阿壩初中建筑景觀設(shè)計招標(biāo)（阿壩初中建筑景觀設(shè)計招標(biāo)信息）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于阿壩初中建筑景觀設(shè)計招標(biāo)的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、建筑工程方案設(shè)計招投標(biāo)管理辦法介紹？

• 2、建筑設(shè)計規(guī)劃方案在哪招標(biāo)

• 3、廣州市高級技工學(xué)校的廣東嶺南現(xiàn)代高級技工學(xué)校編輯

• 4、想找個景觀設(shè)計公司,招標(biāo)流程是怎樣的

一、建筑工程方案設(shè)計招投標(biāo)管理辦法介紹？

一、建筑工程方案設(shè)計招投標(biāo)管理辦法總則內(nèi)容？

第一條 為規(guī)范建筑工程方案設(shè)計工程招標(biāo)投標(biāo)活動，提高建筑工程方案設(shè)計質(zhì)量，體現(xiàn)公平有序競爭，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》及相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，制定本辦法。

第二條 在中華人民共和國境內(nèi)從事建筑工程方案設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)及其管理活動的，適用本辦法。

學(xué)術(shù)性的項目方案設(shè)計競賽或不對某工程項目下一步設(shè)計工作的承接具有直接因果關(guān)系的“創(chuàng)意征集”等活動，不適用本辦法。

第三條 本辦法所稱建筑工程方案設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)，是指在建筑工程方案設(shè)計階段，按照有關(guān)中國建筑業(yè)招標(biāo)投標(biāo)法律、法規(guī)和規(guī)章等規(guī)定進(jìn)行的方案設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)活動。

第四條 按照國家規(guī)定需要政府審批的建筑工程項目，有下列情形之一的，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，可以不進(jìn)行招標(biāo):

(一)涉及國家安全、國家秘密的;

(二)涉及搶險救災(zāi)的;

(三)主要工藝、技術(shù)采用特定專利、專有技術(shù)，或者建筑藝術(shù)造型有特殊要求的;

(四)技術(shù)復(fù)雜或?qū)I(yè)性強(qiáng)，能夠滿足條件的設(shè)計機(jī)構(gòu)少于三家，不能形成有效競爭的;

(五)項目的改、擴(kuò)建或者技術(shù)改造，由其他設(shè)計機(jī)構(gòu)設(shè)計影響項目功能配套性的;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定可以不進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)的其他情形。

第五條 國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國建筑工程方案設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)活動統(tǒng)一監(jiān)督管理?？h級以上人民政府建設(shè)主管部門依法對本行政區(qū)域內(nèi)建筑工程方案設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)活動實施監(jiān)督管理。

建筑工程方案設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理流程圖詳見附件一。

第六條 建筑工程方案設(shè)計應(yīng)按照科學(xué)發(fā)展觀，全面貫徹適用、經(jīng)濟(jì)，在可能條件下注意美觀的原則。建筑工程設(shè)計方案要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，積極鼓勵采用節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保技術(shù)的建筑工程設(shè)計方案。

第七條 建筑工程方案設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)活動應(yīng)遵循公開、公平、公正、擇優(yōu)和誠實信用的原則。

第八條 建筑工程方案設(shè)計應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例》和國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文;滿足現(xiàn)行的建筑工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計規(guī)范(規(guī)程)和本辦法規(guī)定的相應(yīng)設(shè)計文件編制深度要求。

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二、建筑設(shè)計規(guī)劃方案在哪招標(biāo)

大一點的工程項目，建筑設(shè)計一般分為兩個部分來采購的。

首先，通過設(shè)計競賽、邀請招標(biāo)等方式采購“建筑設(shè)計方案或建筑設(shè)計概念性方案”，邀請招標(biāo)比較多。

然后，通過公開招標(biāo)采購工程設(shè)計（即擴(kuò)初設(shè)計和施工圖設(shè)計），設(shè)計費50萬元以上的項目無特殊情況全部要公開招標(biāo)。50萬元以下的，有些地方?jīng)]有強(qiáng)制要求。

