽隊伍名稱、曲目名稱、曲目時長。
十一、經(jīng)費(fèi):
各參賽隊服裝、交通自理。
十二、未盡事宜,另行通知。
隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,廣大人民群眾對精神文化的需求也日益提高。廣場作為城市空間的重要組成部分, 需求也日益提高。作為人們交往、休息、娛樂、觀賞等活動陣地和載體,已經(jīng)融入市民的整個生活體系,群眾文化在廣場中得到了廣泛的體現(xiàn),廣場文化被不斷地賦予新的內(nèi)涵,成為人們喜歡與向往的公共活動場所及展示空間。廣場舞蹈是由人民大眾自發(fā)而形成的,其對開展城市文化有著重要的意義。廣場舞蹈為城市打造廣場文化品牌提供了突破口,已成為一道展示市民文化生活的城市景觀。有效 破口,已成為一道展示市民文化生活的城市景觀。有效地開展群眾性文化活動,既讓現(xiàn)代文化得以迅速流行,也使傳統(tǒng)文化絕處逢生,進(jìn)而促進(jìn)人們生活更加積極向上,更進(jìn)一步推動了和諧海西的建設(shè)工作。廣場文化活動的興起,很大程度滿足了現(xiàn)代人多方面多層次的精神文化需求,滿足了人們的審美情趣和審美的要求,使人們的文化審美意識提高;廣場文化活動的興起,具有鮮明的時代特色,能夠展示社會的精神文明,對社會文化發(fā)展產(chǎn)生巨大的影響。
為慶?!叭恕眹H勞動婦女節(jié),推進(jìn)全民健身運(yùn)動深入開展,活躍和豐富我縣群眾文化生活,促進(jìn)文化惠東建設(shè),縣委宣傳部、縣婦聯(lián)、縣體育局定于20xx年“三八”節(jié)期間舉辦惠東縣“舞動惠東”廣場舞比賽活動。具體方案如下:
一、組織機(jī)構(gòu)
主 辦:中共惠東縣委宣傳部
惠東縣婦女聯(lián)合會
惠東縣體育局
成立廣場舞比賽活動組織委員會(簡稱“組委會”),負(fù)責(zé)比賽活動的組織實(shí)施和協(xié)調(diào)工作。
主 任:徐 毅(縣委副書記)
副主任:卓秀麗(縣委常委、宣傳部長)
王正?。h政府副縣長)
成 員:鄭愛麗(縣委宣傳部副部長、縣社科聯(lián)主席)
沈 青(縣婦聯(lián)主席)
劉偉彬(縣體育局局長)
黃 忠(縣公安局副局長)
陳偉東(縣衛(wèi)生局副局長)
陳建華(縣供電局黨委書記)
廖湘香(縣廣播電視臺副臺長)
黃繼傳(縣交警大隊副大隊長)
廖俊輝(縣消防中隊指導(dǎo)員) 組委會下設(shè)辦公室,辦公室設(shè)在縣婦聯(lián),由縣婦聯(lián)胡清華同志任辦公室主任,辦公室成員由相關(guān)部門抽調(diào)人員組成,負(fù)責(zé)本次廣場舞比賽活動的日常工作。為確保賽事的公平、公正,由組委會邀請專家擔(dān)任本次比賽的評委。
二、職責(zé)分工
1、縣委宣傳部、縣婦聯(lián)、體育局負(fù)責(zé)比賽的組織、實(shí)施工作。
2、縣公安局負(fù)責(zé)做好安全保衛(wèi)工作。
3、縣交警大隊負(fù)責(zé)做好現(xiàn)場及周邊道路的交通秩序維持工作。
4、縣供電局負(fù)責(zé)做好演出場地的電力保障工作。
5、縣衛(wèi)生局負(fù)責(zé)做好現(xiàn)場醫(yī)療應(yīng)急工作。
6、縣消防中隊負(fù)責(zé)做好現(xiàn)場消防安全工作。
7、縣廣播電視臺負(fù)責(zé)做好宣傳報道、錄播工作。
;四、想找個景觀設(shè)計公司,招標(biāo)流程是怎樣的
房地產(chǎn)多項目開發(fā)最有效的管理模式是什么?