建筑設(shè)計招標(biāo)受地域性的影響不大，我做過的幾個省基本都是公開招標(biāo)，發(fā)達(dá)省份是在建委下面的招投標(biāo)管理辦公室的公開平臺下招標(biāo)的，欠發(fā)達(dá)地區(qū)是在招標(biāo)投標(biāo)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告，自行組織公開招標(biāo)，市建委派人參建監(jiān)督。

如果你一定想知道差異的話，就是有些地方的評標(biāo)辦法上又不一樣的地方，但總的來說沒有區(qū)別，只是不同的地方要求不一樣而已，總的還是按照《招標(biāo)投標(biāo)法》《招標(biāo)投標(biāo)法實施條例》《建筑工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》這三個文件來了。

三、廣州市高級技工學(xué)校的廣東嶺南現(xiàn)代高級技工學(xué)校編輯

廣東嶺南現(xiàn)代高級技工學(xué)校（國家重點技工學(xué)校）

Senior Technical School

經(jīng)廣東省人力資源和社會保障廳批準(zhǔn)設(shè)立的一所全日制高級技工學(xué)校，學(xué)?，F(xiàn)設(shè)有經(jīng)濟(jì)信息 與管理系、藝術(shù)設(shè)計系、機(jī)電與計算機(jī)系，開設(shè)專業(yè)30個，在校學(xué)生5000余人。

學(xué)校加強(qiáng)校企合作，推進(jìn)工學(xué)融合、模擬實訓(xùn)，致力于為社會培養(yǎng)既有一定專業(yè)理論水平， 又有很強(qiáng)動手能力的高素質(zhì)技術(shù)技能型人才。逐步形成“ 產(chǎn)教聯(lián)動、校企融合，企業(yè)環(huán)境、工學(xué)一體，素養(yǎng)為本、技能為用” 的辦學(xué)模式。

學(xué)校坐落在廣州科學(xué)城的廣東嶺南職業(yè)技術(shù)學(xué)院教育園區(qū)內(nèi)，依托區(qū)域與學(xué)院的辦學(xué)優(yōu)勢，技校與學(xué)院資源共享，條件優(yōu)越。廣東嶺南職業(yè)技術(shù)學(xué)院先后榮獲“中國最具社會知名度民辦大學(xué)”、“中國十大品牌民辦高?！?、“廣東最具就業(yè)競爭力民辦高?！狈Q號，畢業(yè)生總體就業(yè)率連續(xù)五年位居廣東省民辦大專院校前列。

“國家軟件產(chǎn)業(yè)基地廣州天河軟件園嶺南園區(qū)”坐落于嶺南校園內(nèi)，這里的“教學(xué)工廠”與入駐的30多家高科技企業(yè)充分融合，為學(xué)生實習(xí)、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)提供“零距離、更真實”的訓(xùn)練環(huán)境。 專業(yè)名稱 主干課程 專業(yè)技能證書 就業(yè)方向 預(yù)備技師班（3+1模式，4年）招生專業(yè)表 裝飾藝術(shù)設(shè)計 建筑CAD、3DSMAX、PHOTOSHOP、手繪效果圖、建筑制圖、建筑裝飾材料、工程預(yù)算與施工、空間設(shè)計、園林景觀設(shè)計、綜合設(shè)計技能訓(xùn)練等必考：室內(nèi)裝飾設(shè)計師（預(yù)備技師）從事環(huán)境設(shè)計、室內(nèi)裝飾設(shè)計與施工、效果圖設(shè)計、園林景觀設(shè)計、展示設(shè)計、建筑模型設(shè)計工作計算機(jī)廣告制作 構(gòu)成與現(xiàn)代裝飾、版式設(shè)計、網(wǎng)頁美工、包裝設(shè)計、商業(yè)攝影、POP設(shè)計、3DSMAX 、PHOTOSHOP、illustrator、CI/VI設(shè)計等必考：廣告設(shè)計師（預(yù)備技師）可在廣告公司、出版社、影視公司、網(wǎng)絡(luò)公司從事廣告經(jīng)營與管理、廣告策劃創(chuàng)意與設(shè)計等工作高級技工班（高中起點，學(xué)制3年）招生專業(yè)表 廣告設(shè)計與制作 計算機(jī)圖形圖像處理軟件的應(yīng)用（Photoshop, 3DSMAX等）、廣告設(shè)計制作與表現(xiàn)，素描，色彩，字體標(biāo)識，廣告板式設(shè)計，商業(yè)攝影等必考：商業(yè)美工高級證或三級廣告設(shè)計師可在廣告公司、出版社、影視公司及各大、中、小企業(yè)等單位從事企業(yè)形象策劃、影視創(chuàng)意設(shè)計等工作裝飾藝術(shù)設(shè)計

（室內(nèi)裝飾設(shè)計方向） 建筑CAD、3DSMAX、PHOTOSHOP、手繪、建筑制圖、家居設(shè)計、公共空間設(shè)計、園林景觀設(shè)計、建筑裝飾材料、工程預(yù)算等 必考：室內(nèi)裝飾設(shè)計員（三級） 從事各類裝飾專業(yè)設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、效果圖設(shè)計、園林設(shè)計、園林景觀設(shè)計等工作 工程造價

（室內(nèi)裝飾設(shè)計方向） 計價軟件課程、建筑材料、裝飾工程概預(yù)算、建筑工程項目管理、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)與合同管理、建筑施工工藝等 必考：造價員或室內(nèi)裝飾設(shè)計員（三級） 可在建筑設(shè)計單位從事工程預(yù)算、工程造價、建筑安裝工程企業(yè)統(tǒng)計、成本核算等工作 工程造價

（裝飾藝術(shù)設(shè)計方向）

高端班 建筑CAD、3DSMAX、計價軟件課程、建筑材料、裝飾工程概預(yù)算、建筑工程項目管理、園林景觀設(shè)計、建筑施工工藝等 必考：造價員或室內(nèi)裝飾設(shè)計員（三級） 可在建筑設(shè)計單位從事工程預(yù)算、工程造價、成本核算、園林設(shè)計、園林景觀設(shè)計等工作 建筑工程管理 建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、建筑工程定額與預(yù)算、建筑工程項目管理、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)與合同管理、建筑施工與技術(shù)方案設(shè)計等 必考：造價員或室內(nèi)裝飾設(shè)計員（三級） 可在建筑設(shè)計單位從事施工員、預(yù)算員、監(jiān)理員、質(zhì)檢員等工作 園林景觀設(shè)計 AUTOCAD與平面效果圖處理、3DSMAX、手繪、景觀設(shè)計工程制圖、園林景觀設(shè)計、城市綜合公園（或校園綠地）規(guī)劃、設(shè)計景觀施工材料及預(yù)算等 必考：室內(nèi)裝飾設(shè)計員或景觀設(shè)計員(三級) 可在園林、綠化、景觀施工企業(yè)、房地產(chǎn)公司、城建等企業(yè)事業(yè)單位從事綠化管理，也可在公園、景區(qū)從事園林規(guī)劃設(shè)計等工作 動漫設(shè)計與制作 圖形圖像處理軟件應(yīng)用、美術(shù)基礎(chǔ)、動畫場景設(shè)計與實訓(xùn)、二維三維動畫制作、影視特效處理、后期合成、攝影藝術(shù)等 必考：3DSMAX或動畫繪制員（三級） 可在動畫公司、多媒體制作公司、網(wǎng)站、游戲公司從事游戲片頭、角色、場景、動畫、三維特效等工作 游戲與影視動畫 游戲設(shè)計制作軟件應(yīng)用、美術(shù)基礎(chǔ)、游戲動畫場景設(shè)計與實訓(xùn)、二維三維游戲動畫、游戲特效制作、影視語言、攝影藝術(shù)等 