在新的市場政策下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難再通過土地儲備而“坐享”土地增值收益,企業(yè)投資收益越來越依賴于房產(chǎn)開發(fā)。項目成本越來越高、利潤率越來越低,將是市場主要特征之一。這意味著,要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此,實(shí)施多項目開發(fā)并最大可能地提高項目附加值和利潤率成為開發(fā)企業(yè)的必然選擇。
根據(jù)蘭德企管研究室2006年10月的市場調(diào)查結(jié)果,在隨機(jī)選取的300家各類典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有84%的企業(yè)在同時進(jìn)行多項目開發(fā),有15%的企業(yè)同時開發(fā)的項目數(shù)量在5個(含)以上;其中,73家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項目開發(fā),資質(zhì)一、二級企業(yè)中90%進(jìn)行多項目開發(fā)??梢哉f,多項目開發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的最主要特征,是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路。
“多項目開發(fā)綜合癥”
多項目開發(fā)下,特別是多項目開發(fā)初期,許多企業(yè)都存在一些問題,表現(xiàn)在以下幾個方面:
◎ 公司與項目部(項目公司)之間職權(quán)分工不明確,工作接口關(guān)系不清晰;
◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮,難以對項目部實(shí)施有效考核;
◎ 項目部(項目公司)受項目經(jīng)理的“人治”影響較大,或者過于依賴公司,或者不愿服從公司管理;
◎ 項目部(項目公司)的執(zhí)行力較差,計劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差;
◎ 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽;
◎ 人力資源、資金供應(yīng)緊張,既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享;
◎ 對企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大,等等。
這些問題是“多項目開發(fā)綜合癥”的主要特征,所導(dǎo)致的結(jié)果往往是:工作效率低,目標(biāo)偏差率大(特別是計劃成本、利潤目標(biāo))。
一家上海著名開發(fā)企業(yè)的董事長說:“公司正在運(yùn)作的項目有八個,其中六個在外地,即使是每月每個項目去一趟,二十天就沒了,公司一大堆事也要處理,還要跑地、跑錢、跑關(guān)系,一個月四十天也不夠用,都成鐵人、飛人了?!毕氡叵襁@位董事長一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。
為什么會出現(xiàn)“多項目開發(fā)綜合癥”?原因主要有三個方面:
第一,業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰
戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。在多項目開發(fā)之初,房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場發(fā)展規(guī)劃,土地一級開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)等三個市場的發(fā)展規(guī)劃是什么,各自目標(biāo)是什么,應(yīng)該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,是主攻北京、上海等一線城市,還是下二線、三線城市;是集中在本地區(qū),還是擴(kuò)展到珠三角、長三角、京津塘地區(qū);是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市,還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽等省會城市等;是重點(diǎn)發(fā)展東部城市,還是積極發(fā)展武漢、長沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標(biāo)方向后,還要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等,以確定進(jìn)入的先后順序,這些問題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃,產(chǎn)品模式是什么,項目規(guī)模是多大,各類產(chǎn)品(高檔、中檔、普通商品房等)的比例是多少,產(chǎn)品理念是什么,類似的問題都必須在多項目開發(fā)初期予以明確。新市場、新形勢,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須盡早由機(jī)會導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向,否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大“多項目開發(fā)綜合癥”。
第二、資源配置不合理
眾所周知,房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分,房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內(nèi)部資源和外部資源。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財務(wù)資源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等,外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性質(zhì)劃分,可分為顯性資源和隱性資源。其中,顯性資源即物質(zhì)資源,包括人力資源、財務(wù)資源、土地資源、客戶資源等,隱性資源即非物質(zhì)的資源,如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、制度等。社會發(fā)展的過程是資源配置的過程,企業(yè)發(fā)展的過程也是資源配置的過程。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展,必須要做到各類資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置,才能使資源價值最大化,既可以防止某些資源的浪費(fèi),又能減少因某些資源的短缺(所謂“短板”)而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一,資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。