必考：3DSMAX或動畫繪制員（三級） 可從事手機(jī)游戲、網(wǎng)絡(luò)游戲、電視互動游戲、游戲機(jī)游戲等游戲的策劃、設(shè)計、管理、營銷等工作 服裝制作與工藝 圖形圖像處理軟件應(yīng)用、服裝外觀設(shè)計、服裝結(jié)構(gòu)設(shè)計、立體裁剪、服裝工藝流程、服裝制作技術(shù)、服裝設(shè)計綜合技能訓(xùn)練等 必考：服裝定制工或服裝設(shè)計師助理（三級） 主要從事服裝生產(chǎn)、銷售、服裝制作、生產(chǎn)工藝管理、服裝市場開發(fā)、服裝廣告設(shè)計與制作等工作 高級技工班（初中起點，學(xué)制5年）招生專業(yè)表 裝飾藝術(shù)設(shè)計 素描、建筑CAD、3DSMAX、PHOTOSHOP、室內(nèi)設(shè)計、家具設(shè)計、公共空間設(shè)計、園林景觀設(shè)計、建筑裝飾材料、工程預(yù)算等 必考：建筑CAD繪圖員和室內(nèi)裝飾設(shè)計員（三級） 從事各類裝飾專業(yè)設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、效果圖設(shè)計、園林設(shè)計、園林景觀設(shè)計等工作 中級技工班（學(xué)制3年）招生專業(yè)表 廣告設(shè)計與制作 計算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、Photoshop、素描與色彩、平面廣告設(shè)計、商業(yè)攝影、廣告制作工藝與專業(yè)技能訓(xùn)練、綜合技術(shù)訓(xùn)練 必考：電腦圖像處理中級或商業(yè)美工（中級） 可在廣告公司、裝飾公司等企業(yè)從事形象設(shè)計和產(chǎn)品宣傳，從事影樓藝術(shù)攝影、影視創(chuàng)意設(shè)計等工作 裝飾藝術(shù)設(shè)計 計算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、建筑CAD、PHOTOSHOP、建筑室內(nèi)裝飾制圖、建筑裝飾材料、手繪效果圖制作、室內(nèi)設(shè)計、家具設(shè)計等 必考：建筑CAD繪圖員或室內(nèi)裝飾設(shè)計員（中級） 從事各類環(huán)境設(shè)計、室內(nèi)裝飾設(shè)計、效果圖設(shè)計、家具設(shè)計以及相關(guān)的工程施工等工作 計算機(jī)動畫制作 圖形圖像處理軟件應(yīng)用、動畫制作軟件應(yīng)用、動畫實用美術(shù)基礎(chǔ)、動畫原理與實訓(xùn)、動畫技法與實訓(xùn)、二維動畫制作等 必考：3DSMAX或動畫繪制員（中級） 可在動畫公司、多媒體制作公司、網(wǎng)站、游戲公司從事游戲片頭、角色、場景、動畫特效制作等工作

四、想找個景觀設(shè)計公司,招標(biāo)流程是怎樣的

房地產(chǎn)多項目開發(fā)最有效的管理模式是什么?

在新的市場政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難再通過土地儲備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來越依賴于房產(chǎn)開發(fā)。項目成本越來越高、利潤率越來越低，將是市場主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實施多項目開發(fā)并最大可能地提高項目附加值和利潤率成為開發(fā)企業(yè)的必然選擇。

根據(jù)蘭德企管研究室2006年10月的市場調(diào)查結(jié)果，在隨機(jī)選取的300家各類典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有84％的企業(yè)在同時進(jìn)行多項目開發(fā)，有15％的企業(yè)同時開發(fā)的項目數(shù)量在5個（含）以上；其中，73家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項目開發(fā)，資質(zhì)一、二級企業(yè)中90％進(jìn)行多項目開發(fā)?？梢哉f，多項目開發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的最主要特征，是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路。

“多項目開發(fā)綜合癥”

多項目開發(fā)下，特別是多項目開發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問題，表現(xiàn)在以下幾個方面：

◎ 公司與項目部（項目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰；

◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對項目部實施有效考核；

◎ 項目部（項目公司）受項目經(jīng)理的“人治”影響較大，或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理；

◎ 項目部（項目公司）的執(zhí)行力較差，計劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差；

◎ 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽；

◎ 人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實現(xiàn)共享；

◎ 對企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大，等等。

這些問題是“多項目開發(fā)綜合癥”的主要特征，所導(dǎo)致的結(jié)果往往是：工作效率低，目標(biāo)偏差率大（特別是計劃成本、利潤目標(biāo)）。

一家上海著名開發(fā)企業(yè)的董事長說：“公司正在運作的項目有八個，其中六個在外地，即使是每月每個項目去一趟，二十天就沒了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢、跑關(guān)系，一個月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了?！毕氡叵襁@位董事長一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。

為什么會出現(xiàn)“多項目開發(fā)綜合癥”？原因主要有三個方面：

第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰

戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。在多項目開發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場發(fā)展規(guī)劃，土地一級開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)等三個市場的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標(biāo)是什么，應(yīng)該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市；是集中在本地區(qū)，還是擴(kuò)展到珠三角、長三角、京津塘地區(qū)；是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽等省會城市等；是重點發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標(biāo)方向后，還要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，以確定進(jìn)入的先后順序，這些問題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)品模式是什么，項目規(guī)模是多大，各類產(chǎn)品（高檔、中檔、普通商品房等）的比例是多少，產(chǎn)品理念是什么，類似的問題都必須在多項目開發(fā)初期予以明確。新市場、新形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須盡早由機(jī)會導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向，否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大“多項目開發(fā)綜合癥”。

第二、資源配置不合理

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分，房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內(nèi)部資源和外部資源。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財務(wù)資源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性質(zhì)劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質(zhì)資源，包括人力資源、財務(wù)資源、土地資源、客戶資源等，隱性資源即非物質(zhì)的資源，如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、制度等。社會發(fā)展的過程是資源配置的過程，企業(yè)發(fā)展的過程也是資源配置的過程。企業(yè)要實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必須要做到各類資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價值最大化，既可以防止某些資源的浪費，又能減少因某些資源的短缺（所謂“短板”）而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。

許多企業(yè)在實施多項目開發(fā)時，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過于保守，致使造成其他資源的浪費；有的以“長板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過于冒進(jìn)，致使其他資源（如人力資源、資金資源）過度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實上，不只是順馳，業(yè)界絕大多數(shù)從事多項目開發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關(guān)系資源，這真實市場給各個企業(yè)開的一個大玩笑。

第三，規(guī)章制度不健全

企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運作、成本控制、招標(biāo)采購等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對不同的管理板塊或職能模塊，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以下管理分體系：

行政事務(wù)管理體系；

信息管理體系；

法律事務(wù)管理體系；

人力資源管理體系；

財務(wù)管理與成本控制體系；

投資者關(guān)系管理體系；

供方管理與采購管理體系；

項目（工程）管理體系；

營銷管理體系；

客戶關(guān)系管理體系，等。

健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期，因為管理層級少、人員少，只有一本簡單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項目下，人員多了，部門多了，層級多了，資金流、信息流復(fù)雜了，工作流程拉長了，如果企業(yè)沒有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空，進(jìn)而出現(xiàn)“多項目開發(fā)綜合癥”。

不要盲從“標(biāo)桿”企業(yè)