許多企業(yè)在實(shí)施多項目開發(fā)時,不能有效地優(yōu)化、配置資源,有的以“短板”資源為配置標(biāo)桿,顯得過于保守,致使造成其他資源的浪費(fèi);有的以“長板”資源為配置標(biāo)桿,顯得過于冒進(jìn),致使其他資源(如人力資源、資金資源)過度緊張,甚至經(jīng)不起重大外來因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實(shí)上,不只是順馳,業(yè)界絕大多數(shù)從事多項目開發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象,包括人力資源匱乏,資金資源匱乏,技術(shù)資源匱乏,等等。不匱乏的,卻往往是土地資源、關(guān)系資源,這真實(shí)市場給各個企業(yè)開的一個大玩笑。
第三,規(guī)章制度不健全
企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運(yùn)作、成本控制、招標(biāo)采購等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對不同的管理板塊或職能模塊,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以下管理分體系:
行政事務(wù)管理體系;
信息管理體系;
法律事務(wù)管理體系;
人力資源管理體系;
財務(wù)管理與成本控制體系;
投資者關(guān)系管理體系;
供方管理與采購管理體系;
項目(工程)管理體系;
營銷管理體系;
客戶關(guān)系管理體系,等。
健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期,因?yàn)楣芾韺蛹壣?、人員少,只有一本簡單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項目下,人員多了,部門多了,層級多了,資金流、信息流復(fù)雜了,工作流程拉長了,如果企業(yè)沒有一套全面、適宜、有效的管理體系,就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空,進(jìn)而出現(xiàn)“多項目開發(fā)綜合癥”。
不要盲從“標(biāo)桿”企業(yè)
或許是快速發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè)缺乏真正的榜樣,許多企業(yè)習(xí)慣給自己找一個標(biāo)桿企業(yè)。對順馳褒也罷,貶也罷,在順馳快速發(fā)展的初期,想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光,特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。當(dāng)然,更多的企業(yè)還是將萬科視為標(biāo)桿,特別是在馮侖先生發(fā)表《學(xué)習(xí)萬科好榜樣》后,將萬科視為標(biāo)桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。
樹立標(biāo)桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標(biāo),樹立標(biāo)桿企業(yè)的目的是學(xué)習(xí),但絕不應(yīng)是照搬或盲從。
以萬科為例,之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從,有兩點(diǎn)原因:
第一,沒有可比性。
截至2005年末,萬科總資產(chǎn)219.9億元,凈資產(chǎn)83.1億元。2005年,萬科實(shí)際完成開工面積259.3萬平方米,同比增長7.9%,同期竣工面積217.4萬平方米,同比增長37.9%。雖然很多單項指標(biāo)萬科都不是第一,但在綜合實(shí)力上,萬科在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的NO.1。萬科能成為業(yè)界的NO.1有很多歷史的、現(xiàn)時的、客觀的、個人的原因,是絕大多數(shù)企業(yè)所無以比擬的。特別是萬科的研發(fā)力量、服務(wù)觀念、品牌價值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外,多年來,萬科走的是做減法的專業(yè)化之路,而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關(guān)多元化之路:不僅自己的銷售公司、物業(yè)公司,甚至還有建筑公司、綠化公司――也沒有什么可比性。再說,萬科的專業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因,對萬科是成功的,但對其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況,企業(yè)群本身也是多元化的,怎么可能有單一的發(fā)展模式呢?對每一家企業(yè)來說,適合自己的,就是最好的。
第二,萬科的項目管理模式不是高效的模式
鑒于企業(yè)規(guī)模、項目數(shù)量和市場布局,萬科采用的是四級管理機(jī)制:集團(tuán)公司-區(qū)域公司-城市公司-項目部。因此,其結(jié)構(gòu)設(shè)計、崗位設(shè)置、流程設(shè)計都是按照四級管理機(jī)制設(shè)計的。對業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說,因?yàn)轫椖繑?shù)量比萬科少,開發(fā)格局與萬科不同,一般采用三級管理機(jī)制就可以,即:公司-城市公司-項目部,甚至是兩級管理機(jī)制就可以,即:公司-項目部(項目公司)。
管理層級越多,信息鏈就越長,工作效率就越低,這是普遍規(guī)律。許多企業(yè)盲從萬科的管理模式,甚至有個別咨詢結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬科的管理模式,或者按照萬科的業(yè)務(wù)流程為其他企業(yè)咨詢,其結(jié)果真是難以想象。
確立產(chǎn)品模式是多項目開發(fā)的基礎(chǔ)