或許是快速發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè)缺乏真正的榜樣，許多企業(yè)習(xí)慣給自己找一個標(biāo)桿企業(yè)。對順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。當(dāng)然，更多的企業(yè)還是將萬科視為標(biāo)桿，特別是在馮侖先生發(fā)表《學(xué)習(xí)萬科好榜樣》后，將萬科視為標(biāo)桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。

樹立標(biāo)桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標(biāo)，樹立標(biāo)桿企業(yè)的目的是學(xué)習(xí)，但絕不應(yīng)是照搬或盲從。

以萬科為例，之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從，有兩點原因：

第一，沒有可比性。

截至2005年末，萬科總資產(chǎn)219.9億元，凈資產(chǎn)83.1億元。2005年，萬科實際完成開工面積259.3萬平方米，同比增長7.9%，同期竣工面積217.4萬平方米，同比增長37.9%。雖然很多單項指標(biāo)萬科都不是第一，但在綜合實力上，萬科在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實的NO.1。萬科能成為業(yè)界的NO.1有很多歷史的、現(xiàn)時的、客觀的、個人的原因，是絕大多數(shù)企業(yè)所無以比擬的。特別是萬科的研發(fā)力量、服務(wù)觀念、品牌價值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外，多年來，萬科走的是做減法的專業(yè)化之路，而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關(guān)多元化之路：不僅自己的銷售公司、物業(yè)公司，甚至還有建筑公司、綠化公司――也沒有什么可比性。再說，萬科的專業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因，對萬科是成功的，但對其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況，企業(yè)群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發(fā)展模式呢？對每一家企業(yè)來說，適合自己的，就是最好的。

第二，萬科的項目管理模式不是高效的模式

鑒于企業(yè)規(guī)模、項目數(shù)量和市場布局，萬科采用的是四級管理機(jī)制：集團(tuán)公司－區(qū)域公司－城市公司－項目部。因此，其結(jié)構(gòu)設(shè)計、崗位設(shè)置、流程設(shè)計都是按照四級管理機(jī)制設(shè)計的。對業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，因為項目數(shù)量比萬科少，開發(fā)格局與萬科不同，一般采用三級管理機(jī)制就可以，即：公司－城市公司－項目部，甚至是兩級管理機(jī)制就可以，即：公司－項目部（項目公司）。

管理層級越多，信息鏈就越長，工作效率就越低，這是普遍規(guī)律。許多企業(yè)盲從萬科的管理模式，甚至有個別咨詢結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬科的管理模式，或者按照萬科的業(yè)務(wù)流程為其他企業(yè)咨詢，其結(jié)果真是難以想象。

確立產(chǎn)品模式是多項目開發(fā)的基礎(chǔ)

在進(jìn)行多項目開發(fā)時，如果各項目在物業(yè)類型、市場定位等方面有較大的差異性（比如同時開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項目），那么各項目在報批報建、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)采購、營銷策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經(jīng)驗和金錢堆積的大量教訓(xùn)被“歸零”了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場上做不熟悉的產(chǎn)品，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開發(fā)經(jīng)驗的不同人才。對于絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說，這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項目開發(fā)時之所以感覺“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各項目在物業(yè)類型、項目規(guī)模、市場定位等方面基本相似，即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項目的開發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的，就像單項目開發(fā)一樣單一、輕松。

所謂產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測和研發(fā)的、適合市場需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨特的、相對固化的項目類型。

通過長期、系統(tǒng)地研究，蘭德公司發(fā)現(xiàn)“第一梯隊”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式。例如萬科集團(tuán)的城市花園系列，四季花城系列（城郊結(jié)合部）；金地集團(tuán)的“格林”系列（格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉）；世茂集團(tuán)的濱江系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發(fā)沿江豪宅）；陽光100投資集團(tuán)的“ 陽光100國際新城”系列（在北京、天津、濟(jì)南、長沙、重慶、武漢等城市均開發(fā)“城市新興白領(lǐng)公寓”），萬達(dá)集團(tuán)的“萬達(dá)商業(yè)廣場”系列（在全國十幾個城市的中心商圈均開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目）；SOHO中國的“SOHO” 系列 （SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO / SOHO尚都）等。