在進(jìn)行多項目開發(fā)時,如果各項目在物業(yè)類型、市場定位等方面有較大的差異性(比如同時開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項目),那么各項目在報批報建、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)采購、營銷策劃等方面也必然有較大的差異性,這就意味著此前的經(jīng)驗(yàn)和金錢堆積的大量教訓(xùn)被“歸零”了,企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場上做不熟悉的產(chǎn)品,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不同人才。對于絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說,這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項目開發(fā)時之所以感覺“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是,如果各項目在物業(yè)類型、項目規(guī)模、市場定位等方面基本相似,即產(chǎn)品模式基本固化,那么各項目的開發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的,就像單項目開發(fā)一樣單一、輕松。
所謂產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測和研發(fā)的、適合市場需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨(dú)特的、相對固化的項目類型。
通過長期、系統(tǒng)地研究,蘭德公司發(fā)現(xiàn)“第一梯隊”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式。例如萬科集團(tuán)的城市花園系列,四季花城系列(城郊結(jié)合部);金地集團(tuán)的“格林”系列(格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉);世茂集團(tuán)的濱江系列(在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發(fā)沿江豪宅);陽光100投資集團(tuán)的“ 陽光100國際新城”系列(在北京、天津、濟(jì)南、長沙、重慶、武漢等城市均開發(fā)“城市新興白領(lǐng)公寓”),萬達(dá)集團(tuán)的“萬達(dá)商業(yè)廣場”系列(在全國十幾個城市的中心商圈均開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目);SOHO中國的“SOHO” 系列 (SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO / SOHO尚都)等。
可以說,確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。
對產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個要素:
1、城市選擇,就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進(jìn)入的目標(biāo)城市。
2、區(qū)位選擇,就是選擇項目在城市的中觀區(qū)位:是在開發(fā)城市中心區(qū),還是在城鄉(xiāng)接合部,抑或是在近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。明確了項目的區(qū)位選擇,土地投標(biāo)和土地儲備的目標(biāo)也就明確了。
3、確定項目規(guī)模,就是大體確定項目的占地面積、建筑面積等。
4、目標(biāo)客戶選擇,就是研究并鎖定核心消費(fèi)者。
5、確定項目風(fēng)格,就是賦予項目獨(dú)特的、便于識別的“符號”,使社會公眾特別是目標(biāo)客戶能夠較容易地識別出是哪個企業(yè)開發(fā)的什么類型的項目。
6、設(shè)計定型,就是各項目的規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致,成熟的戶型可以通用于各項目。
7、賣場設(shè)計、廣告風(fēng)格定型。產(chǎn)品定型后,各項目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣場和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料(包括樓書、媒體廣告等)。
8、統(tǒng)一的VIS。這是產(chǎn)品定型必不可少的“表象符號”,也是最容易做到的。
建立項目管理模式是多項目開發(fā)的關(guān)鍵
如前所述,“多項目開發(fā)綜合癥”的原因之一是“規(guī)章制度不健全”。大量實(shí)踐表明,許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。因此,建立適宜、有效的項目管理模式是開發(fā)企業(yè)實(shí)施多項目開發(fā)的關(guān)鍵。
建立項目管理模式可分為三個步驟:
第一步,明確職能定位,重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計
多項目開發(fā)的管理模式完全不同于單項目管理模式,首先表現(xiàn)在職能定位和組織結(jié)構(gòu)設(shè)計上。在單項目下,房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開發(fā)管理模式:各部門各負(fù)其責(zé)共同完成項目開發(fā)工作。但是在多項目下,因?yàn)閷?shí)現(xiàn)項目制,公司和項目部(項目公司)在職能上必須要進(jìn)行定位和職責(zé)切分。以“公司-項目部(項目公司)”兩級管理機(jī)制為例,一般地,公司的定位是決策中心、資源中心,主要行使支持和管理職能,要做好三件事:(1)供地;(2)供資金;(3)管控與評價。項目部(項目公司)是成本中心、利潤中心,主要行使執(zhí)行和實(shí)施職能,也要做好三件事:(1)完成目標(biāo);(2)樹立品牌;(3)培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎(chǔ)上,企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計。在設(shè)計組織結(jié)構(gòu)時,應(yīng)充分考慮以下要素:
◎ 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的要求;
◎ 項目類型;