可以說，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。

對產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個要素：

1、城市選擇，就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進(jìn)入的目標(biāo)城市。

2、區(qū)位選擇，就是選擇項目在城市的中觀區(qū)位：是在開發(fā)城市中心區(qū)，還是在城鄉(xiāng)接合部，抑或是在近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。明確了項目的區(qū)位選擇，土地投標(biāo)和土地儲備的目標(biāo)也就明確了。

3、確定項目規(guī)模，就是大體確定項目的占地面積、建筑面積等。

4、目標(biāo)客戶選擇，就是研究并鎖定核心消費者。

5、確定項目風(fēng)格，就是賦予項目獨特的、便于識別的“符號”，使社會公眾特別是目標(biāo)客戶能夠較容易地識別出是哪個企業(yè)開發(fā)的什么類型的項目。

6、設(shè)計定型，就是各項目的規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致，成熟的戶型可以通用于各項目。

7、賣場設(shè)計、廣告風(fēng)格定型。產(chǎn)品定型后，各項目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣場和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料（包括樓書、媒體廣告等）。

8、統(tǒng)一的VIS。這是產(chǎn)品定型必不可少的“表象符號”，也是最容易做到的。

建立項目管理模式是多項目開發(fā)的關(guān)鍵

如前所述，“多項目開發(fā)綜合癥”的原因之一是“規(guī)章制度不健全”。大量實踐表明，許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。因此，建立適宜、有效的項目管理模式是開發(fā)企業(yè)實施多項目開發(fā)的關(guān)鍵。

建立項目管理模式可分為三個步驟：

第一步，明確職能定位，重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計

多項目開發(fā)的管理模式完全不同于單項目管理模式，首先表現(xiàn)在職能定位和組織結(jié)構(gòu)設(shè)計上。在單項目下，房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開發(fā)管理模式：各部門各負(fù)其責(zé)共同完成項目開發(fā)工作。但是在多項目下，因為實現(xiàn)項目制，公司和項目部（項目公司）在職能上必須要進(jìn)行定位和職責(zé)切分。以“公司－項目部（項目公司）”兩級管理機(jī)制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：（1）供地；（2）供資金；（3）管控與評價。項目部（項目公司）是成本中心、利潤中心，主要行使執(zhí)行和實施職能，也要做好三件事：（1）完成目標(biāo)；（2）樹立品牌；（3）培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計。在設(shè)計組織結(jié)構(gòu)時，應(yīng)充分考慮以下要素：

◎ 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的要求；

◎ 項目類型；

◎ 產(chǎn)品模式；

◎ 經(jīng)營模式（特別是外包模式）；

◎ 資源狀況（特別是人力資源狀況）；

◎ 企業(yè)文化。

多項目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。但因為矩陣制容易產(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)利交集和責(zé)任真空，近一、兩年來，業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。

第二步，劃分項目類型

項目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項目和異地項目；按股權(quán)劃分，可分為獨資項目、控股項目和參股合作項目；按項目規(guī)模劃分，可分為特級項目、一級項目、二級項目、三級項目等；按階段劃分可分為階段性項目和全程性項目。

劃分項目類型是進(jìn)行項目管理體系設(shè)計的基礎(chǔ)。為了“欲繁就簡”，通常組合為以下四種項目組織類型：（1）本地直屬項目部；（2）異地項目公司；（3）控股項目公司；（4）參股項目公司。