◎ 產(chǎn)品模式;
◎ 經(jīng)營模式(特別是外包模式);
◎ 資源狀況(特別是人力資源狀況);
◎ 企業(yè)文化。
多項目下,矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。但因?yàn)榫仃囍迫菀桩a(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)利交集和責(zé)任真空,近一、兩年來,業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。
第二步,劃分項目類型
項目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分,可分為本地項目和異地項目;按股權(quán)劃分,可分為獨(dú)資項目、控股項目和參股合作項目;按項目規(guī)模劃分,可分為特級項目、一級項目、二級項目、三級項目等;按階段劃分可分為階段性項目和全程性項目。
劃分項目類型是進(jìn)行項目管理體系設(shè)計的基礎(chǔ)。為了“欲繁就簡”,通常組合為以下四種項目組織類型:(1)本地直屬項目部;(2)異地項目公司;(3)控股項目公司;(4)參股項目公司。
第三步,進(jìn)行流程設(shè)計,建立項目管理體系
多項目下,房地產(chǎn)開發(fā)的流程與多項目下的開發(fā)流程有很到的不同。例如,單項目下銷售由公司銷售部負(fù)責(zé),而多項目下則有多種情形:有的由公司營銷中心或下屬的營銷(經(jīng)紀(jì))公司負(fù)責(zé),有的由項目部(項目公司)負(fù)責(zé),公司只進(jìn)行計劃、方案、價格等的管理,有的由營銷代理公司負(fù)責(zé)。因此必須對各項開發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計。在流程設(shè)計工作完成后,就可以針對不同的項目類型分別建立相應(yīng)的管理體系了。
通常,一套完整的項目管理體系至少涉及以下方面:
一項目組織管理(包括各類項目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計,定崗定員,項目部的組建、解散等);
二項目人力資源各類(包括項目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎勵、勞動關(guān)系等);
三項目資金與財務(wù)管理;
四項目計劃與目標(biāo)管理;
五項目投資決策管理;
六項目研發(fā)與設(shè)計管理;
七采購與招標(biāo)管理;
八項目工程管理(包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等);
九項目營銷管理;
十項目客戶關(guān)系管理,等。
投資主體虛擬化與管理主體實(shí)體化
確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營模式,建立項目管理體系是解決了企業(yè)的管理機(jī)制問題。但企業(yè)采取什么樣的項目體制卻是最核心、最根本的問題――體制決定機(jī)制,機(jī)制決定體系(規(guī)章制度)。
但是遺憾的是,盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制,但無不著眼于“職責(zé)劃分如何更合理”等問題,無論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”,無非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對合理的管理機(jī)制而已,而沒有真正意識到問題出在體制上――傳統(tǒng)的項目體制是公司和項目部(項目公司)一體化,都具有雙重身份:既是投資主體(因?yàn)榇砉荆?,又是管理主體(行使項目開發(fā)職能)。這種雙重身份肯定會不可避免地導(dǎo)致難以控制項目開發(fā)成本和管理費(fèi)用,難以實(shí)施有效的考核,進(jìn)而導(dǎo)致項目計劃、目標(biāo)的偏差率很大,而無法實(shí)現(xiàn)項目投資目標(biāo)。 事實(shí)證明:無論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標(biāo)桿企業(yè)”,還是風(fēng)光無限的“地產(chǎn)大腕”,現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都碰到了同一個問題,也都在思考同一個問題:最有效的項目管理模式是什么? 通過深入研究分析和實(shí)踐檢驗(yàn),蘭德認(rèn)為“項目投資主體虛擬化,項目管理主體實(shí)體化”是最有效的投資開發(fā)模式。 “項目投資主體虛擬化”是指無論是本市項目,還是異地項目,都盡可能地注冊成立一家具有獨(dú)立法人資格的項目(投資)公司,該項目(投資)公司所有的法人證照、財務(wù)等由公司統(tǒng)一管理,除法人代表、財務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外,沒有任何其他人員(但列支管理費(fèi)用)。
項目投資主體虛擬化的益處 ◆ 有利于項目融資(包括債權(quán)融資和股權(quán)融資);
◆ 有利于規(guī)避法律風(fēng)險; ◆ 有利于財務(wù)核算; ◆ 有利于稅務(wù)籌劃。 “項目管理主體實(shí)體化”是指由公司(或再引入社會上專業(yè)的項目管理公司共同出資)相對控股的(但不是每一個項目都注冊一個)具有獨(dú)立法人資格的項目管理公司,并將部分項目的開發(fā)實(shí)施工作交由項目管理公司,項目投資公司與該項目管理公司簽署《項目委托管理協(xié)議書》,并支付一定額度的管理費(fèi)用。 “項目管理主體實(shí)體化”的益處 ◆ 有利于控制項目開發(fā)成本和管理費(fèi)用; ◆ 有利于實(shí)施有效的考核; ◆ 有利于項目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 “項目投資主體虛擬化+項目管理主體實(shí)體化”盡管還需要進(jìn)一步完善,但大量實(shí)踐表明,這種開發(fā)管理模式解決了多項目管理的體制問題,也符合國際上“投資商與開發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式,應(yīng)該是最適宜、有效的多項目開發(fā)管理模式。
以上就是關(guān)于房地產(chǎn)景觀設(shè)計全流程介紹相關(guān)問題的回答。希望能幫到你,如有更多相關(guān)問題,您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢,客服也會為您講解更多精彩的知識和內(nèi)容。
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