第三步，進(jìn)行流程設(shè)計，建立項目管理體系

多項目下，房地產(chǎn)開發(fā)的流程與多項目下的開發(fā)流程有很到的不同。例如，單項目下銷售由公司銷售部負(fù)責(zé)，而多項目下則有多種情形：有的由公司營銷中心或下屬的營銷（經(jīng)紀(jì)）公司負(fù)責(zé)，有的由項目部（項目公司）負(fù)責(zé)，公司只進(jìn)行計劃、方案、價格等的管理，有的由營銷代理公司負(fù)責(zé)。因此必須對各項開發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計。在流程設(shè)計工作完成后，就可以針對不同的項目類型分別建立相應(yīng)的管理體系了。

通常，一套完整的項目管理體系至少涉及以下方面：

一項目組織管理（包括各類項目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計，定崗定員，項目部的組建、解散等）；

二項目人力資源各類（包括項目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎勵、勞動關(guān)系等）；

三項目資金與財務(wù)管理；

四項目計劃與目標(biāo)管理；

五項目投資決策管理；

六項目研發(fā)與設(shè)計管理；

七采購與招標(biāo)管理；

八項目工程管理（包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等）；

九項目營銷管理；

十項目客戶關(guān)系管理，等。

投資主體虛擬化與管理主體實體化

確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運營模式，建立項目管理體系是解決了企業(yè)的管理機(jī)制問題。但企業(yè)采取什么樣的項目體制卻是最核心、最根本的問題――體制決定機(jī)制，機(jī)制決定體系（規(guī)章制度）。

但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制，但無不著眼于“職責(zé)劃分如何更合理”等問題，無論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對合理的管理機(jī)制而已，而沒有真正意識到問題出在體制上――傳統(tǒng)的項目體制是公司和項目部（項目公司）一體化，都具有雙重身份：既是投資主體（因為代表公司），又是管理主體（行使項目開發(fā)職能）。這種雙重身份肯定會不可避免地導(dǎo)致難以控制項目開發(fā)成本和管理費用，難以實施有效的考核，進(jìn)而導(dǎo)致項目計劃、目標(biāo)的偏差率很大，而無法實現(xiàn)項目投資目標(biāo)。 事實證明：無論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標(biāo)桿企業(yè)”，還是風(fēng)光無限的“地產(chǎn)大腕”，現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都碰到了同一個問題，也都在思考同一個問題：最有效的項目管理模式是什么？ 通過深入研究分析和實踐檢驗，蘭德認(rèn)為“項目投資主體虛擬化，項目管理主體實體化”是最有效的投資開發(fā)模式。 “項目投資主體虛擬化”是指無論是本市項目，還是異地項目，都盡可能地注冊成立一家具有獨立法人資格的項目（投資）公司，該項目（投資）公司所有的法人證照、財務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外，沒有任何其他人員（但列支管理費用）。

項目投資主體虛擬化的益處 ◆ 有利于項目融資（包括債權(quán)融資和股權(quán)融資）；

◆ 有利于規(guī)避法律風(fēng)險； ◆ 有利于財務(wù)核算； ◆ 有利于稅務(wù)籌劃。 “項目管理主體實體化”是指由公司（或再引入社會上專業(yè)的項目管理公司共同出資）相對控股的（但不是每一個項目都注冊一個）具有獨立法人資格的項目管理公司，并將部分項目的開發(fā)實施工作交由項目管理公司，項目投資公司與該項目管理公司簽署《項目委托管理協(xié)議書》，并支付一定額度的管理費用。 “項目管理主體實體化”的益處 ◆ 有利于控制項目開發(fā)成本和管理費用； ◆ 有利于實施有效的考核； ◆ 有利于項目投資目標(biāo)的實現(xiàn)。 “項目投資主體虛擬化+項目管理主體實體化”盡管還需要進(jìn)一步完善，但大量實踐表明，這種開發(fā)管理模式解決了多項目管理的體制問題，也符合國際上“投資商與開發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式，應(yīng)該是最適宜、有效的多項目開發(fā)管理模式。

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